#1 Inviato 14 Luglio, 2017 Nonostante raccomandata rr, sms, mail, e telefonate senza risposta al cellulare non sono riuscito ancora a prendere visione della documentazione contabile condominiale, estratto ccb e registro anagrafe del condominio. Non avendo mai comunicato il giorno e l'orario di accesso allo studio, per fare pressione ho chiesto ed acquisito copia degli estratti conto bancari trimestrali (a mie spese). Ovviamente, pur riscontrando non poche anomalie (pagamenti non autorizzati in Assemblea per consulenze personali, mancato addebito su c.c. delle utenze, quote ordinarie e straordinarie pagate in contanti non palesemente versate ecc.) per avere un quadro completo occorre comunque prendere visione del Registro della Contabilità. In banca ci sono appena un migliaio di Euro. Al 30 Giugno sono maturati i termini di 180 gg dalla scadenza di presentazione del Rendiconto Condominiale non presentato neppure per l'anno 2015. Proverò con ulteriore raccomandata diffida A.R. dopodiché avrò tutti gli elementi utili per procedere prima al tentativo di mediazione e poi (se negativo) al ricorso al Tribunale con procedura di revoca. In contemporanea devo chiedere anche la convocazione dell'Assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'Amministratore. Questa ipotesi però (sembra strano) mi appare più onerosa e stancante per la nota abituale strafottenza nei condominii ad una partecipazione attiva. E poi le spese per raccomandate di convocazione forse mi costerebbero più del ricorso al Mediatore Giudiziario. Ogni più utile consiglio sarà ben accetto. Grazie.
#2 Inviato 14 Luglio, 2017 Il tuo amministratore sta rischiando di brutto. Ci sono elementi per recarti presso uno studio legale,per iniziare un procedimento di mediazione. Violazioni. Art.1129 com7 Art.1130 com.1 - 9 - 10 Art.1130 bis http://www.mapi.it/riforma-del-condominio-nuovi-articoli-1129-1130-1131-del-codice-civile --link_rimosso--
#3 Inviato 15 Luglio, 2017 Buongiorno, se avete la maggioranza revocate immediatamente, il suo comportamento non è deontologico. Chiedete al mandatario tramite fax un assemblea straordinaria non da programmare ma da farla in tempi brevi al max 20 GG. In caso negativo potete convocarla voi e nella data stabilità presentatevi con il nuovo mandatario revocando il soggetto di cui si parla nella discussione.
#4 Inviato 15 Luglio, 2017 ... Non avendo mai comunicato il giorno e l'orario di accesso allo studio,L'amministratore non avendo comunicato tutti i dati previsti dall'art. 1129 cc al comma due è passibile di revoca giudiziale, oppure da parte dell'assemblea (più economica) senza diritto all'intero compenso; l'art. 1129 cc, è molto chiaro; - Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. - 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
#6 Inviato 15 Luglio, 2017 Buongiorno può sempre farlo in assemblea chiedendo la ratifica.Si certo, l'assemblea potrebbe "graziare" l'amministratore, però se c'è già in corso la richiesta della revoca per l'omissione e/o mancanza della completa comunicazione per via legale e depositata al Tribunale, l'ultima parola sarà quella del Giudice.
#7 Inviato 15 Luglio, 2017 Buongiorno. Quello che Lei ha scritto e quello che Le è stato risposto lo includa in una diffida all'amministratore ad adempiere o, quanto meno, a convocare un'assemblea; in tal caso, sarebbe più che opportuno avvalersi dell'art. 66 disp. attuazione Codice Civile e dunque con la collaborazione attiva di qualche altro Condomino. Personalmente raccomando sempre (visto il clima ostile che si sta diffondendo nei confronti degli amministratori, anche se molte volte - purtroppo - giustificato) di lasciare intendere la disponibilità alla prosecuzione del rapporto qualora si metta in regola, pena la revoca (a quel punto inevitabile). In bocca al lupo!
#8 Inviato 15 Luglio, 2017 Buongiorno.Quello che Lei ha scritto e quello che Le è stato risposto lo includa in una diffida all'amministratore ad adempiere o, quanto meno, a convocare un'assemblea; in tal caso, sarebbe più che opportuno avvalersi dell'art. 66 disp. attuazione Codice Civile e dunque con la collaborazione attiva di qualche altro Condomino. Personalmente raccomando sempre (visto il clima ostile che si sta diffondendo nei confronti degli amministratori, anche se molte volte - purtroppo - giustificato) di lasciare intendere la disponibilità alla prosecuzione del rapporto qualora si metta in regola, pena la revoca (a quel punto inevitabile). In bocca al lupo! Non credo ci sia nessun clima ostile nei riguardi degli amministratori, anzi moltissime volte in questo forum personalmente mi sono schierato affianco degli amministratori (se leggi i miei post te ne renderai conto), però d'altra parte l'amministratore che sa e conosce i propri doveri dovrebbe essere così ligio da comunicare all'atto della nomina e riconferma quanto previsto dall'art. cc 1129 al comma dueOvvero è imperdonabile che un amministratore non faccia ciò che è previsto da un articolo inderogabile.
