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Sostituzione della caldaia condominiale. Non è necessario allegare i preventivi.
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Sostituzione della caldaia condominiale. Non è necessario allegare i preventivi.

Si può sostituire la caldaia condominiale senza allegare i preventivi di spesa all'avviso di convocazione dell'assemblea.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo - Foro di Lecce  

La mancata trasmissione dei preventivi di spesa in relazione alla sostituzione della caldaia e adeguamento dell'impianto, unitamente alla convocazione per l'assemblea di condominio, non costituisce motivo di nullità né di annullabilità della delibera che approva i lavori.

Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con la sentenza n. 652/2016, depositata il 14 gennaio 2016.

Per il giudice romano, la mancata allegazione dei preventivi dei lavori da approvare all'avviso di convocazione non integra alcun vizio tale da invalidare la successiva delibera dell'assemblea, dal momento che nessuna norma prevede la trasmissione dei preventivi ai fini della regolarità della convocazione dell'assemblea.

È un onere (e un diritto)del singolo condòmino chiedere all'amministratore detti preventivi prima della partecipazione all'assemblea o visionarli in quella sede prima di esprimere il proprio voto consapevole e informato.

La sentenza in esame si sofferma anche sulla distinzione tra innovazioni e opere di straordinaria manutenzione, ribadendo che i lavori di adeguamento dell'impianto di riscaldamento e sostituzione della caldaia costituiscono opere di manutenzione straordinarie, approvabili con la maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio).

Per comprendere meglio la decisione in commento, è utile riassumere la vicenda vagliata dal tribunale.

In un Condominio della capitale,l'assemblea approva a maggioranza i lavori di ristrutturazione della centrale termica. Una condòmina (assente alla riunione) impugna la delibera, lamentandosi del fatto che con l'avviso di convocazione all'assemblea non le erano stati trasmessi i preventivi di spesa delle opere da approvare, come previsto dall'art. 12 del regolamento condominiale. Chiede pertanto che venga dichiarata la nullità o annullabilità della delibera.

Anche perché, a suo dire, i lavori approvati dovevano qualificarsi come innovazione e, pertanto, approvati con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 5, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio).

Il Tribunale, come anticipato, ha rigettato entrambi i motivi di ricorso e confermato la legittimità della deliberata impugnata.

Per quanto riguarda i preventivi di spesa, il giudice ha richiamato la ben nota sentenza n. 4805/2005 delle Sezioni Unite della Cassazione, che stabilisce i criteri cui attenersi per valutare se una delibera è nulla o annullabile.

=> Chi paga le spese per i pezzi di ricambio della caldaia?

La delibera è nulla "se è priva degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale ed al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono sui diritti individuali, sulle cose e sui servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini o comunque invalide in relazione all'oggetto".

Invece, la delibera è da ritenersi annullabile: "quando presenta vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quando è adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quando è affetta da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea, quando è genericamente affetta da irregolarità nel procedimento di convocazione, quando richiede maggioranza qualificate in relazione all'oggetto".

Dalla distinzione tra nullità e annullabilità, come sappiamo, conseguono una serie di ricadute pratiche importanti. Tra tutte, il termine per impugnare le delibere: in caso di annullabilità, l'impugnazione deve avvenire entro trenta giorni (art. 1137 c.c.); in caso di nullità la delibera può essere contestata in qualsiasi momento.

Ma nel caso in esame il punto è un altro. Nessuna delle ipotesi di nullità elencate dalla Sezioni Unite ricomprende, sia pure indirettamente, la mancata trasmissione dei preventivi di spesa. Quanto poi all'annullabilità, detta mancata trasmissione, non può ritenersi integrare un "vizio formale in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinente il procedimento di convocazione".

Il Tribunale sottolinea che il regolamento condominiale invocato dalla condòmina non si riferisce certo ai preventivi di spesa relativi alle opere da approvare, poste all'ordine del giorno, bensì ai preventivi delle spese annuali da approvare unitamente ai rendiconti. Siano, dunque, in una fattispecie completamente diversa.

Neanche può ritenersi "una generica irregolarità nel procedimento di convocazione" dal momento che nessuna norma prevede la trasmissione dei preventivi delle spese per opere da approvare ai fini della regolarità della convocazione.

=> Lavori di ristrutturazione in condominio e unico preventivo, è possibile?

Al limite, la mancata allegazione dei preventivi potrebbe avere una qualche rilevanza qualora da essa possa derivare, in concreto, una qualche lesione o limitazione al diritto di partecipazione in assemblea con cognizione di causa.

Circostanza, però, certamente da escludere nella fattispecie, atteso che:"la condòmina ben avrebbe potuto, esercitando un suo diritto, chiedere all'amministratore detti preventivi prima della partecipazione all'assemblea o anche, e soprattutto, poteva partecipare all'assemblea, per la quale era stata regolarmente convocata, ed in quella sede visionare i preventivi prima di esprimere il proprio voto consapevole e informato".

Quanto all'altro motivo di contestazione, il tribunale precisa che i lavori approvati non possono ritenersi un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., bensì devono ritenersi atto di manutenzione straordinaria: "si ha innovazione quanto si intraprende un'opera nuova che alteri in tutto o in parte la cosa comune, in senso materiale o nella destinazione preesistente, mentre costituiscono opere di manutenzione quelle che non comportano un'alterazione sostanziale o la modifica della cosa comune".

Da qui il principio enunciato in apertura: "l'adeguamento dell'impianto, la sostituzione della caldaia e la riparazione di alcuni tratti di tubazioni ammalorati" costituiscono inequivocabilmente opere di manutenzione straordinaria, approvabili con la maggioranza semplice di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c.

=> Chi paga le spese per i pezzi di ricambio della caldaia?

Scarica Tribunale di Roma, n. 652 del 14 gennaio 2016

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