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Cause sulla proprietà dei beni comuni, necessaria la partecipazione di tutti i condomini
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Cause sulla proprietà dei beni comuni, necessaria la partecipazione di tutti i condomini

Perchè è necessaria la partecipazione di tutti i condomini per le cause sulla proprietà comune

Avv. Alessandro Gallucci  

Agire per difendere un bene comune, o di proprietà esclusiva, così come difenderne la proprietà esclusiva o reclamarla difendendosi sono atti processualmente distinti.

La differenza – a prima vista meramente lessicale – sta nella diversa natura degli effetti sottesi alle azioni intraprese.

In buona sostanza chiedere l'accertamento della proprietà di una parte dell'edificio in condominio è cosa ben diversa da difendere quel diritto.

Anche detta così la distinzione sembra fumosa; inutile girarci troppo attorno, si tratta di una distinzione puramente legale non sempre chiara tant'è che per giungere ad una conclusione condivisa è stato necessario – correva l'anno 2013 – l'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione.

Che cosa dissero in quella circostanza gli ermellini?

Nella sentenza n. 25454 fu specificato che “le azioni a tutela della proprietà e del godimento della cosa comune possono essere promosse anche soltanto da uno dei comproprietari, senza che si renda necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini, quando l'attore non chieda che sia accertata con efficacia di giudicato la posizione degli altri comproprietari e il convenuto in rivendica opponga un diniego volto soltanto a resistere alla domanda, senza svolgere domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione, con finalità di ampliare il tema del decidere e di ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato, la comproprietà degli altri soggetti” (cfr. Cass. SS.UU. 13 novembre 2013 n. 25454 in Archivio delle locazioni 2014, 1, 35).

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Proviamo a spiegare ancora e questa volta facciamolo con un esempio: si supponga che i condòmini si lamentino presso l'amministratore che Tizio, loro vicino, usa in modo esclusivo un giardino condominiale.

L'amministratore, così informato, si muove, anche giudizialmente, per ottenere la cessazione di quell'abuso. Nel farlo dà per scontata la proprietà comune di quel bene.

Tizio, difendendosi, sostiene la correttezza del suo comportamento non rivendicando la proprietà esclusiva di quel bene, ma semplicemente eccependola quale fatto strumentalmente collegato al suo comportamento.

In tal caso non litigandosi sulla proprietà del bene non sarà necessario allargare il contraddittorio tra tutti i condòmini.

Diverso il caso in cui oggetto del contendere non sia l'uso di un bene ma la sua proprietà; in tale ipotesi tutti i condòmini devono essere coinvolti nel contenzioso

Insomma molto, se non tutto, dipende dalla forma e dal contenuto della domanda giudiziale proposta dalle parti.

In un caso risolto dalla Cassazione nel marzo 2015 le parti litigavano in merito alla proprietà di una parte comune, sicché il giudice di secondo grado ritenne nulla la sentenza impugnata nulla perché non era stata resa nei confronti di tutti i condòmini.

Si legge nella pronuncia n. 4971/2015 che “la convenuta, odierna ricorrente, aveva resistito alla domanda con cui l'attore chiedeva l'accertamento del suo diritto di comproprietà del vano cantinato e del cortile, assumendo di essere proprietaria esclusiva dei predetti beni, in forza del titolo di acquisto o per intervenuta usucapione, e di ciò aveva chiesto il riconoscimento.

La convenuta non si era dunque limitata a contrastare la pretesa dell'attore, ma aveva introdotto un tema ulteriore, quello dell'accertamento della sua proprietà esclusiva, che implicava la negazione della comproprietà in capo a tutti gli altri partecipanti al condominio, e quindi imponeva la presenza in giudizio di costoro, ai sensi dell'art. 102 cod. proc. civ. (per tutte, Casa., Sez. U., sentenza n. 25454 del 2013)” (Cass. 12 marzo 2015 n. 4971).

Scarica Cass. 12 marzo 2015 n. 4971

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