Spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto
Questi principi sono espressi dalla Suprema Corte con la recente decisione del 5 gennaio 2023, n. 194.
Sfratto per morosità: deposito cauzionale e integrale pagamento. La vicenda processuale ante Cassazione
I locatori hanno convenuto in giudizio il conduttore al fine di ottenere la convalida di sfratto, per morosità di quest'ultimo, dall'immobile condotto in locazione per uso commerciale, in forza di apposito contratto di locazione.
Il conduttore si è opposto alla convalida, presentando domanda riconvenzionale per la restituzione della somma versata in sede contrattuale -precisamente per la prima mensilità e per n° 3 mensilità di cauzione).
I locatori, a loro volta, hanno chiesto il risarcimento dei danni da lucro cessante, per il mancato pagamento di tutti i canoni di locazione a loro dovuti fino alla scadenza pattuita del rapporto contrattuale.
In primo grado, riconosciuta la morosità del conduttore, si è accolta la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del medesimo, di cui veniva tuttavia accolta la domanda riconvenzionale di restituzione della somma di versata a titolo di deposito cauzionale.
Inoltre è stato condannato al pagamento dei canoni di locazione per un determinato periodo e per importo inferiore a quello sancito dal contratto.
La richiesta di risarcimento del danno da lucro cessante, rapportato al canone di locazione che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere fino alla naturale scadenza del contratto di locazione è stata rigettata.
Svolto l'appello dai locatori, è stato accolto parzialmente, con la conferma della loro condanna alla restituzione del deposito cauzionale, sul presupposto che l'immobile non avesse subito danni, riconoscendo invece — sebbene in misura inferiore rispetto a quanto richiesto dagli appellanti — il diritto ad ottenere il risarcimento del danno da lucro cessante, perché l'immobile non venne concesso in locazione a terzi, nonostante il fatto che i proprietari si fossero attivati in questo senso.
Il giudice ha inoltre escluso che l'entità del risarcimento potesse essere rapportata all'intero importo dei canoni dovuti fino alla scadenza naturale del contratto, ritenendo che il mancato guadagno dei locatori fino a tale data non potesse essere ricollegato all'inadempimento del conduttore, mancando, nel caso di specie, il nesso eziologico tra di esso e la mancata locazione del bene. La liquidazione del danno è stata, di conseguenza, disposta per l'ammontare del canone di locazione per il periodo minimo di preavviso di recesso (che l'art. 27, comma 8, della legge 27 luglio 1978, n. 392 prescrive in sei mesi), nei casi in cui manchi — come nella specie — una specifica previsione contrattuale.
I locatori adiscono la Suprema Corte in relazione alla funzione del deposito cauzionale e lamentando la condanna solo parziale del conduttore al versamento dei canoni dovuti.
La Cassazione accoglie in toto il ricorso, ritenendo entrambi i motivi validi e fondati.
Deposito cauzionale
La Suprema Corte si rifà al principio secondo cui la funzione del deposito cauzionale, nel contratto di locazione, è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, a partire da quello di pagamento dei canoni, neppure escluso quello di recedere dal contratto dando il dovuto preavviso.
Inoltre questo istituto, sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari, si pone come una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno, ivi compresa quella, già riconosciuta agli odierni ricorrenti, relativa al danno da lucro cessante, con la conseguenza che sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso, potendo il locatore sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito, che sorge con la conclusione della locazione, a condizione di "proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati" (così, da ultimo, in motivazione, Cass., 5 luglio 2019, n. 18069).
Il procedimento di sfratto: pagamento canoni e eccezione di deposito cauzionale
Da ciò sbaglia la sentenza impugnata laddove lega il deposito cauzionale a eventuali danni all'immobile essendo invece anche legale all'eventuale perdita di possibilità di locare a terzi. Qui la sua imputazione è per un titolo risarcitorio, diverso dal mero pagamento dei canoni.
La conclusione è che spetta al giudice del rinvio stabilire se contrattualmente sia stata prevista una richiesta di compensazione e/o di attribuzione delle somme del deposito a copertura del danno da lucro cessante.
Pagamento integrale del dovuto
In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta "al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto" (Cass., 5 maggio 2020, n. 8482; Cass., 12 febbraio 2015, n. 2865).
Inoltre "il danno da risarcire non può non ritenersi rappresentato dall'ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento, senza che si possa prendere in considerazione la ripresa disponibilità della cosa, perché questa, finché non viene locata di nuovo, per il soggetto che aveva scelto di ricavare dal bene un reddito locatizio, non può rappresentare — o quanto meno non può a priori presumersi rappresenti — un effettivo e reale vantaggio a quello paragonabile" (così, Cass., n. 8482 del 2020).
Anche qui la Corte di appello ha quindi errato nel circoscrivere l'entità del risarcimento.
In conclusione, il ricorso va accolto quanto ad entrambi i motivi e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte di appello in diversa composizione, per la decisione nel merito (oltre che sulle spese processuali, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità), alla luce dei seguenti Principi di diritto:
- "il locatore può sottrarsi all'obbligo di restituzione del deposito cauzionale, se in tutto o in parte, a copertura di specifici danni subiti, di qualsiasi natura, e non solo di quelli subiti dall'immobile"
- "in caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto".
