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Infiltrazioni, la responsabilità è del proprietario della struttura che li ha causati o del condominio?
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Infiltrazioni, la responsabilità è del proprietario della struttura che li ha causati o del condominio?

Infiltrazioni derivanti dal lastrico di proprietà privata e sistemi di smaltimento dei reflui di proprietà condominiale. La responsabilità è del condominio.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo  

Non si può escludere la responsabilità del condominio per le infiltrazioni d'acqua nei locali sottostanti se i sistemi di smaltimento dei reflui restano comunque riferibili all'ente di gestione.

Per gli Ermellini va annullata con rinvio per contraddittorietà della motivazione la sentenza di merito emessa all'esito della controversia originata da infiltrazioni d'acqua che hanno riguardato i locali sottostanti a uno spazio privato, nel quale tuttavia i sistemi di smaltimento dell'acqua sono condominiali.

La sentenza, infatti, pur riconoscendo la condominialità di tali sistemi e identificando il nesso di causalità tra la loro scarsa manutenzione e l'allegamento dei locali, non ha chiaramente escluso, né espressamente ammesso la responsabilità anche del condominio.

=> Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?

Il caso – Due società proprietarie di altrettanti magazzini posti al seminterrato del condominio proponevano ricorso urgente, affermando di aver subito danni da infiltrazioni d'acqua originate da un “distacco” (vale a dire, un passaggio) di circa tre metri tra la facciata del fabbricato ed il muro di contenimento a ridosso di una collina.

Secondo i ricorrenti, la causa di tale infiltrazione era da addebitarsi alla scarsa manutenzione delle caditoie dell'acqua poste su tale “distacco”, che spettava, sempre a detta dei ricorrenti, alla società proprietaria dei locali sovrastanti dei magazzini, oltre che al locatore dei locali stessi.

Inoltre, vi sarebbe anche la responsabilità del Condominio per omessa custodia e manutenzione degli scarichi.

Dopo la concessione del provvedimento cautelare, nei successivi due gradi di merito il proprietario e il locatore dei locali sovrastanti venivano condannati al pagamento dei danni. Niente condanna invece per il condominio.

Secondo il giudice, infatti, “pur essendo certa la proprietà condominiale della canditoia e della cunetta di scolo (da cui provenivano le infiltrazioni), tuttavia non vi sarebbe stata prova sufficiente che il lamentato intasamento sussistesse al momento delle infiltrazioni, essendosi presentati i predetti manufatti in accettabili condizioni in sede di primo accesso da parte del CTU”.

È questo il passaggio della sentenza che non ha convinto la suprema Corte.

Il punto è che se il “corridoio” resta privato, sono invece condominiali il tombino e i condotti dell'acqua piovana. Sbaglia dunque la Corte d'appello nella parte in cui, da un lato, ammette che i sistemi di smaltimento delle acque sono condominiali e sussiste un nesso causale fra la loro scarsa manutenzione e l'allagamento dei locali; dall'altro non riconosce né esclude in modo esplicito la responsabilità del condominio, evitando di chiarire se gli obblighi di custodia costituiti in capo al proprietario-locatore e al conduttore dell'immobile debbano o no ritenersi estesi alla manutenzione delle caditoie e delle condotte di smaltimento dell'acqua pluviale. => Stangoni, montanti della ringhiera di parapetto e infiltrazioni, chi paga l'intervento manutentivo?

Nello specifico, la Cassazione si chiede “se la responsabilità del proprietario e del locatore – in quanto custodi dello spazio ove tali sistemi (di smaltimento delle acque) sono collocati – possa coesistere con quella del Condominio, vale a dire se gli oneri di custodia del proprietario (o del conduttore) si debbano estendere alla manutenzione degli impianti (caditoie e condotte di smaltimento delle acque) condominiali o se detta condominialità esoneri il proprietario da tale ulteriore onere di custodia”.

Tale problematica – continua la Corte – non è stata sufficientemente indagata dalla Corte d'Appello che, sul punto, pur riconoscendo la condominialità di tali sistemi e pur identificando il nesso di causalità tra la loro scarsa manutenzione e l'allagamento dei locali delle parti intimate, non a chiaramente escluso – in ragione del valore assorbente della proprietà del lastrico ove detti sistemi erano collocati – né espressamente ammesso – in virtù della separata valutazione del lastrico e dei sistemi in esso praticati – la responsabilità anche del Condomino”.

Va aggiunto, peraltro, che proprio l'occlusione delle condotte in questione fece scattare la misura cautelare di ripristino dei luoghi: non conta, quindi, che successivamente il CTU abbia trovato le caditoie in un discreto stato di manutenzione. La parola torna ai giudici d'appello.

=> Lavori e danni da infiltrazioni, chi paga?

=> Infiltrazioni dalla terrazza di proprietà esclusiva, il condominio non paga le spese.

Scarica Cassazione civile, n. 21694 del 23 ottobre 2015

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