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Contratti di locazione con cedolare secca. Arrivano i controlli dell'Agenzia delle Entrate per 60mila contribuenti.
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Contratti di locazione con cedolare secca. Arrivano i controlli dell'Agenzia delle Entrate per 60mila contribuenti.

In arrivo controlli fiscali sui contratti di locazione stipulati con cedolare secca

Dott.ssa Marta Jerovante 

L'Agenzia delle Entrate contesta la correttezza della dichiarazione 2013 a 60.000 contribuenti

È questo il numero dei contribuenti persone fisiche che, secondo l'Agenzia delle Entrate, avrebbero percepito e non dichiarato, o dichiarato parzialmente - nel modello unico PF o nel modello 730 relativo all'anno 2012- redditi di fabbricati derivanti da contratti di locazione di immobili, compresi quelli per i quali si è optato per il regime della cedolare secca. I medesimi si vedranno quindi recapitare una comunicazione con la quale l'Agenzia provvederà a fornire tutte le informazioni necessarie a porre rimedio agli errori commessi.

=> Aumento canone di locazione in caso di cedolare secca: come fare?

Modalità della comunicazione Come precisato nel Comunicato stampa dell'Agenzia dello scorso 24 ottobre, le lettere saranno recapitate tramite posta ordinaria, oppure agli indirizzi di posta elettronica certificata registrati presso l'Indice Nazionale degli Indirizzi di PEC del Ministero dello Sviluppo Economico, per i titolari di partita IVA.

Il dettaglio di tutti gli elementi di anomalia riscontrati sarà invece disponibile all'interno del cassetto fiscale, nella sezione "L'Agenzia scrive", dedicata alle comunicazioni pro compliance.

Come procedere al ravvedimento Il contribuente che ammetta l'erronea compilazione della propria dichiarazione potrà ricorrere allo strumento del ravvedimento operoso: presenterà una dichiarazione integrativa - tramite modello F24, nel quale andrà altresì indicato il codice atto riportato in alto a sinistra sulla lettera -, e verserà le maggiori imposte dovute, i relativi interessi e le sanzioni in misura ridotta.

A quest'ultimo riguardo, si segnala che, grazie al calcolatore disponibile sul sito dell'Agenzia (all'indirizzo https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/portal/entrate/strumenti), sarà possibile calcolare facilmente le sanzioni ridotte del ravvedimento sia per l'imposta sostitutiva della cedolare secca - ove sia stato scelto tale regime - sia, nel caso di tassazione ordinaria del reddito di fabbricati, per l'IRPEF e le addizionali (nonché, se dovuto, per il contributo di solidarietà).

La riduzione delle sanzioni. Relativamente alla misura delle sanzioni previste nel caso di ravvedimento operoso, si ricorda che:

  • se il reddito di locazione è stato assoggettato ad IRPEF, la sanzione ridotta è pari al 15% della maggiore imposta determinata (1/6 della sanzione minima - 90%);
  • in caso di "cedolare secca", previsto per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, l'importo è invece più elevato, cioè pari:
  • al 30% della maggiore imposta determinata (1/6 della sanzione minima - 180%), se i canoni sono stati dichiarati solo in parte;
  • al 40% della maggiore imposta determinata (1/6 della sanzione minima - 240%), nel caso in cui non siano stati dichiarati affatto.

L'assistenza delle strutture dell'Agenzia Nell'ottica di favorire il più possibile "reciproche" condotte collaborative, l'Agenzia mette a disposizione dei contribuenti - anche nell'ipotesi in cui essi, ritenendo di non aver commesso alcun errore, intendano segnalare l'incongruenza riscontrata - i numeri 848.800.444, da rete fissa (tariffa urbana a tempo) e 06/96668907, da cellulare (costo in base al piano tariffario applicato dal proprio gestore), dal lunedì al venerdì dalle ore 9 alle ore 17: sia nell'uno che nell'altro caso si dovrà selezionare l'opzione servizi con operatore > comunicazione accertamento.