#9 Inviato 15 Luglio, 2017 Ti ringrazio, Tullio, non alludo però a questo forum, dove peraltro penso ce ne siano molti di amministratori. Il fatto è che in giro vedo che quello che GIUSTAMENTE la Riforma ha previsto a tutela dei diritti dei Condomini, in qualche caso (meno raro di quel che si pensi) si trasforma in abuso. Poiché parlando con valentissimi colleghi ho verificato il diffondersi di questi abusi, tendo a pensare che si sia involontariamente dato potere a quel condomino (che c'è in tantissimi condomini) che ha in antipatia l'amministratore, è malato di protagonismo, si sente avversato dagli altri comproprietari, o semplicemente è fuori di testa e l'amministratore lo subisce anche quando è in perfetta regola (a me è capitato che un condomino abbia chiesto di estrarre copia di tutta la documentazione, anche quella inutile ai fini dimostrativi di spese, di diverse annualità e poi si sia rifiutato di ritirarla, quindi scopo unico era il disturbare). Ne ho dedotto in conseguenza che si stia formando un clima ostile. Ma ciò non toglie che in tanti casi (e l'avevo scritto) l'amministratore se la cerca e se la merita, la revoca. Nello specifico caso di meral1 è molto fastidioso che l'amministratore si sottragga alle richieste del Condomino che poi, ovviamente si in... [non si può dire, diciamo:] "si arrabbia" a giusta ragione.
#10 Inviato 15 Luglio, 2017 Ti ringrazio, Tullio, non alludo però a questo forum, dove peraltro penso ce ne siano molti di amministratori. Il fatto è che in giro vedo che quello che GIUSTAMENTE la Riforma ha previsto a tutela dei diritti dei Condomini, in qualche caso (meno raro di quel che si pensi) si trasforma in abuso. Poiché parlando con valentissimi colleghi ho verificato il diffondersi di questi abusi, tendo a pensare che si sia involontariamente dato potere a quel condomino (che c'è in tantissimi condomini) che ha in antipatia l'amministratore, è malato di protagonismo, si sente avversato dagli altri comproprietari, o semplicemente è fuori di testa e l'amministratore lo subisce anche quando è in perfetta regola (a me è capitato che un condomino abbia chiesto di estrarre copia di tutta la documentazione, anche quella inutile ai fini dimostrativi di spese, di diverse annualità e poi si sia rifiutato di ritirarla, quindi scopo unico era il disturbare). Ne ho dedotto in conseguenza che si stia formando un clima ostile. Ma ciò non toglie che in tanti casi (e l'avevo scritto) l'amministratore se la cerca e se la merita, la revoca.Nello specifico caso di meral1 è molto fastidioso che l'amministratore si sottragga alle richieste del Condomino che poi, ovviamente si in... [non si può dire, diciamo:] "si arrabbia" a giusta ragione. Perfettamente d'accordo con te, e scusa se avevo mal interpretato il tuo post precedente, per quanto riguarda la richiesta di copie delle documentazioni, l'amministratore ha tutto il diritto di chiedere un tot a copia e un compenso per il tempo perso e potevi ben chiederlo all'atto della nomina e/o riconferma, così quel condomino si guardava bene dal chiedere tante copie e non ritirarle, ma almeno le pagava eccome.
