Il regime condominiale del vespaio dipende dalla collocazione del medesimo in quanto nello specifico, è destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato. Pertanto salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Definizione. Una delle questioni più controverse, è l'inclusione o meno nell'ambito dei beni comuni dei c.d. "vespai". Si definisce vespaio quel manufatto, normalmente consistente in un riempimento calcareo, a nido d'ape, dello spazio esistente tra le fondamenta di un edificio e i piani terranei.
È una componente del piano di calpestio del piano terra (a cui si appoggia), compresa nella nozione di pavimento in senso etimologico con finalità di salvaguardare la struttura da possibili infiltrazioni di acqua e dall'eventuale umidità di risalita.
Tale struttura, avente uno spessore di solito di circa 25-30 cm, è ben distinta dalle fondazioni ed è al servizio dell'unità immobiliare del piano terreno cui inerisce (Cassazione n. 6357/93).
Il problema della qualificazione giuridica: i diversi orientamenti della giurisprudenza. Il problema della qualifica del vespaio quale bene comune ovvero di proprietà del titolare dell'appartamento posto al piano terra, in mancanza di titoli d'acquisto specifici, assume rilevanza, soprattutto qualora esso risulti danneggiato o addirittura vada rifatto ex novo, costringendo, pertanto, il condominio ad affrontare notevoli spese per le opere di manutenzione o per la sua realizzazione.
Per lungo tempo la giurisprudenza ha sostenuto che i vespai non rientravano nell'ambito dei beni comuni ex art. 1117 c.c., bensì costituivano manufatti ben distinti dalle fondazioni e al servizio esclusivo dell'unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune (Cass. n. 8119/2004; n. 6357/1993).
Perchè le parti dell'edificio indicate dall'art. 1117 possono essere anche di proprietà esclusiva?
Tuttavia, l'indirizzo giurisprudenziale più recente, di legittimità e di merito, rintracciando la funzione precipua del vespaio nella conservazione delle strutture portanti dell'intero edificio e solo in via complementare nell'utilità apportata al pavimento del pianterreno (Trib. Palermo 14.2.2011) ha sostenuto che l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene come parte comune, a tutti i condomini ex art. 1117 codice civile, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato (Cass. n. 2157/2012; Cass. n. 3854/2008);
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