I contribuenti potranno in alternativa contattare uno degli Uffici Territoriali delle Direzioni Provinciali dell'Agenzia, oppure ricorrere al canale telematico Civis, il quale fornisce agli utenti registrati assistenza sulle comunicazioni di irregolarità, sugli avvisi telematici e le cartelle di pagamento, e consente inoltre la trasmissione in formato elettronico degli eventuali documenti utili.

Sul sito delle Entrate, nella sezione "l'Agenzia comunica", è infine disponibile una guida che fornisce informazioni sulle lettere e spiega l'iter da seguire per rimediare agli errori.

Da non perdere: Come comportarsi se si è stipulato un contratto di affitto non registrandolo e si vuole optare per la cedolare secca?

Cerca: agenzia entrate locazione cedolare secca

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Contratto Comodato Art.1803
Contratto Comodato Art.1803 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:16

contratto comodato art.1803 affitto in nero e contratto mai registrato
Buongiorno,
scusate per il disturbo, avrei bisogno di una Vostra consulenza in quanto non so più a chi rivolgermi. Descrivo il tutto per farvi capire quanto successo:Sono stato 18 anni ad abitare in un’ immobile, quando sono entrato ad abitare a Gennaio del 97, il proprietario un Sig.re di 77 anni mi disse che siccome non riusciva ne a venderla ne affittarla in quanto la casa è predisposta male ed è vecchia di 60 anni mi disse che me la dava in comodato d’ uso gratuito.

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:18

ma solo con art.1803 di cui non so cosa significava e al quale ho chiesto al proprietario che cosa era quell’ art. lui mi rispose che l’ art. 1803 significava che dava la possibilità al proprietario di decidere lui stesso l’affitto senza farlo per equo canone, e anche senza durata del termine. Ho firmato il contratto chiedendogli anche una copia in modo tale che se venisse un controllo ce l’ avevo anche io. Il proprietario mi ha risposto che a me non serviva, comunque se la volevome l' avrebbe data. Questo contratto di COMODATO con tutta la mia insistenza non lo mai visto e di cui in tutti questi anni non mi hanno mai dato anche insistendo.. A Febbraio 97 il proprietario ha iniziato a chiedermi 970.000 lire di affitto ogni 3 mesi, visto quello che mi aveva detto ho fatto l’assegno di cui ha rifiutato dicendomi che li voleva in contanti perché doveva pagare gli operai che stavano ristrutturando 1 delle 3 case di sua proprietà.

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:20

Entrati nell’ euro ha iniziato a chiedermi 1.000,00 euro sempre ogni 3 mesi. Nel 2005 il proprietario è venuto a mancare diventando così proprietaria la figlia, ho fatto presente anche alla figlia di darmi questo cavolo di contratto comodato, la quale ha fatto orecchie da mercante continuando a chiedermi la stessa cifra. A Gennaio del 2014 sia la proprietaria e il marito mi hanno chiamato a casa loro chiedendomi l’aumento ai quali ho risposto picche se prima non mi davano copia del contratto COMODATO chiesto da me in tutti questi anni. Dopo 1 settimana mi sono visto arrivare una A/R dalla proprietaria dove mi intimava lo sfratto entro il 31 luglio. Gli ho telefonato per chiedere chiarimenti e mi ha risposto il marito al quale ho chiesto di parlarne per chiarire la situazione,mi ha risposto che non aveva intenzione di vedermi e di discuterne, gli ho chiesto per la centesima volta di darmi copia contratto di cui mai avuta,

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:22

il marito mi ha risposto che non me lo dava perché doveva chiedere prima al suo avvocato se poteva darmi la copia. (non ho capito il perchè di tutto questo ) A Febbraio mi sono rivolto ad un Avvocato spiegando tutta la situazione compreso il fatto che tutte le bollette erano intestate a me (ad esclusione del gas e dell’ acqua) compreso anche tutti i movimenti bancari dove si evince che ogni 3 mesi ritiravo 1.000,00€ con modulo di sportello.
L’ Avv, mi diede ragione al 200x100 facendo una A/R alla proprietaria dicendogli di presentarsi al suo studio insieme a me per trovare una soluzione in via bonaria.( pagato parcella di 250,00€) I Signori non si sono presentati ma hanno fatto mandare dal loro avvocato una A/R con allegato copia del contratto " COMODATO " dove abbiamo notato subito che non era mai stato registrato e nella lettera di accompagnamento del loro’ avvocato c’era scritto espressamente la dicitura " comodato uso gratuito".

