#1 Inviato 4 Agosto, 2014 Buongiorno a tutti, nella mia assemblea straordinaria tenutasi il 01/08/2014 in seconda convocazione per la sostituzione della caldaia e inserimento valvole termostatiche si e' verificata una stranezza nel conteggio millesimi e partecipanti: 9 persone presenti + 1 delega a partecipante dei 9. millesimi totali 729 hanno votato NO 3 persone con 368 millesimi hanno votato SI 6 persone con 361 millesimi. Ora si considera approvata la spesa. So che occorrono 1/3 dei proprietari (sono 16 in totale) e 333 millesimi. ma se i no hanno piu' millesimi e meno teste / e i si hanno piu' teste e meno millesimi / entrambi superano i 333 base e' vero che i si hanno ragione di ritenere approvata la delibera? Mi rendo conto che e' complicato ma vi sono persone che non possono affrontare in questo momento la spesa di circa 5000/7000 euro. Gentilmente richiedo il vostro aiuto per risolvere questo problema. grazie mille. (nel caso in un condominio vi vossero 4 anziani che non possono recarsi all'assemblea e delegano tutti 1 persona allora questi millesimi non servono a niente perché la testa partecipante e' 1.)
#2 Inviato 4 Agosto, 2014 Situazione di stallo,non c'è maggioranza. Per la caldaia significa in caso di guasto rimanete al freddo. Per le valvole dal primo settembre possono esserci guai in vista per l'obbligo... --link_rimosso-- --link_rimosso-- - - - Aggiornato - - - --link_rimosso--
#3 Inviato 4 Agosto, 2014 (nel caso in un condominio vi vossero 4 anziani che non possono recarsi all'assemblea e delegano tutti 1 persona allora questi millesimi non servono a niente perché la testa partecipante e' 1.)In questo caso il delegato se condomino rappresenterà se stesso (una testa) più tante teste e millesimi per delega rappresentataP.es. se questo delegato porta quattro deleghe voterà per cinque voti.
#4 Inviato 4 Agosto, 2014 grazie questa riposta sulle deleghe mi e' molto utile. ma per la mia assemblea cosa ne pensa? Leggo le sue molte risposte sempre dettagliate pensa che abbiano ragione a ritenere valida l'assemblea? se cosi non fosse cosa dobbiamo fare? grazie mille
#5 Inviato 4 Agosto, 2014 La validità dell'assemblea se questa sarà in 1° o 2° convocazione (vedi art. 1136 cc), per il quorum costitutivo ed in ambedue i casi non sarà necessaria la presenza dell'unanimità dei condomini, mentre per la validità della nomina sarà sufficiente il quorum previsto dallo stesso art. 1136 cc, cioè maggioranza delle teste presenti in assemblea rappresentanti almeno 500 millesimi (metà del valore dell'edificio).
#6 Inviato 4 Agosto, 2014 Buongiorno a tutti,nella mia assemblea straordinaria tenutasi il 01/08/2014 in seconda convocazione per la sostituzione della caldaia e inserimento valvole termostatiche si e' verificata una stranezza nel conteggio millesimi e partecipanti: 9 persone presenti + 1 delega a partecipante dei 9. millesimi totali 729 hanno votato NO 3 persone con 368 millesimi hanno votato SI 6 persone con 361 millesimi. Ora si considera approvata la spesa. So che occorrono 1/3 dei proprietari (sono 16 in totale) e 333 millesimi. ma se i no hanno piu' millesimi e meno teste / e i si hanno piu' teste e meno millesimi / entrambi superano i 333 base e' vero che i si hanno ragione di ritenere approvata la delibera? Mi rendo conto che e' complicato ma vi sono persone che non possono affrontare in questo momento la spesa di circa 5000/7000 euro. Gentilmente richiedo il vostro aiuto per risolvere questo problema. grazie mille. (nel caso in un condominio vi vossero 4 anziani che non possono recarsi all'assemblea e delegano tutti 1 persona allora questi millesimi non servono a niente perché la testa partecipante e' 1.) Sintetizzo: 1 la delibera non è approvata per mancato quorum deliberativo, occorre la maggioranza degli intervenuti ( conteggiando anche le deleghe ) che rappresentino la maggioranza dei millesimi presenti in assemblea. nel caso di seconda convocazione, dando per scontato che la prima convocazione sia andata deserta, il dettato dell'art. 1136 : L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. dispone il numero legale minimo di presenze che occorrono per essere valida sia la costituzione e sia la successive delibere dell'assemblea. Questo non significa che in presenza di un numero maggiore di partecipanti la delibera passa con il voto minimo, ma va applicato sempre il principio "inderogabile della doppia maggioranza" ossia del numero di partecipanti contando anche le deleghe e il valore millesimale rappresentato. 2 Nel caso di delega Tullio Ts al post 3 ti ha spiegato come fare.
