Le spese di gestione della multiproprietà sono riconducibili alla comunione ed al condominio?

La multiproprietà. La multiproprietà consiste nel diritto di comproprietà che attribuisce la facoltà di utilizzare il bene solo in un determinato periodo dell'anno, così da consentire il succedersi dei diversi comproprietari nel godimento.

La formula è particolarmente diffusa nell'ambito degli alloggi per le vacanze, in quanto risponde all'esigenza di condividere le spese per l'acquisto (che in gruppo si riduce) e per la gestione (suddivisione delle spese di riscaldamento ecc.).

La convenienza economica risiede nella possibilità data al multiproprietario di godere di un alloggio o di un altro bene, eliminando tutti gli inconvenienti di una locazione e permettendo il versamento di un importo nettamente inferiore a quello corrispondente a un acquisto in proprietà.

All'interno della categoria "multiproprietà" si distingue la "multiproprietà reale", la "multiproprietà alberghiera", la "multiproprietà azionaria". La multiproprietà alberghiera non costituisce una terza figura distinta da quelle immobiliare e azionaria, in quanto si tratta di un diritto un'unità immobiliare ricompresa in un complesso alberghiero la cui gestione è affidata a una società che amministra l'immobile come un vero e proprio albergo.

L'esercizio del diritto al godimento dell'immobile e dei relativi servizi alberghieri è condizionato alla prenotazione del bene, nonché al pagamento della somma concordata con il gestore del complesso.

A differenza di quanto avviene nella multiproprietà immobiliare tradizionale, il titolare della quota dell'albergo in multiproprietà dovrà versare un corrispettivo per l'utilizzo dell'unità immobiliare.

La vicenda. Tizio aveva convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bologna, la società beta (avente ad oggetto attività turistica/alberghiera/multiproprietà) per sentir dichiarare, tra i vari punti, anche la declaratoria di inefficacia dei contratti per asserita vessatorietà derivante dalla mancata indicazione della controprestazione dovuta per le sole spese di gestione in caso di mancato utilizzo delle suite oggetto di contratto.

Quindi, l'attore chiedeva il ristabilimento dell'equilibrio contrattuale dando atto che i contratti dedotti in giudizio attribuivano ad esso attore il diritto ad una prenotazione alberghiera preferenziale perpetua e nessun obbligo di fruire del servizio, dichiarando, altresì, che nulla era da lui dovuto alle parti convenute per i soggiorni non fruiti. In primo e in secondo grado, i giudici del merito avevano respinto la domanda attorea. Per tali motivi, l'attore ha proposto ricorso in cassazione.

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Il ragionamento della corte di cassazione. Con riferimento alla specifica questione riguardante la richiesta dei costi relativi alla comunione pur in difetto del godimento del bene (cc.dd. spese di gestione assimilate dalla Corte territoriale alle spese condominiali di manutenzione), secondo gli ermellini, il giudice di appello aveva - nel panorama normativo ed interpretativo "ratione temporis" applicabile con riguardo all'epoca delle conclusione dei contratti dedotti in causa - condivisibilmente rilevato che, anche per la multiproprietà alberghiera (in cui il diritto sull'unità immobiliare è ricompresa, per l'appunto, in un complesso alberghiero la cui gestione è affidata ad una società che amministra l'immobile come un vero e proprio albergo, la quale riceve - di regola - un corrispettivo per l'utilizzo della suddetta unità), la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'unità immobiliare è riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti e ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, a quella del condominio (Cass. n. 6352/2010).

Sulla base di tale presupposto e sempre con riferimento al richiamato momento temporale, secondo la cassazione, la Corte territoriale aveva correttamente osservato in punto di diritto che, nell'ambito delle multiproprietà immobiliari, il promittente acquirente si sarebbe potuto ritenere obbligato a contribuire alle spese di gestione del complesso qualora lo stesso, prima della stipula del contratto definitivo, avesse (come verificatosi nel caso di specie) acquisito il diritto all'uso turnario dell'alloggio promesso e dei relativi beni e servizi comuni, conseguenza che non si sarebbe potuta escludere per il fatto che il medesimo non avesse utilizzato l'immobile, dovendosi considerare rilevante anche la sola possibilità della sua fruizione e non determinante la sua utilizzazione effettiva.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato rigettato.