Gli effetti della mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione

L'articolo 1, comma 59 della Legge di Stabilità per il 2016 (Legge n. 208 del 28.12.2015, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 30.12.2015 ed in vigore dal 1.1.2016), ha parzialmente novellato l'art. 13 della Legge n. 431 del 9.12.1998 che disciplina le locazioni abitative.Il dettato normativo in esame contiene la disciplina dei c.d. patti contrari alla legge, ossia prescrive i casi di nullità delle clausole contrattuali finalizzate ad attribuire al locatore un importo del canone di locazione superiore a quello del contratto scritto e registrato in contrasto con i limiti di legge.

La registrazione del contratto di locazione

Trattasi pertanto di una norma di protezione a favore del conduttore ritenuto la “parte debole” del rapporto locatizio. In particolare il Legislatore ha statuito,al comma 1 del novellato art. 13, che “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione(del contratto di locazione, ndr)nel termine perentorio di trenta giorni”, così modificando quanto fin d'ora previsto in tema di registrazione dei contratti.

A tal proposito, il successivo comma 6,sembrerebbe stabilire che,nel caso in cui il contratto di locazione stipulato in forma scritta non sia stato registrato o sia stato registrato successivamente al predetto termine perentorio di trenta giorni, il conduttore possa richiedere, nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione,che il Giudice determini il canone di locazione dovuto.

D etto canone,rideterminato,non potrà eccedere il valore minimo di quello stabilito per le locazioni a canone c.d. concordato, ossia quello che viene stabilito negli accordi definiti in sede locale per i contratti di durata di anni tre, prorogabili di altri due,fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

E tanto anche qualora il locatore abbia sanato la posizione da un punto di vista fiscale con il pagamento di sanzione e mora.

La mancata registrazione del contratto di locazione ne determina la nullità>>

Il Giudice, inoltre, potrà stabilire la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.Il nuovo comma 7 dell'art. 13 precisa poi che le disposizioni processuali sopra esaminate devono ritenersi applicabili “a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge”.La formulazione testuale dell'articolo sembrerebbe far intendere che la disposizione abbia carattere retroattivo e che sia dunque applicabile a tutte le ipotesi di mancata o tardiva registrazione dei contratti di locazione.

Pertanto la norma sembrerebbe coinvolgere non solo i contratti di locazione sottoscritti successivamente all'entrata in vigore della Legge di Stabilità per il 2016 (1.1.2016), ma anche quelli redatti findall'entrata in vigore della legge n. 431/98.