#7 Inviato 4 Agosto, 2014 Grazie. allora ricapitolando i si hanno il numero di persone ma sono in numero inferiore di millesimi. i no hanno il numero di millesimi maggiore ma non quello dei partecipanti. Ora alla nostra richiesta di chiarimenti l'amministratore rispondesse che ritiene esatta la delibera della sostituzione caldaia,come mi devo muovere? devo fare invalidare l'assemblea? perché il numero e' discordate tra maggioranza millesimi e minoranza persone(votato no) e maggioranza votanti con minoranza millesimi (votato si) Dovrebbe essere gia' lui che conferma la non validita' della delibera ma se non lo facesse? grazie a tutti coloro che mi possono aiutare.
#8 Inviato 4 Agosto, 2014 La delibera è annullabile, come da art. 1137 c.c., quindi dovrai o dovrete se siete in più persone rivolgervi ad un legale che dovrà impugnare la delibera. Ricordati che hai solo trenta giorni dalla data dell'assemblea se sei stato presente e dalla data di ricevimento del verbale se sei stato assente.
#10 Inviato 10 Agosto, 2014 Buongiorno a tutti ho ricevuto la risposta dall'amministratore: "Rispondo al quesito riportando il dettato dell'art. 1136 del c.c. terzo comma, secondo cui, in seconda convocazione, " La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. " espresso dalle carature millesimali. A fronte di tre voti contrari ne sono risultati sei a favore con 361 millesimi; questi ultimi, confortati dalla maggioranza degli intervenuti, hanno soddisfatto i due requisiti. La solo maggioranza millesimale non costituisce requisito sufficiente. La deliberazione per la sostituzione della caldaia è stata assunta dall'assemblea con tale maggioranza semplice." Quindi noi 3 contrari con 369 millesimi abbiamo perso, allora bastava 331 millesimi che avevamo sia noi NO sia loro SI. mi potete gentilmente aiutare a capire se e' vero? grazie
#11 Inviato 10 Agosto, 2014 il vostro amministratore deve cambiare mestiere . non sono state rispettate le doppie maggioranze . c'e' stata una maggioranza delle teste 6 contro 3 ma non c'e' stata maggioranza dei millesimi 361 contro 369 . i 331 millesimi sarebbero stati maggioranza solo se i contrari avessero avuto millesimi minori di 331 .
#12 Inviato 10 Agosto, 2014 Infatti è come dice Peppe64, è necessario raggiungere la doppia maggioranza, ovvero sia le teste che i millesimi, in caso di parità ed/o inferiorità di uno dei due requisiti necessari alla delibera, questa deve ritenersi in stallo (non valida), anche se uno dei due ha superato uno dei quorum minimi (> teste e/o > millesimi)
#13 Inviato 10 Agosto, 2014 Grazie delle risposte esaustive, ma ora cosa posso fare? Se l'amministratore ha risposto gia' che ritiene valida l'assemblea, noi tre contrari dovremmo far invalidare la delibera, ma come mi aveva gia' risposto SASA': "come da art. 1137 c.c., quindi dovrai o dovrete se siete in più persone rivolgervi ad un legale", non abbiamo le possibilita' economiche per fare cio'. Non esiste un altro modo tipo una raccomandata? grazie del vostro aiuto.
#14 Inviato 10 Agosto, 2014 ...(nel caso in un condominio vi vossero 4 anziani che non possono recarsi all'assemblea e delegano tutti 1 persona allora questi millesimi non servono a niente perché la testa partecipante e' 1.) Puoi spiegare meglio quanti eravate presenti fisicamente e quanti per deleghe? Se eravate presenti fisicamente in 9 condòmini ed un condòmino aveva anche 4 deleghe (una per ognuno di 4 condomini), il condòmino con 4 deleghe conta per 5 teste 9 condòmini + 4 deleghe = 13 persone presenti Se tra i 3 NO c'era anche il condòmino con 4 deleghe devi conteggiare 7 persone NO con 368 millesimi 6 persone SI con 361 millesimi Se è andata davvero così, l'amministratore poteva anche avere un'opinione diversa circa l'interpretazione delle maggioranze ma NON POTEVA NON SAPERE che ogni delega vale anche 1 testa quindi potrebbe esserci qualche motivo occulto sulla sua presa di posizione. In ogni caso non c'è altra strada se non le vie legali. Potreste cominciare con la mediazione obbligatoria ma sempre con l'obbligo del legale.
#15 Inviato 11 Agosto, 2014 Grazie siete stati tutti molto gentili. Non possiamo permetterci un avvocato quindi non ci rimane che fare un prestito bancario e fare fronte alla spesa. Il colmo di tutto e' che il Presidente dell'assemblea e' un avvocato, naturalmente ha votato a favore. La morale di tutto cio' "abbiamo conosciuto veramente chi e' il nostro amministratore". Grazie ancora a tutti.
