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Danni da infiltrazioni. La responsabilità del condominio.
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Danni da infiltrazioni. La responsabilità del condominio.

Infiltrazioni d'acqua negli appartamenti condominiali a seguito della rottura delle tubazioni

Avv. Paolo Accoti 

L'evento dannoso dovuto all'infiltrazione d'acqua negli appartamenti, a seguito della rottura delle tubazioni dello stabile, è fenomeno abbastanza frequente negli edifici in condominio, i quali, al fine di vedersi manlevati dal pagamento dei relativi danni, si assicurano per siffatto genere di rischi, con la stipula di idonee polizze assicurative.

Tuttavia, occorre capire quando effettivamente il condominio può essere considerato responsabile ovvero quando il danno è causato dalla rottura delle tubazioni di proprietà dei singoli condòmini.

Lo spunto ci viene fornito da una recente sentenza del Tribunale di Aosta, datata 15.10.2015, il quale, chiamato a decidere in merito ad una richiesta di risarcimento del danno da infiltrazioni in condominio, si sofferma sui principi che regolano la materia.

Con atto di citazione il condomino, premesso di essere proprietario di un appartamento ubicato nel condominio “XXX”, sito al piano primo sotto la strada e composto di vani due, oltre servizi e poggiolo, deduceva che a causa della rottura di una tubazione del condominio ove insisteva il predetto appartamento, lo stesso subiva gravi danni alla struttura dell'immobile, nonché alla mobilia ed ai beni in esso contenuti, producendo all'uopo documentazione fotografica, fatture di riparazione e nota della mobilia danneggiata.

Si costituiva in giudizio il condominio “XXX” evidenziando la propria estraneità ai fatti, negando qualsiasi rottura di tubazioni condominiali, di talché la causa dell'evento doveva ricercarsi altrove, non potendo dipendere da responsabilità del condominio.

A tal proposito affermava come l'acqua corrente giungeva agli appartamenti del fabbricato condominiale attraverso delle tubazioni che si diramavano dal locale caldaia, e, pertanto, non vi era un'unica colonna condominiale dell'acqua, ma singole tubazioni di proprietà esclusiva che dal locale caldaia raggiungevano i singoli appartamenti.

Ad ogni buon fine, ferme restando le eccezioni prospettate, con istanza ex art. 269 c.p.c. , chiamava in causa la compagnia assicuratrice per la responsabilità civile al fine di vedersi manlevato, garantito e tenuto indenne dagli eventuali danni di cui avrebbe dovuto rispondere.

All'esito dell'istruttoria il Tribunale di Aosta respingeva la domanda, ritenendola non provata.

Ed invero, dalla relazione di servizio dei Vigili del Fuoco intervenuti sul posto, si riscontrava in effetti una perdita nell'appartamento sito al terzo piano dello stabile in condominio, tuttavia, si ipotizzava come probabile causa del sinistro la "rottura di una tubazione dell'acqua al 3 piano".

Afferma il Tribunale che: “In assenza di una colonna condominiale dell'acqua che giunga nei singoli appartamenti, non può ritenersi riscontrato l'assunto del condomino circa la natura condominiale della tubazione interessata dalla rottura con fuoriuscita d'acqua”.

Nella motivazione della sentenza l'adito Tribunale da atto dei consolidati principi giurisprudenziali, ricordando come: “In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1117, terzo comma, cod. civ., la proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomìni si estende fino al punto del loro raccordo con l'innesto nella colonna verticale, all'altezza di ciascun piano dell'edificio.

Ne consegue che la parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga) va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale" (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 19/01/2012, n. 778).

Ed ancora: “I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva” (Cass. civ., Sez. VI - 2, 14/06/2012, n. 9765).

=> Condominio e infiltrazioni d'acqua, cosa fare quando si scoprono?

Pertanto le tubazioni dell'edificio in condominio, siano esse condotti fognari o di acque bianche ovvero canali di scarico, appartengono alla proprietà comune nella parte destinata al servizio di tutte le unità immobiliari e ciò fino al punto di raccordo con i singoli appartamenti; sono invece oggetto di proprietà esclusiva le parti che, ramificandosi dalla colonna comune, convogliano alle singole unità abitative.

Va da sé che il condominio potrà essere ritenuto responsabile, ex art. 2051 c.c., sono nel caso di rottura della tubazione d'uso comune (cd. colonna montante), in caso contrario, chiamato a rispondere degli eventuali danni cagionati dalle infiltrazioni sarà il proprietario/condomino del singolo appartamento nel quale insiste la tubazione lesionata.

La proprietà della tubazione chiaramente incide anche sul regime delle spese relative alla sua manutenzione.

Tanto è vero che: “La spesa per la riparazione dei canali di scarico dell'edificio in condominio, che, ai sensi dell'art. 1117 n. 3 cod. civ., sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli, sono a carico di tutti i condomini per la parte relativa alla colonna verticale di scarico ed a carico dei rispettivi proprietari per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti" (Cass. civ., Sez. II, 18/12/1995, n. 12894).

Ciò vale anche in ipotesi di fossa settica, per cui: “In tema di condominio, la fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio, nella quale confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti, rientra tra le parti comuni, in forza della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ., salvo che il contrario non risulti da un titolo, con la conseguenza che i singoli condomini che utilizzano l'impianto devono contribuire alle relative spese di utilizzazione e manutenzione, e sono tenuti, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., al risarcimento dei danni da esso eventualmente causati agli altri condomini o a terzi” (Cass. civ. Sez. II, 20/10/2014, n. 22179)

=> Risarcibile il danno alla vivibilità della casa per le infiltrazioni che creano muffe e allergie

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

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