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:27

A Marzo ho fatto un’ esposto alla G.d.f. allegando il contratto COMODATO e tutti i documenti compresi gli estratti conto dove si evince che alla scadenza dei tre mesi ritiravo 1.000,00 euro con modulo di sportello in banca.
Ad Aprile 2014 ho cambiato Avvocato facendo presente il tutto anche a lei, dandogli anche tutti i documenti: movimenti bancari,contratto comodato solo art.1803 di cui mai registrato in più il mio Avvocato ha voluto anche le registrazioni audio multimediali effettuate a Gennaio 2014 a casa mia ( mai divulgate) dove la proprietaria tutta arrabbiata parla espressamente che le mille euro che ha preso in 18 anni erano in nero e che servivano a sua madre.
l’ Avvocato mi ha detto che le registrazioni si sentono benissimo, facendo presente al loro Avvocato che lei ha le prove e in più che i 6 mesi di preavviso per lo sfratto iniziano a fine Marzo e non a Gennaio.

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:29

in quanto io la copia del contratto mai avuta per 18 anni mi è stata data il 15 di Marzo 2014. Inoltre visto che il contratto di comodato non è mai stato registrato, sarebbe andata avanti per citarli in giudizio a tutti i costi anche andando contro la difesa della proprietaria. (ho tutte le mail di scambio tra me e il mio legale)
Premetto che le ho chiesto sin dall' inizio del mandato a quanto ammontava la sua parcella, mi ha risposto vediamo dopo adesso facciamo questo. Dopodiché non so per quale motivo è cambiato tutto da parte del mio legale che mi ha mandato per email ( la parcella da pagare di 400,00€ di cui ho pagato) e questa mail il 18/09/14:

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:31

Buonasera,
la presente per informarLa che il collega mi comunica che la Sig.ra.......... accetta di rientrare in possesso dell’immobile per i primi di dicembre 2014 e sarebbe disposta a rinunciare a pretendere l’indennizzo di occupazione dell’immobile alla condizione che anche Lei rinuncia a pretendere alcunché nei suoi confronti.
Viste le tabelle di indennità di occupazione abusiva, visti i tempi ed i costi della giustizia mi sento di svolgere le seguenti considerazioni e consigliare quanto segue.
Controparte potrebbe pretendere l’indennità di occupazione sino all’effettivo rilascio pari all’importo di un comune canone di locazione maggiorato del 20%.Lei, fermo restando le difficoltà probatorie, potrebbe richiedere / ottenere la restituzione dei canoni corrisposti nei limiti degli ultimi 5 anni (termine di prescrizione) e considerato che l’ultimo anno di questo quinquennio non è stato corrisposto alcunché si ridurrebbe a 4 anni

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:33

Le cifre finirebbero per compensarsi, se considerano le spese di giustizia che dovranno essere affrontate per un’azione civile.
Pertanto direi che transare bonariamente è una buona soluzione, potremmo spostare il rilascio a fine gennaio ed evitare i costi ed i tempi biblici di azioni giudiziarie. Nella scrittura privata che andremo a sottoscrivere inserirò comunque in via velata il discorso dei canoni corrisposti in questi anni.
Lei rinuncerebbe così alla restituzione dei canoni corrisposti ma in un’ottica di compensazione, evitando ingenti spese di giustizia. Come vede, lo dico contro i miei interessi ed a Sua tutela.
Rimango a disposizione per ogni chiarimento.