#11 Inviato 15 Luglio, 2017 ... tendo a pensare che si sia involontariamente dato potere a quel condomino (che c'è in tantissimi condomini) che ha in antipatia l'amministratore, è malato di protagonismo, si sente avversato dagli altri comproprietari, o semplicemente è fuori di testa e l'amministratore lo subisce anche quando è in perfetta regola (a me è capitato che un condomino abbia chiesto di estrarre copia di tutta la documentazione, anche quella inutile ai fini dimostrativi di spese, di diverse annualità e poi si sia rifiutato di ritirarla... Al condòmino che chiede la documentazione e poi non la ritira è sufficiente chiedergli anticipatamente il compenso concordato in preventivo. Per quanto riguarda richieste in genere, con la tecnologia messa oggi a disposizione, forse si potrebbero evitare un buon 90% dei fastidi. Leggi l'ultimo post nella discussione al link in calce. Nemmeno la SINTEG che è specializzata nel formare "building manager" e ad offrire servizi integrati in "outsourcing" a costi contenuti e che mi aveva lanciato una scommessa, si è fatta più sentire per proporre soluzioni, non dico più economiche, ma almeno più pratiche e più trasparenti delle mie. --link_rimosso--
#12 Inviato 15 Luglio, 2017 In verità, NON ho voluto inserire nel mio compenso un costo per il condomino che chieda copia della documentazione; ritengo che, in ossequio alla legge, l'amministratore debba chiedere solo il rimborso delle spese effettivamente sostenute (come nel mio caso e, fruendo di una convenzione con un centro copie, a costi bassissimi) o di quelle forfettizzate nel preventivo di compenso per le copie prodotte in studio (come nel caso dell'amministratore cui si riferisce meral1). Comunque grazie del consiglio, Leonardo; ne farò tesoro dalla prossima occasione. --- Ho letto quel che mi hai suggerito e mi complimento con te. Sul sito condominiale, ne stiamo parlando in diversi fabbricati, ma ancora non si è deciso, tanto che ipotizzavo di farne uno mio personale, con la possibilità per i condomini di verificare contabilità, documenti, c/c bancario e loro situazione dei pagamenti (con accessi limitati). Invece il gruppo whatsapp mi spaventa un po', perché già il mio telefono suona in continuazione... Com'è la vostra esperienza, in merito?
#13 Inviato 16 Luglio, 2017 Il tuo amministratore sta rischiando di brutto.Ci sono elementi per recarti presso uno studio legale,per iniziare un procedimento di mediazione. Violazioni. Art.1129 com7 Art.1130 com.1 - 9 - 10 Art.1130 bis http://www.mapi.it/riforma-del-condominio-nuovi-articoli-1129-1130-1131-del-codice-civile --link_rimosso-- Se mentre inizi il procedimento di mediazione, l'amministratore, come può benissimo fare si mette in regola, mandandoti tutte le fotocopie, e tutto quello che hai richiesto, ti ha fatto solo spendere soldi e viene meno l'oggetto del contendere.
#14 Inviato 16 Luglio, 2017 Se mentre inizi il procedimento di mediazione, l'amministratore, come può benissimo fare si mette in regola, mandandoti tutte le fotocopie, e tutto quello che hai richiesto, ti ha fatto solo spendere soldi e viene meno l'oggetto del contendere.Venendo meno l'oggetto del contendere le spese già sostenute dovrebbero essere a carico di chi ha causato la sospensione rimettendo le cose a posto; Corte di Cassazione n°406/2008, n°17631/2007, n°11599/2004 ed, in ultimo, la sentenza 11.01.2006, n. 271 secondo la quale quando il Giudice dichiari che la causa può aver termine, anche anticipatamente, essendosi spenti i motivi di contrasto tra le parti e sussiste un residuo contendere su a chi imputare le spese del Giudizio, spese vive e diritti e onorari dell’Avvocato patrocinante, le spese vanno a carico della parte che ha posto fine al conflitto, ossia al condominio il quale ha adottato la delibera che ha causato la cessata materia del contendere. Ovvero il principio giuridico dice che è inutile rimediare quando potevi farlo prima che dell'azione legale da parte di chi aveva chiesto le fotocopie, che non hai concesso
#15 Inviato 16 Luglio, 2017 Quando l'Amministratore è corretto (come la stragrande maggioranza) ha sempre un chiaro rapporto con i condomini sia nell'esplicitare i vari problemi sia nel non farsi coinvolgere dall'isterismo di qualcuno che ritiene l'Assemblea come una "camera di sfogo" a tutti i suoi problemi personali sia nell'isolarlo dal contesto denunciandolo tale comportamento ossessivo a tutti gli altri. E' una piaga presente anche nel mio condominio ma l'abbiamo isolata ed impedito di monopolizzare vacuamente ogni discussione "da gossip" più che di merito. Cosa diversa se un condomino con argomenti legali e corrette procedure rivendica un proprio diritto e chiede trasparenza nell'Amministrazione Condominiale.
#16 Inviato 16 Luglio, 2017 Grazie Tullio, quindi per esempio io ho inviato 3 PEC per richiedere l documentazione contabile, più ho richiesto di inserire nel resoconto tutte le somme che ho versato in acconto per l'AQP e di restituirmi la somma pagata in più ecc... NON mi ha risposto (consigliato dall'avv. del condominio), adesso cosa dovrei fare? se inizio un azione legale tu pensi che possa avere ragione fermo restando, come hai detto che cessata la materia del contendere posso chiedere il pagamento delle spese sostenute a carico di chi vi ha rinunciato. Come mi dovrei comportare? grazie.