#16 Inviato 11 Agosto, 2014 Grazie siete stati tutti molto gentili. Non possiamo permetterci un avvocato quindi non ci rimane che fare un prestito bancario e fare fronte alla spesa. Il colmo di tutto e' che il Presidente dell'assemblea e' un avvocato, naturalmente ha votato a favore. La morale di tutto cio' "abbiamo conosciuto veramente chi e' il nostro amministratore".Grazie ancora a tutti. Puoi chiarire le presenze e le deleghe? Se parli di fare un prestito bancario significa che 5.000/7.000 euro di spesa sono per ciascun condòmino. Poichè siete in 16 significa che la spesa totale è di 80.000/110.000 euro. Se è così si tratta di una spesa di notevole entità ad ha bisogno dell'approvazione della maggioranza degli intervenuti ed almeno 500 millesimi. Secondo me vale la pena cominciare almeno dalla mediazione legale dividendovi tra i 7 contrari le poche centinaia di euro di spesa. Se il Presidente è un avvocato ed i fatti sono in questi termini, anche lui ha agito quasi sicuramente in mala fede perchè non posso pensare che non conosca la legge; io farei leggere sia all'avvocato che all'amministratore questo articolo del codice civile e chiederei a loro una spiegazione: Art. 1136 c.c (1° comma) L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. (2° comma) Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio(500 millesimi) (3° comma) Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. (4° comma) L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. (5° comma) Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo
#17 Inviato 11 Agosto, 2014 Scusate forse vi ho confuso quando ho posto la domanda sulle deleghe, era solo per capire se valevano come una delega=una testa, alla mia assemblea erano presenti: 9 persone presenti con 1 delega a partecipante dei 9. millesimi totali 729 hanno votato NO 3 persone con 368 millesimi hanno votato SI 6 persone con 361 millesimi. (non vi erano altre deleghe il mio riferimento a varie deleghe era solo per sapere come contare le deleghe) le cifre di spesa che ho indicato si riferiscono ad alcuni condomini, infatti i no hanno tutti ereditato questi beni che sono i piu' grandi in millesimi. Mio marito dai genitori/una ragazza madre dai genitori 2 alloggi/una signora ha ereditato dal papa' un negozio piuttosto grande, vi sono anche alloggi piu' piccoli, alcuni di questi sono di proprieta' dei 6 proprietari che hanno votato SI. La cifra riguarda anche la modifica del locale caldaia/dell'impianto elettrico - dell'impianto idraulico sempre per la caldaia / sostituzione porta tagliafuoco in totale + collaudo e certificazione si va sui € 45000/50000 + iva inoltre le valvole termostatiche preventivo € 110 + iva per radiatore. L'alloggio di mio marito ha 7 caloriferi e siamo circa a € 950,00 solo di valvole. Non tutti hanno € 5000/7000 qualcuno si altri no. " La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio." Scusate l'ignoranza ma ora sono confusa sulla delucidazione di LEONARDO53 non capisco: maggioranza intervenuti sono le teste? - un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio sono i millesimi? se cosi' fosse ha ragione l'amministratore. non dovevano essere maggioranza di teste e maggioranza di millesimi presenti? (doppia maggioranza) Scusate se disturbo ancora.
#18 Inviato 12 Agosto, 2014 Ogni delega vale come testa presente rappresentando il valore millesimale dell'unità immobiliare del delegante, se c'era una delega sola il delegato se condomino rappresenterà 2 teste presenti e la somma dei millesimi delle due u.i. (la sua + quella del delegante). Nel vostro caso 3 persone hanno votato NO e rappresentavano 368 mlm, 6 persone hanno votato SI e rappresentavano 361 mlm, la delibera non passa in quanto devono esserci ambedue le maggioranze ovvero la doppia maggioranza sia delle teste che dei millesimi. tra l'altro questa spesa sembra sia notevole 45000/50000 euro che divisa per i 16 condomini fa 2800 - 3100 euro a testa più le valvole termostatiche. Ai fini della delibera la maggioranza delle teste si intende quelle realmente presenti in assemblea compreso le deleghe.
#19 Inviato 12 Agosto, 2014 Il 5 c.m. si è tenuta in 2° convocazione l'assemblea condominiale per la nomina del nuovo amministratore. Il condominio è costituito di 12 unità immobiliari. All'assemblea erano presenti 6 condomini che portavano complessivamente 524,53 mm. Avendo tutti i 6 condomini nominato la stessa persona per amministratore, domando: la delibera è valida?
#20 Inviato 12 Agosto, 2014 Il 5 c.m. si è tenuta in 2° convocazione l'assemblea condominiale per la nomina del nuovo amministratore. Il condominio è costituito di 12 unità immobiliari. All'assemblea erano presenti 6 condomini che portavano complessivamente 524,53 mm. Avendo tutti i 6 condomini nominato la stessa persona per amministratore, domando: la delibera è valida? Si la delibera è valida perchè in seconda convocazione era sufficiente che intervenissero 1/3 delle teste (4 teste). La nomina sarebbe stata valida anche se fossero intervenute solo 4 teste e solo 3 avessero votato a favore con un numero minimo di 500 millesimi. Voi siete intervenuti in 6 (più di 4 necessari per il quorum costitutivo). Avete espresso voto favorevole in 6 (la maggioranza dei 6 intervenuti) I voti favorevoli rappresentavano 524,23 millesimi e quindi più dei 500,00 millesimi richiesti.
