L’amministratore di condominio è il mandatario dei comproprietari (cfr. tra le tante Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Ciò vuol dire che egli deve compiere, in nome e per conto dei suoi rappresentati, una serie di atti che hanno come esplicita finalità la migliore conservazione ed il più ampio godimento delle parti di proprietà comune dell’edificio amministrato (cfr. art. 1130 c.c.). Nello svolgere quest’attività l’amministratore è sottoposto al controllo:
a) dell’assemblea che, annualmente, discute il rendiconto di gestione che il legale rappresentante della compagine gli deve sottoporre;
b) dal consiglio dei condomini, organo eventuale eleggibile dall’assemblea, con esclusive funzioni di controllo e affiancamento del mandatario;
c) di ogni singolo condomino che, nel corso dell’anno, può chiedere ed ottenere l’accesso a tutta la documentazione condominiale.
Soffermiamoci su quest’ultima eventualità che è stata oggetto di analisi di una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 19210 del 21 settembre 2011).
Prima di specificare cosa abbiano detto i giudici di legittimità è bene ricordare “lo stato dell’arte” in materia di accesso e estrazione di copia della documentazione condominiale. La legge, sul punto, non aiuta.
Nessuna norma legislativa, infatti, disciplina l’accesso alla succitata documentazione condominiale.
E’ fondamentale, come spesso lo è in materia di condominio, fare riferimento alle pronunce giurisprudenziali.
Ebbene la Corte di legittimità ha più volte affermato “ che il potere di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili spetta ai condomini non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea, ma anche al di fuori di tale sede, senza la necessità di specificare la ragione per cui essi intendono prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa, non sia contrario ai principi di correttezza ed i relativi costi siano assunti dai condomini istanti” (così Cass. 20 novembre 2001 n. 15159).
Che cosa accade quando la richiesta è fatta in prossimità di un’assemblea? Quali sono le conseguenze in ordine alla validità della delibera? Sempre secondo gli ermellini, “ ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all’ordine del giorno in assemblea: un eventuale rifiuto opposto dell’amministratore determina l’annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea” (cfr. Cass. 19 maggio 2008 n. 12650).
Quest’ultimo principio è stato fatto proprio dalla sentenza n. 19210 dello scorso 21 settembre. Nel caso di specie un condomino a seguito d’interventi manutentivi eseguiti da un’impresa diversa da quella a suo tempo indicata dall’assise e ad costi diversi (più alti per la precisione), chiedeva di accadere alla documentazione condominiale per poterne capire di più al fine di partecipare consapevolmente all’assemblea.
Il “niet” dell’amministratore, giustificato dalla eccessiva vicinanza tra assemblea e richiesta, ne faceva venir fuori una causa per l’annullamento della delibera.
Annullamento che, secondo la Cassazione, era da ritenersi legittimo, sostanzialmente, per gli stessi motivi evidenziati nella sentenza n. 12650 citata in precedenza.
