In caso di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, sussiste, nei confronti dei proprietari delle unità abitative sottostanti, una responsabilità solidale del condominio e del proprietario esclusivo del lastrico solare, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro.
Il concorso di tali responsabilità, salva la prova contraria dell'esclusività, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Orbene, ci si chiede se i criteri di ripartizione delle spese previsti dall'art. 1126 c.c., incidano o meno sulla legittimazione del condominio e del suo amministratore a stare in giudizio.
Il Tribunale di Napoli, con una recente sentenza (n. 3961 del 17 aprile 2023) ribadisce i principi e l'orientamento giurisprudenziale nella materia in esame.
Fenomeno infiltrativo a seguito di pioggia di forte intensità: chi è responsabile? Fatto e decisione
I proprietari di un immobile posto all'ultimo piano di uno stabile condominiale sito in Napoli, citavano in giudizio il condominio in persona dell'amministratore p.t., al fine di sentirlo condannare, previo accertamento di responsabilità, al risarcimento di tutti i danni patiti a causa di numerosi fenomeni percolativi, verificatisi a seguito di una pioggia di forte intensità, provenienti dal superiore lastrico solare in comunione pro indiviso solo ad alcuni condomini, tra cui gli stessi attori.
Gli attori rappresentavano che successivamente al suddetto evento dannoso, nel medesimo stabile si verificava anche la rottura del raccordo tra la montante condominiale ed il sottocontatore posto all'esterno della parete del salone degli attori che determinava un'ulteriore infiltrazione all'interno dell'immobile oggetto di causa.
Conseguentemente, chiedevano, oltre al risarcimento dei danni patiti a causa dei fenomeni infiltrativi, il rimborso dei costi sostenuti sia per l'impermeabilizzazione del lastrico solare, sia per l'intervento effettuato sul contatore idrico condominiale.
Il condominio, costituitosi in giudizio, chiedeva il rigetto delle domande in quanto infondate in fatto e in diritto, ritenendo che le infiltrazioni fossero addebitabili alla esclusiva responsabilità degli attori o, in via gradata, che ci fosse, quantomeno, un concorso di colpa degli stessi nella produzione dell'evento dannoso.
Con riferimento alla seconda domanda, il condominio contestava la ricostruzione effettuata dagli attori ritenendo che il sub contatore di cui gli stessi lamentavano la rottura non fosse di proprietà del condominio, ma della società deputata alla lettura dei consumi.
In ogni caso chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in causa in garanzia della propria compagnia assicurativa.
Successivamente, veniva riunito al fascicolo di tale giudizio, il procedimento promosso dalla società proprietaria di altro immobile posto nel condominio, avente ad oggetto la medesima domanda risarcitoria posta dagli altri attori con riferimento alla rottura del raccordo tra la tubazione idrica ed il sottocontatore idrico condominiale che, provocando una copiosa fuoriuscita d'acqua ad alta pressione, aveva comportato anche l'allagamento dell'immobile di proprietà della predetta condomina.
Sulla base delle risultanze dell'istruttoria compiuta, il Tribunale riteneva responsabile ex art. 2051 c.c. il condominio in relazione ai danni subiti dagli attori nei due giudizi riuniti.
In particolare, con riferimento alla prima domanda di risarcimento dei danni derivanti dal lastrico solare, il Tribunale riteneva assolto l'onere probatorio gravante sugli attori avendo fornito prova dell'esistenza dei danni lamentati e della relazione causale/eziologica tra la terrazza e l'evento dannoso; di contro, il condominio convenuto non aveva provato la sussistenza di fatti fortuiti idonei ad escludere la propria responsabilità.
Accertato il nesso causale tra le infiltrazioni e i danni provocati nell'immobile, in assenza di prova dell'esistenza di un fattore estraneo, il condominio veniva ritenuto responsabile in via esclusiva, con conseguente condanna al risarcimento, oltre al rimborso delle spese anticipate dagli attori per l'impermeabilizzazione del lastrico solare.
Con riferimento, poi, alla domanda risarcitoria relativa ai fenomeni infiltrativi causati dalla rottura della tubazione idrica e del sottocontatore, il Tribunale accertava l'esclusiva responsabilità ex art. 2051 c.c., del condominio in relazione ai danni subiti dagli attori nei due giudizi riuniti, sull'assunto che, sulla base della documentazione prodotta, il tubo rotto risultava di proprietà condominiale essendo collocato sulla facciata verticale del fabbricato.
Considerazioni conclusive
In caso di fenomeni infiltrativi alle unità immobiliari di un condomino, è sempre necessario soffermarsi sul soggetto a cui competa la responsabilità dell'evento dannoso.
Sul punto, la Cassazione a Sezioni Unite, con sentenza n. 9449 del 2016, ha elaborato il seguente principio di diritto: "allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 primo comma n. 4 c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma n.4 c.c.)".
Sussiste, dunque, nei confronti dei proprietari delle unità abitative sottostanti al lastrico solare, una responsabilità solidale del condominio e del proprietario esclusivo del lastrico solare, derivante da un obbligo di custodia che impone: al condominio, di adottare tutte le misure necessarie ad evitare pregiudizi e al proprietario esclusivo, quale custode della superficie, di occuparsi della sua ordinaria manutenzione e di farne un corretto utilizzo.
A fronte della dimostrazione da parte del proprietario dell'unità immobiliare danneggiata della sussistenza del danno e del nesso causale - il condominio potrà esimersi da responsabilità fornendo prova del caso fortuito o dimostrando che il danno derivi dal cattivo utilizzo da parte del proprietario esclusivo del lastrico solare.
Salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, il riparto dell'obbligazione risarcitoria va, di regola e salvo diversa pattuizione, stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (sul punto, sempre Cass. SS.UU. n. 9449/2016).
In ogni caso, in ipotesi di danni derivanti dal lastrico solare, i criteri di ripartizione delle spese previsti dall'art. 1126 c.c. non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore a stare in giudizio, secondo il principio elaborato dalla giurisprudenza secondo cui: "la domanda di risarcimento dei danni è proponibile dal danneggiato nei confronti del condominio in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti a effettuare la manutenzione, e non già del proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione" (cfr. Tribunale di Roma, sez. VII, n. 416 del 9/01/2019).
I criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1130 cod. civ. (Cass. n. 3676 del 2006)
Con riferimento alla diversa ipotesi (pure oggetto di domanda nel caso deciso dal Tribunale di Napoli, con la sentenza in esame) di fenomeni infiltrativi dovuti alla rottura di una tubazione, il soggetto cui compete la responsabilità dell'evento dannoso dovrà identificarsi previa verifica del punto esatto di rottura.
Ciò, sulla base del principio secondo cui le tubazioni sono di proprietà comune fino al punto di diramazione, giacché svolgono una funzione comune fino all'ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove cioè il tubo passa al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale.
Allorquando il tubo sia di proprietà condominiale, la responsabilità esclusiva dei danni occorsi alle unità immobiliare sarà esclusivamente del condominio ex art. 2051 c.c.