#17 Inviato 16 Luglio, 2017 Se mentre inizi il procedimento di mediazione, l'amministratore, come può benissimo fare si mette in regola, mandandoti tutte le fotocopie, e tutto quello che hai richiesto, ti ha fatto solo spendere soldi e viene meno l'oggetto del contendere. IL mio fine sarebbe raggiunto ma poi il Mediatore può addebitare all'Amministratore le spese del procedimento? In un precedente caso di mia richiesta di annullamento di Delibera illegale così è stato deciso dal Mediatore nel decreto di archiviazione.
#18 Inviato 16 Luglio, 2017 Grazie Tullio,quindi per esempio io ho inviato 3 PEC per richiedere l documentazione contabile, più ho richiesto di inserire nel resoconto tutte le somme che ho versato in acconto per l'AQP e di restituirmi la somma pagata in più ecc... NON mi ha risposto (consigliato dall'avv. del condominio), adesso cosa dovrei fare? se inizio un azione legale tu pensi che possa avere ragione fermo restando, come hai detto che cessata la materia del contendere posso chiedere il pagamento delle spese sostenute a carico di chi vi ha rinunciato. Come mi dovrei comportare? grazie. Scusami ma non conosco la tua "avventura" con il tuo amministratore in quanto non l'hai ben descritta, perciò sarebbe meglio che tu apra un Topic tutto tuo specificando tutti i passaggi che ci sono stati sinora, altrimenti le risposte fornite a l'O.P. e quelle fornite a te potrebbero causare confusione. Grazie.
#19 Inviato 16 Luglio, 2017 ... Invece il gruppo whatsapp mi spaventa un po', perché già il mio telefono suona in continuazione...Com'è la vostra esperienza, in merito? Sul gruppo whatsapp posso darti solo la mia esperienza da amministratore condòmino per cui poche volte mandano il messaggio per dire che l'ascensore è bloccata, piuttosto che il cancello elettrico non funziona (quando sono assente)... Il più delle volte mi citofonano ma è molto utile a me che con un messaggio avviso che il tecnico è stato informato ed evito 14 colpi di citofono per essere avvisato della stessa cosa. 🙂
#20 Inviato 16 Luglio, 2017 Grazie mille, Leonardo. Probabilmente comincerò a sperimentare in qualche condominio e vediamo come va; il mio cellulare "suona" più per i whatsapp che non per le telefonate, ecco dove nasce il mio dubbio, ma il tuo ragionamento non fa una grinza anche per questo strumento e mi hai invogliato a tentare.
#21 Inviato 16 Luglio, 2017 Grazie mille, Leonardo. Probabilmente comincerò a sperimentare in qualche condominio e vediamo come va; il mio cellulare "suona" più per i whatsapp che non per le telefonate, ecco dove nasce il mio dubbio, ma il tuo ragionamento non fa una grinza anche per questo strumento e mi hai invogliato a tentare.Nulla conto tutte le tecnologie di comunicazione, più ci sono e meglio è per noi condomini, ma non tutto è l'oro che luccica, il mio amministratore è sempre raggiungibile 24 su 24, ma al di fuori delle oro previste risponde la segreteria telefonica, ha la e.mail ma non sempre risponde, non so se ha "whatsapp", ma non mi interessa, se desidero comunicare con lui ci sono gli orari d'ufficio, e non è che che si parlerà direttamente con lui (visto che amministra più di 300 stabili) ma si parlerà con uno dei tanti collaboratori allo sportello dalle ore xx.xx alle ore yy.yySe dopo tutta la trafila voglio parlare direttamente con l'amministratore mi verrà stabilito un appuntamento per il giorno xx del mese yy alle ore ww.ww. In pratica non tutti i condominii sono amministrati da un amministratore condomino come nel caso di Leonardo, che ammiro come lo gestisce, ma non si può altrettanto dire che la sua gestione sia da specchio per tutte le altre realtà.
