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Il regime condominiale del vespaio.
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Il regime condominiale del vespaio.

Che cosa è il vespaio.

Ivan Meo  

Identificazione concettuale ed interpretazioni giurisprudenziali

Definizione. In termini prettamente tecnici, nel campo delle costruzioni edilizie, il vespaio altro non è che un sistema di isolamento del terreno (o dello scantinato) di un edificio, dall'umidità del suolo, che può realizzarsi in vari modi, tutti basati sul principio della circolazione dell'aria.

Scopo principale è quindi quello di salvaguardare la struttura da possibili infiltrazioni di acqua e dall'eventuale umidità di risalita.

Ora, volendo identificare meglio la giusta collocazione di un vespaio nel “sistema organismo edilizio”, è opportuno definire schematicamente l'organizzazione costruttiva dei vari elementi di fabbrica e degli elementi costituenti l'ossatura portante.

Tali strutture vanno esaminate in base alla loro collocazione rispetto al livello stradale.

Precisamente quella parte dell'opera murale posta al disopra delle “fondazioni”, però sotto il “piano di campagna” o poco sollevata dal suolo.

Essa investe particolari problemi: statici, fisici ed igienici, che interessano di riflesso quegli ambienti dell'edificio, “cantine”, delimitati esternamente dalle suddette strutture murarie, le quali assumono l'appellativo di “murature di sotterraneo”.

La principale funzione di questo manufatto è quello di assorbirne l'umidità proveniente dal terreno circostante e cercare di assicurare un efficace arieggiamento.

Il regime condominiale. In tema di "vespaio" non risultano espressamente numerosi interventi. La prima pronuncia è quella emessa dalla Corte di Cassazione in data 07-06-1993,n. 6357 seconda la quale: "poiché l'edificio condominiale comprende l'intero manufatto che va dalle fondamenta al tetto e quindi anche i vani scantinati compresi tra le fondamenta stesse, il suolo su cui sorge l'edificio, oggetto di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., è non la superficie, a livello del piano di campagna, che viene scavata per la posa delle fondamenta, bensì quella porzione del terreno sulla quale viene a poggiare l'intero edificio, e, immediatamente, la parte infima dello stesso; ne consegue che il vespaio, consistente in riempimento calcareo a nido d'ape in terra di riporto, sottostante al pavimento del piano terra, che vi viene poggiato, non rientra nell'ambito del suolo comune a norma dell'art. 1117 c.c. bensì costituisce un manufatto ben distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo della unità immobiliare al piano terreno e poggiante sul suolo comune." Nel caso in esame, la Corte, precisa che l'opera non eseguita nel piano terreno ed indicata come "vespaio", costituisce una componente del piano di calpestio del piano-terra, compresa nella nozione di pavimento. Tale manufatto consiste comunemente in una struttura, nella quale lo spessore del piano di calpestio risulta da un sottostante riempimento calcareo a nido d'ape in terra di riporto (il vero e proprio vespaio), prima del massello in conglomerato cementizio, nel quale vengono poggiati i calcinacci (calce, cemento e sabbia) ed infine l' eventuale pavimentazione in mattoni.

Esso costituisce pertanto un manufatto ben distinto dalle fondazioni ed al servizio esclusivo della unità immobiliare del piano terreno e poggiante nel suolo comune.

Da tutto la Corte ha ritenuto che il secondo giudice ha correttamente ha escluso il "vespaio" dalla nozione di suolo comune, di cui all'art. 1117 n. 1 c.c.

La seconda sentenza invece è stata emessa dalla Corte di Appello di Milano, in data 20-01-1998, n. 139, secondo la quale il c.d. vespaio, mirando a proteggere le singole unità immobiliari al cui servizio è sostanzialmente posto costituisce un manufatto ben distinto dalle fondazioni e non rientra nell'ambito sui cui poggia il fabbricato.

Affermando il principio riportato dalla massima, la Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado con cui era stata respinta la domanda del Condominio diretta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni subiti per avere l' acquirente di una porzione immobiliare sita nel seminterrato dello stabile condominiale apportato modifiche illegittime alle strutture esistenti, operando scavi al di sotto del piano di calpestio e dando all'immobile una destinazione diversa da quella per cui le era stato trasferito.

I giudici di prime cure avevano escluso la necessità di una specifica autorizzazione dell'assemblea dei condomini per l'intervento operato, posto che questo era stato effettuato nello spessore del vespaio preesistente, da considerarsi pertinenza della proprietà individuale e sul presupposto che le strutture portanti dell'edificio non erano state pregiudicate nella loro stabilità.

Successivamente è intervenuto Tribunale di Palermo (14 febbraio 2001). Nel caso di specie era sorta l'esigenza di ripristinare il vespaio di isolamento nel suolo di un fabbricato condominiale perché le infiltrazioni avevano aggredito le parti strutturali dell'edificio lesionando ed ossidando le armature metalliche.

L'ente giudicante adottò un provvedimento di urgenza al fine di costruire ex novo, un vespaio in calcestruzzo al fine di assicurare all'immobile un congruo isolamento dall'umidità, oltre a rimuovere i danni provocati all'interno dell'appartamento sovrastante.

Contro questo provvedimento, insorse il condominio convenuto, il quale sosteneva che le suddette spese spettassero solo ed esclusivamente al proprietario del piano di calpestio in quanto sua proprietà esclusiva.

Il Tribunale ritenne che le spese da sostenere per tale rifacimento dovevano gravare sul condominio, il quale ha l'onere di conservare i beni comuni e non arrecare danni a terzi ed in specie alla proprietà individuale del singolo condomino.

Da ultimo, è intervenuta nuovamente, la Corte di Cassazione (sentenza n. 23304 del 31 ottobre 2014) che, identificando il vespaio quale intercapedine posta tra il piano di posa delle fondamenta di un edificio condominiale e la prima soletta del piano interrato, ha stabilito che è da ritenersi di proprietà comune, salvo non risulti diversamente dai titoli d'acquisto.

Secondo la Cassazione il regime condominiale del manufatto dipende dalla collocazione del medesimo in quanto nello specifico, è destinato all'aerazione o coibentazione del fabbricato. pertanto salvo che nel regolamento contrattuale, nel rogito o nei titoli di acquisto sia specificata la proprietà del vespaio, eventuali spese per la sua costruzione e manutenzione sono da ripartire tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà.

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