Ogni rogito notarile è preceduto da un compromesso con cui le parti mettono nero su bianco i punti principali del futuro affare da concludere: importo della caparra, prezzo finale di vendita, obblighi in capo al promissario acquirente e al promittente venditore, ecc. Il mancato adempimento giustifica il ricorso all'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, grazie al quale è possibile ottenere una sentenza che produca gli effetti del negozio non concluso (art. 2932 c.c.).
La mancata conclusione dell'accordo definitivo potrebbe però essere giustificata dalla condotta poco corretta della controparte: in ipotesi del genere la parte non inadempiente potrebbe perciò preferire di venir meno all'accordo.
Secondo la Corte d'Appello di Bari (sentenza n. 1675 del 17 novembre 2022), l'errore catastale non giustifica il recesso dal preliminare, non trattandosi di elemento così grave da poter far decadere l'accordo. Approfondiamo il caso affrontato dal collegio pugliese.
Il recesso per inadempimento del promittente venditore: il caso
L'attore, in qualità di promissario acquirente, agiva in giudizio affinché fosse accertato l'inadempimento del promittente venditore, il quale aveva mentito sull'accatastamento dell'immobile oggetto di preliminare di vendita, e, per l'effetto, dichiarasse valido il recesso dal compromesso per tale ragione, con diritto a vedersi restituito il doppio della caparra confirmatoria già versata.
Il convenuto chiedeva invece il rigetto della domanda attorea e, in via riconvenzionale, l'accoglimento dell'azione volta a ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, con conseguente trasferimento della proprietà dell'immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
Il Tribunale di Bari rigettava la domanda attorea accogliendo di contro le eccezioni della parte convenuta.
I motivi d'appello della sentenza di primo grado
Avverso la decisione del giudice di prime cure veniva proposta impugnazione. Nello specifico, gli appellanti lamentavano come la sentenza di primo grado fosse viziata da errore di diritto nella parte in cui, pur in presenza di tutti i requisiti richiesti per l'accertamento della legittimità del recesso dal contratto preliminare, la domanda fosse stata ugualmente rigettata, ritenendo l'inadempimento contestato al promittente venditore inerente all'errore catastale di scarsa importanza, dunque inidoneo ad alterare il sinallagma contrattuale ed a giustificare il rifiuto del promissario acquirente di concludere il contratto definitivo.
Secondo l'appellante, l'inerzia del promittente venditore, protrattasi oltre la scadenza del termine fissato nel preliminare per la stipula del definitivo e oltre l'ulteriore termine di adempimento stabilito con successiva lettera di messa in mora, integrerebbe violazione del dovere di correttezza e buona fede, avendo l'appellato taciuto in sede di preliminare la circostanza dell'errore catastale ed avendo richiesto la variazione catastale soltanto il giorno successivo alla notificazione dell'atto di citazione in giudizio.
La decisione: l'errore catastale è irrilevante
La Corte d'Appello di Bari, con la sentenza n. 1675 del 17 novembre 2022 in commento, rigetta il gravame confermando quanto statuito in primo grado.
Secondo il collegio barese, le indicazioni circa la cosiddetta conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previsti dalla legge a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare (art. 29, comma 1 bis, della I. n. 52 del 1985, aggiunto dall'art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla I. n. 122 del 2010), devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c. (cfr. Cass., 8 marzo 2022, n. 7251), mentre non rilevano nei giudizi inerenti all'esecuzione di contratti ad effetti obbligatori (come lo è, appunto, il compromesso).
La Corte d'Appello di Bari precisa inoltre come, nel caso di specie, l'errore costituisca una difformità catastale meramente soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, la quale, a differenza della difformità catastale oggettiva sopra citata, non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. (in questo senso Cass., sent. n. 20526/2020); tant'è che la Suprema Corte ha chiarito che è previsto il controllo di conformità dei dati catastali a quelli contenuti nel registro delle iscrizioni e trascrizioni immobiliari da parte del notaio ma non è prevista la sanzione di nullità in mancanza di questa ulteriore verifica (Cass., sent. n. 3089/2020).
Come posso trovare i dati catastali del mio appartamento?
In definitiva, la norma menzionata dagli appellanti ha finalità meramente fiscali e, perciò, il mancato allineamento sulle planimetrie catastali dell'intestatario dell'immobile non vale come causa di nullità di un eventuale contratto di compravendita definitivo, né tantomeno avrebbe impedito una pronuncia sostitutiva del giudice ai sensi dell'art. 2932 cod. civ, dal momento che:
- non è applicabile tale sanzione ai negozi ad effetti obbligatori e non traslativi, quali il contratto preliminare;
- nel caso di specie trattasi di una difformità catastale soggettiva che, secondo la giurisprudenza, può essere facilmente superata mediante una verifica in concreto da parte di delegato tecnico, per cui anche laddove fosse presente in un atto ad effetti traslativi non costituirebbe causa di nullità dello stesso.
Conformità catastale: oggettiva e soggettiva
Per meglio comprendere la portata della sentenza della Corte d'Appello di Bari è bene fornire alcune precisazioni terminologiche.
Innanzitutto, la conformità catastale consiste nel rapporto di piena rispondenza tra stato di fatto, effettivo dell'immobile, nei confronti di diversi aspetti e informazioni contenute nei documenti e atti conservati al Catasto.
La conformità può essere oggettiva o soggettiva:
- la conformità catastale oggettiva è la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo. Essa impone che il contratto contenga, oltre all'identificazione catastale ed al riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una specifica dichiarazione degli intestatari (sostituibile con una attestazione di un tecnico abilitato) di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto.
Come ricordato dalla sentenza della Corte d'Appello di Bari, è nullo dell'atto privo del contenuto prescritto;
- la conformità catastale soggettiva riguarda invece l'identità tra venditore e intestatario catastale dell'immobile.
Essa obbliga il notaio rogante a individuare gli intestatari catastali e a verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari, non introducendo tuttavia un contenuto necessario del contratto, atteso che non prevede alcuna sanzione di nullità dell'atto rogato senza la sua osservanza (Cass., sent. n. 37369/2021).
