Il proprietario di una unità immobiliare (nella specie un magazzino) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servito dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo (l'uso della canna fumaria), perché questo non è legato all'unità immobiliare da una relazione di accessorietà, e cioè da un collegamento strumentale, materiale e funzionale consistente nella destinazione all'uso o al servizio della medesima.
Così si è pronunciata la Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 24296 del 27 novembre 2015, ove gli Ermellini hanno meglio precisato che il presupposto per l'attribuzione della proprietà comune in favore di tutti i condomini viene meno se le cose, gli impianti, i servizi di uso comune, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, siano necessari per l'esistenza o per l'uso di alcuni dei piani o porzioni di piano dell'edificio.
Questi i fatti di causa. A seguito di una deliberazione condominiale, si ordinava la demolizione della parte finale della canna fumaria e la chiusura della medesima a seguito della trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato in autonomo.
In primo grado, il Tribunale adito, accogliendo la domanda dell'attore titolare del diritto all'uso della canna fumaria condominiale, dichiarava l'annullamento della delibera poiché pregiudicava il suo diritto all'utilizzo di tale impianto, consolidatosi mediante il collegamento operato con il camino posto in un locale al piano terra di sua proprietà, non servito dall'impianto di riscaldamento.
La sentenza in oggetto veniva riformata in secondo grado dalla Corte d'Appello, che riteneva valida la delibera del Condominio, stante l'accertato pericolo di crollo della struttura e considerando il mancato utilizzo dello stesso da parte degli altri condomini.
Difatti, secondo la Corte Territoriale, mancava un diritto di comproprietà sulla canna fumaria oggetto di causa, poiché il sistema non era legato alle altre unità immobiliari da una relazione di accessorietà, ovvero dal collegamento strumentale, materiale e funzionale, consistente nella destinazione all'uso o al servizio.
Dello stesso parere è anche la Suprema Corte con la sentenza in commento, la quale in conformità di un principio già espresso dalla medesima giurisprudenza in materia (Cass. Civ. n. 7730 del 7 giugno 2000), chiarisce meglio che “la relazione di accessorietà che si configura come il fondamento tecnico del diritto di condominio, va considerata, su base reale, in relazione a ciascun piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, senza che a tal fine abbia rilievo il vincolo pertinenziale creato dal singolo condomino tra più unità immobiliari di sua esclusiva proprietà all'interno dello stesso edificio condominiale”.
Ed ancora, sul punto giova ricordare altra pronuncia della Suprema Corte del 21 dicembre 2007, n. 27145, la quale ha precisato che “affinché possa operare il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell'edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume la contitolarità con tutti i condomini”.
Pertanto, il proprietario dell'unita immobiliare (nella specie un magazzino) che, per ragioni di conformazione dell'edificio, non sia servita dall'impianto di riscaldamento centralizzato, non può legittimamente vantare un diritto di condominio sull'impianto medesimo, perché questo non è legato alla detta unità immobiliare da una relazione di accessorietà.
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al citato orientamento, a parere della Suprema Corte, la Corte Territoriale ha correttamente escluso che l'utilizzazione della canna fumaria, per lo scarico dei fumi dal camino realizzato nel magazzino a piano terra, rientrasse in un'ipotesi di uso frazionato della cosa comune, non essendo l'impianto termico e la canna fumaria, per oggettivi caratteri strutturali e funzionali, a servizio di quel locale.
Nel caso de quo, dunque, non sussistendo alcuna condominialità di cui agli artt. 1120 e 1136 c.c, il ricorso del condomino è stato legittimamente rigettato.
Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 24296 del 27 novembre 2015,
Via la canna fumaria se lede il decoro architettonico dell'edificio