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:35

A questo punto le ho telefonato per chiedere spiegazioni in merito visto che lei stessa mi aveva detto di non pagare in quanto il contratto era gratuito, adesso mi viene a dire che la proprietaria può pretendere l’ indennità di occupazione? ma stiamo scherzando?
I primi di Dicembre mi ha telefonato di nuovo il mio avvocato dicendomi che la proprietaria voleva l’ appartamento libero entro il 15 Dicembre se no sarebbe andata per vie legali, io le ho detto come sarebbe a dire se lei mi aveva detto per i primi di Gennaio 2015 invece adesso lo devo lasciare entro il 15 Dicembre? le ho risposto un po malamente dicendogli che non c’era nessun problema e che il 15 lasciavo l’ appartamento. I primi di Dicembre mi richiama il mio avvocato per andare a firmare la lettera da lei prospettata precedentemente ( la lettera in forma privata e velata) di cui non mi ha dato copia dicendomi che ci pensava lei a mandare il tutto all' ADE

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:36

in quanto lei aveva il pin di accesso, e che mi avrebbe fatto sapere i risvolti di tutto ciò.
Dopo un mese non avendola più sentita gli ho mandato una mail per sapere come era andata a finire visto che non l’avevo più sentita, mi ha risposto sempre per email dicendomi che l’ ADE non accettava tale segnalazione e quindi questo esposto la mandata alla GDF e di cui non avremmo mai saputo più niente in quanto la GDF farà le sue indagini.
Le ho chiesto perchè non ha mandato il contratto di comodato mai registrato all' ADE, mi ha risposto dicendomi che non la mandato se no avrei pagato pure io le sanzioni pur sapendo che io ho ricevuto tale contratto dopo 18 anni e quindi non potevo sapere se era stato registrato o meno.
Mi ha solo inviato una seconda parcella per fine assistenza di 291,00€
A questo punto non so se l’ avvocato ha preso le loro difese o meno visto che non ha nemmeno inoltrato il contratto Comodato non registrato all’ ADE.

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:38

Inoltre è mai possibile che un semplice cittadino che non conosce i vari articoli come il 99% delle persone viene fregato solo per un’ articolo 1803 messo sul contratto?
Sinceramente non ci sto capendo più niente, ho fatto anche presente al mio legale che la proprietaria e il marito non hanno mai tolto la residenza dallo stesso immobile dove ero residente io, questo appurato da me all’ ufficio anagrafe in quanto la loro posta arrivava allo stesso mio indirizzo.
Mi scuso nuovamente per la mia lunga discussione, vorrei avere delucidazioni in merito a tutto questo se non chiedo troppo, anche perchè non so più che fare.
Premetto che non voglio i soldi indietro, vorrei far pagare al proprietario l’ omessa registrazione del contratto visto che tale contratto mai avuto non sapevo nemmeno se era stato registrato. Il mio legale non la nemmeno inoltrato all’ ADE, cosa posso fare io adesso?.

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:43

E’ anche normale il comportamento del mio legale che prima mi dice una cosa e poi non ha fatto niente? E' normale che anche il loro legale sapeva sin dall' inizio che questo mal..........contratto non era mai stato registrato? mi chiedo cosa avevano da nascondere?
Ho tutti i documenti compreso le mail tra me e il mio legale.
Chiedo cortesemente cosa potrei fare adesso visto che mi sono sentito cornuto e mazziato nello stesso momento.
A furia di insistere mi sono fatto dare copia della SCRITTURA PRIVATA dove la frase "andremo a sottoscrivere inserirò comunque in via velata il discorso dei canoni corrisposti in questi anni." non esiste!!!!!
Inoltre adesso sono venuto a sapere che in base alla legge del 2012
l' avvocato è obbligato a fare un preventivo anche orientativamente.
Perchè non mi ha fatto preventivo?

Lino2307
Lino2307 venerdì 28 ottobre 2016 alle ore 16:48

Chiedo cortesemente a Voi se è lecito il comportamento del mio Legale?
Visto che è passato un bel po di tempo cosa potrei fare io adesso?
Vi ringrazio anticipatamente per una Vostra risposta in merito.
Grazie
lino2307

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