Il problema delle servitù prediali è molto sentito anche nelle realtà condominiali e non solo nei fondi limitrofi che si trovano in aperta campagna. Una recente sentenza del Tribunale di Bari (la numero 2130 del 30 maggio 2022) ha affrontato il problema della manomissione della servitù da parte del proprietario dell'appartamento sovrastante il quale, approfittando di alcuni lavori di ristrutturazione, aveva ostruito il canale di scarico dei fumi e il tubo esalatore della colonna montante della fogna. Analizziamo più nel dettaglio la vicenda.
Servitù in condominio: chi può agire a tutela?
Il proprietario convenuto in giudizio eccepiva innanzitutto il difetto di legittimazione passiva: a suo parere, i suddetti manufatti attraversavano un'area comune e, pertanto, a tutela della servitù avrebbe dovuto agire il condominio in persona del suo amministratore e non l'attore in qualità di singolo proprietario.
Il Tribunale di Bari rigetta l'eccezione preliminare, ritenendo che, invece, la servitù di passaggio delle tubature gravasse sulla proprietà privata a beneficio di altra proprietà esclusiva e non del condominio.
Ad ogni buon conto, anche se si fosse trattato di un interesse condominiale, il tribunale barese correttamente richiama il pacifico orientamento giurisprudenziale secondo cui, a tutela delle parti comuni, può agire qualsiasi condomino senza dover ottenere il permesso dell'assemblea.
Così la Cassazione: "Nelle controversie condominiali che investono i diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni, ciascun condòmino ha, in considerazione della natura dei diritti contesi, un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", sicché è ammissibile il ricorso incidentale tardivo del condòmino che, pur non avendo svolto difese nei precedenti gradi di merito, intenda evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio senza risentire dell'analoga difesa già svolta dallo stesso" (Cass., S.U., sent. n. 10934/2019)
La manomissione delle servitù: il caso
L'attore agiva in giudizio lamentando che parte convenuta, abitando al piano superiore, a seguito di alcuni lavori di ristrutturazione, aveva manomesso le servitù. Nello specifico, aveva interrotto e chiuso la continuità sia del canale di scarico dei fumi, sia del tubo esalatore di sfiato della colonna montante della fogna, rendendo così insalubri gli ambienti a causa della diffusione di gas nocivi.
Parte convenuta si costituiva adducendo che le tubazioni relative alle predette servitù non fossero state interrotte dai lavori di ristrutturazione del proprio immobile ma solamente sostituite con una nuova.
Assumeva, altresì, che le servitù invocate dagli attori non sussistessero in ragione del fatto che la planimetria catastale e gli elaborati grafici allegati al progetto a corredo della concessione edilizia non evidenziavano alcuna canna fumaria per lo scarico dei fumi.
Le servitù manomesse secondo il Ctu
Il Tribunale di Bari, con la sent. n. 2130 del 30 maggio 2022, ha accolto l'azione di ripristino delle servitù proposte dall'attore.
In effetti, dall'elaborato peritale redatto in sede di Atp (e mutuato nel giudizio), si evince come, a seguito dei lavori di ristrutturazione, si sia proceduto all'eliminazione del tratto di canna fumaria (condominiale) passante attraverso l'appartamento dell'attore, con conseguente impossibilità di sfociare all'aria aperta.
Il Ctu evidenziava altresì che la canna fumaria aveva un collettore primario, più ampio, in cui confluivano i fumi portati dal collettore secondario più piccolo, a servizio dei singoli appartamenti.
Sempre il Consulente aveva verificato che il condotto secondario, posto al servizio della proprietà dell'attore, non era più in esercizio poiché la convenuta (proprietaria del fondo servente su cui, appunto, passava parte della canna fumaria) ne aveva eliminato l'ingombro demolendolo durante i lavori di ristrutturazione.
Quanto al collettore primario, il Consulente accertava che vi era, invece, un'occlusione con malta cementizia e che era stata realizzata una nuova canna fumaria ad unica sezione che non sbucava nell'appartamento attoreo.
Infine, ad altezza del solaio tra i due appartamenti, vi era un restringimento della tubazione di aerazione che provocava, per risucchio di aria, la fuoriuscita di miasmi provenienti dalla fogna.
Dall'elaborato peritale si evince chiaramente, quindi, come il proprietario del fondo servente, trasgredendo agli obblighi di legge, abbia non solo reso più difficoltoso l'esercizio dei diritti del fondo dominante, ma abbia perfino eliminato (di fatto) alcune servitù.
Servitù manomesse: la decisione
Ebbene, è chiaro che, con riferimento alla canna fumaria, è emersa la lesione della servitù di passaggio condominiale (e, quindi, anche della parte attrice).
Invero la canna fumaria attraversa in altezza i diversi appartamenti fino a sfociare sul lastrico solare e immettere all'esterno le esalazioni.
Esse rappresentano opere poste a servizio del lo scarico dei fumi e/o vapori dell'unità immobiliare che ne è servita. Pertanto, i proprietari delle unità immobiliari circostanti e il condominio stesso sono vincolati dalla presenza del canale di scarico dei fumi e del tubo esalatore della colonna montante della fogna, e non possono rimuoverla o impedirne il passaggio in quanto le loro proprietà sono serventi a quella del fondo dominante a cui è garantito il godimento pieno del canale e del tubo.
Di conseguenza, tanto i l canale di scarico dei fumi quanto il tubo esalatore di sfiato della colonna montante della fogna non possono essere ostruiti, rimossi o manipolati dal proprietario del fondo servente, a meno che la loro utilità non sia venuta meno per fattori esterni, per un fatto naturale o per rinuncia, esplicita e in forma scritta, del proprietario del fondo dominante, o ancora per prescrizione per non uso ventennale.
La rimozione o la chiusura del canale di scarico dei fumi e del tubo esalatore di sfiato della colonna montante della fogna che sono posti a servizio dell'immobile dell'attore costituiscono un fatto illecito che ha leso le facoltà di ciascun condomino sottese alla servitù.
La Suprema Corte ha infatti precisato che «la rimozione, da parte di un condomino, della canna fumaria posta a servizio di al tra unità immobiliare esistente nel medesimo stabile costituisce comunque un atto illecito, trasmodante i limiti previsti per l'uso della cosa comune dall'art. 1102 cod. civ.» sottolineando che «la canna fumaria passante all'interno della proprietà di un condomino rappresenta un'opera posto a servizio del diritto di servitù di scarico dei fumi costituito a favore della diversa unità immobiliare servita dalla predetta tubatura» (Cass., Sez. VI Civ. , n. 2316 del 02 febbraio 2021).
Da quanto precede deriva che la convenuta non avrebbe dovuto ostruire il canale di scarico dei fumi ed il tubo esalatore di sfiato della colonna montante della fogna o, comunque, renderla inutilizzabile mediante la loro occlusione. Di qui la condanna al ripristino dello status quo ante.