#22 Inviato 16 Luglio, 2017 Nulla conto tutte le tecnologie di comunicazione, più ci sono e meglio è per noi condomini, ma non tutto è l'oro che luccica, il mio amministratore è sempre raggiungibile 24 su 24, ma al di fuori delle oro previste risponde la segreteria telefonica, ha la e.mail ma non sempre risponde, non so se ha "whatsapp", ma non mi interessa, se desidero comunicare con lui ci sono gli orari d'ufficio, e non è che che si parlerà direttamente con lui (visto che amministra più di 300 stabili) ma si parlerà con uno dei tanti collaboratori allo sportello dalle ore xx.xx alle ore yy.yySe dopo tutta la trafila voglio parlare direttamente con l'amministratore mi verrà stabilito un appuntamento per il giorno xx del mese yy alle ore ww.ww. In pratica non tutti i condominii sono amministrati da un amministratore condomino come nel caso di Leonardo, che ammiro come lo gestisce, ma non si può altrettanto dire che la sua gestione sia da specchio per tutte le altre realtà. Sono valori aggiunti che non costano nulla, per cui averli non sono un danno. Vedi la possibilità di poter visionare/stampare gratuitamente ogni singolo giustificativo di spesa senza doversi prenotare per andarlo a ritirare (forse a pagamento e forse no) nell'ufficio dell'amministratore. Vedi la possibilità di far accedere tutti i condòmini direttamente al conto corrente bancario per visualizzare/stampare i movimenti in tempo reale senza dover chiedere niente all'amministratore. Tu mi dirai che il tuo amministratore è disponibile ed in qualsiasi momento che vai nel suo ufficio te ne stampa uno gratuitamente... intanto devi prendere un appuntamento e poi... se soffri d'insonnia e ti viene voglia di vedere un estratto conto alle 2 di notte te la devi far passare. Anzi, l'accesso con password consultiva al c/c condominuiale è consuigliabile proprio a quegli amministratori che amministrano 300 stabili perchè se solo 2 condòmini per stabile chiedono una copia dell'estratto conto, dovrà produrne 600. Se ti chiedon un estratto conto al mese dovrà produrre 7.200 estratti conto l'anno. Vedi il poter ricevere una prima assistenza gratuitamente e direttamente dal tecnico e non dal call center, come fa SINTEG che offre il servizio a pagamento, servizio di assistenza che non potrà mai essere paragonato a quello del tecnico specifico ma che è un servizio che si paga solo per far da tramite tra condòmino e tecnico.
#23 Inviato 16 Luglio, 2017 Sono valori aggiunti che non costano nulla, per cui averli non sono un danno.L'ho detto, ben vengano queste tecnologie, ma non tutti gli amministratori lo fanno e nessuno è obbligato a fornirle.Non soffro d'insonnia a non ho nessuna voglia di vedermi gli estratti conto alle 2 di notte, non preoccuparti Leonardo, io sto benissimo anche senza questi pensieri che non mi passano neppure per l'anticamera del cervello.
#24 Inviato 16 Luglio, 2017 L'ho detto, ben vengano queste tecnologie, ma non tutti gli amministratori lo fanno e nessuno è obbligato a fornirle.Non soffro d'insonnia a non ho nessuna voglia di vedermi gli estratti conto alle 2 di notte, non preoccuparti Leonardo, io sto benissimo anche senza questi pensieri che non mi passano neppure per l'anticamera del cervello. Infatti non era riferito a te. Volevo solo sottolineare che un'affermazione del tipo "non è tutt'oro quel che luccica" presume che ci siano anche degli svantaggi per i condòmini. Nel mio caso, i miei condòmini hanno solo vantaggi se vogliono approfittarne, altrimenti nessuno vieta loro di usare la normale prassi che è quella che segui tu perchè la prassi standard resta ancora è non è stata abrogata. Ricorderai quando le bollette ENEL si potevano pagare solo all'ufficio postale... poi sono usciti altri sistemi per facilitare il pagamento evitando le file esagerate della posta, tra cui il pagamento al tabaccaio, il pagamento presso un ricevitore sisal, nei magazini coop, con addebito sul conto corrente, con la carta di credito, con una carta prepagata del tipo postepay.... nonostante tutte queste tecnologie, tra le quali alcune oltre far risparmiar tempo fanno risparmiare anche denaro (il costo del bollettino), chi vuole può sempre andare in posta a pagare la bolletta. Nessuno impone di usare un servizio anzichè un altro ma tra l'avere una sola opportunità ed averne tante... perfino soltanto two is better than one 🙂
#25 Inviato 16 Luglio, 2017 Infatti non era riferito a te.Volevo solo sottolineare che un'affermazione del tipo "non è tutt'oro quel che luccica" presume che ci siano anche degli svantaggi per i condòmini. Nessun svantaggio nel mio caso, l'oro che non luccica è per chi non lo può usare, potendo solo le normali vie di comunicazione, come ho espressamente spiegato nel mio caso, e comunque non mi lamento, perchè quando desidero ottenere le informazioni che mi interessano le ottengo comunque.Se un amministratore vuole usare "whatsapp" lo faccia pure, non costa nulla, ma non tutti i condomini hanno lo smartphone per essere raggiungibili
