Invio spese condominiali - perché il preventivo per l'esercizio in corso era allegato al contratto

[Sandro76]

Buongiorno,

 

 premetto che da circa tre anni ho preso in locazione un immobile, nel contratto è esplicitamente indicato che le spese condominiali, per mia competenza, sono direttamente da erogare al condominio, ovvero all'amministratore, quindi il proprietario dovrebbe essere esonerato nell'inviarmi la documentazione per le spese.

Il primo anno nessun problema perché il preventivo per l'esercizio in corso era allegato al contratto, l'esercizio contabile va da Settembre ad Agosto, il secondo anno fui io a mandare una mail all'amministratore per chiedere il preventivo e la chiusura di esercizio dell'anno passato perché non mi era arrivato nulla ed eravamo già ad Aprile 2017, il terzo anno stessa cosa, nessuna documentazione arrivata, tanto che ci sentimmo ad Agosto 2018 e gli dissi chiaramente che non avevo ricevuto nulla e mi inviò via mail con allegato su carta intesta dello studio, l'indicazione di quanto pagare, la rateizzazione delle spese e la rispettiva scadenza, anche se tecnicamente erano già scadute, in quell'occasione gli chiesi primo perché mi inviò una documentazione di questo tipo e non il riparto come l'anno passato, secondo visto che eravamo a chiusura esercizio, il saldo in maniera da pagare la quota per intero entro fine mese, per la documentazione mi disse che le aveva messe personalmente in buchetta, l'anno precedente mi aveva detto la stessa cosa e io gli dissi di inviarmela anche via mail onde evitare visto che in buchetta non ho mai trovato nulla, mentre per il saldo mi disse prima una cifra ma dopo un paio di giorni mi chiamò dicendo che erano arrivate altre bollette e me ne disse un'altra più alta ovviamente, sta di fatto che ad oggi non è arrivata nessuna comunicazione ne per la chiusura d'esercizio dell'anno trascorso ne per il preventivo di quello in corso, in quella occasione gli dissi chiaramente che se mi inviava la documentazione avrei provveduto a pagare le rate nei termini previsti, altrimenti non lo avrei fatto perché ritenevo mio diritto ricevere la documentazione come prevede la legge, quindi ad oggi non ho saldato nessuna rata per l'esercizio in corso, anche perché di fatto non sono a conoscenza ne degli importi o delle scadenze, visto che non mi è stato inviato nulla di quanto deciso in assemblea.

La mia perplessità e se devo mettere a conoscenza della cosa la proprietà, con la quale non ho nessun tipo di problema e sono perfettamente in regola con il pagamento delle rate dell'affitto, in quanto non vorrei trovarmi in controversia con quest'ultima a causa della cattiva gestione dell'amministratore nell'inviare la documentazione che credo mi spetti diritto.

 

Grazie

 

 

[Danielabi]

Sandro76 dice:

La mia perplessità e se devo mettere a conoscenza della cosa la proprietà, con la quale non ho nessun tipo di problema e sono perfettamente in regola con il pagamento delle rate dell'affitto, in quanto non vorrei trovarmi in controversia con quest'ultima a causa della cattiva gestione dell'amministratore nell'inviare la documentazione che credo mi spetti diritto

Si, senz'altro, perchè in ogni caso il debitore nei confronti del condomìnio è il proprietario, per cui se l'inquilino non dovesse pagare le rate condominiali, dovrebbe provvedere il proprietario.

[albano59]

Sandro76 dice:

nel contratto è esplicitamente indicato che le spese condominiali, per mia competenza, sono direttamente da erogare al condominio, ovvero all'amministratore,

E' impensabile che questa clausola contrattuale non sia stata resa nota a suo tempo all'amministratore.

I fatti del passato confermano che l'amministratore quando sollecitato in qualche modo ti ha dato soddisfazione.

Ora viste le insormontabili difficoltà, la tua determinazione a non saldare le spese condominiali è corretta.

Così come è estremamente corretto darne una tempestiva informazione alla Proprietà. Ti confermo che è tuo diritto ricevere annualmente il consuntivo spese per la sola tua posizione, così da poter saldare definitivamente l'annualità appena conclusa. Se poi l'amministratore si degna di recapitarti anche il preventivo con relativa calendarizzazione delle rate approvate tanto meglio, così conoscerai la rateizzazione a cui attenerti per l'annualità successiva; invece in mancanza di preventivo recapitato potresti ritenerti libero di non versare nulla fino al ricevimento del consuntivo successivo.

[Sandro76]

Sicuramente metterò a conoscenza la proprietà a questo punto, ma sapreste darmi un chiarimento in merito all'invio della documentazione, per meglio dire, l'amministratore quali strumenti dovrebbe usare per avere la certezza che la documentazione sia stata ricevuta?

Perché anche leggendo in rete la normativa non lo specifica il modo con cui inviare il consuntivo e/o il preventivo, per esempio l'amministratore del condominio dei miei parenti li invia tramite raccomandata semplice, inoltre invia una documentazione molto dettagliata, riparto spese, chiusura esercizio, verbale di assemblea, ecc...., mentre questo buona grazia se indica l'importo delle rate, inoltre mi aveva accennato ad un assemblea per dei lavori su delle infiltrazioni nei garage, e vero che non avrei potere di voto in assemblea, ma come avente diritto, non dovrei essere convocato o almeno avere copia del verbale?

[Sandro76]

albano59 dice:

E' impensabile che questa clausola contrattuale non sia stata resa nota a suo tempo all'amministratore.

I fatti del passato confermano che l'amministratore quando sollecitato in qualche modo ti ha dato soddisfazione.

Ora viste le insormontabili difficoltà, la tua determinazione a non saldare le spese condominiali è corretta.

Così come è estremamente corretto darne una tempestiva informazione alla Proprietà. Ti confermo che è tuo diritto ricevere annualmente il consuntivo spese per la sola tua posizione, così da poter saldare definitivamente l'annualità appena conclusa. Se poi l'amministratore si degna di recapitarti anche il preventivo con relativa calendarizzazione delle rate approvate tanto meglio, così conoscerai la rateizzazione a cui attenerti per l'annualità successiva; invece in mancanza di preventivo recapitato potresti ritenerti libero di non versare nulla fino al ricevimento del consuntivo successivo.

Potresti spiegarmi perché "E' indispensabile che questa clausola non sia stata resa nota a suo tempo all'amministratore"?

Le rate del primo anno le ho pagate in base al preventivo che era allegato al contratto direttamente sul CC del condominio, quindi di conseguenza l'amministratore se verifica i versamenti dei vari condomini, dovrebbe comunque esserne a conoscenza, anche perchè nel secondo preventivo che mi aveva inviato era indicata la proprietà con la sua quota sulle spese generali e io per le quote ordinarie, mentre in quello inviato ad Agosto dell'anno scorso erano indicate solo le mie spese.

[albano59]

L'amministratore non deve nulla all'inquilino, perchè è considerato un estraneo, salvo accordo con la proprietà e l'inquilino stesso.

 

Nel tuo caso, per come è stato predisposto il tuo contratto di locazione è evidente che il proprietario ha informato l'amministratore.

Da ciò sono portato a concludere per un disguido organizzativo all'interno dell'ufficio dell'amministratore o per una sua volontà di non soddisfarti nelle tue richieste. 

Le comunicazioni che l'amministratore fa ai proprietari sono comunicazioni uguali e materialmente facilmente riproducibili. Le comunicazioni da inviare ad un inquilino, se dovute e non sempre sono dovute, sono comunicazioni da redigere apposta e solo per quell'inquillino: per l'amministratore è una perdita di tempo nel replicare dati e comunicazioni già date al proprietario. Inoltre ad un inquillino vanno resi noti solo una parte dei dati che invece sono resi disponibili e noti ai proprietari.

Tutti questi aspetti hanno generato le incomprensioni che stai vivendo.

 

Piccolo suggerimento: visto l'infelice pregresso e senza voler attribuire mancanze a nessuno, sarebbe molto più semplice lasciar perdere l'amministratore ed invitare il proprietario a trasmetterti in copia gli annuali rendiconti consuntivi e preventivi.

Così tu pagherai direttamente l'amministratore come previsto dal tuo contratto di locazione e contemporaneamente tu potrai sempre puntualmente disporre di tutti i conti che ti riguardano senza perder tempo per rincorrere un amministratore che non vuole sostituirsi al proprietario nel rendicontarti le spese condominiali di tua spettanza.

Il tuo locatore ti può girarti i bilanci condominiali integrali, l'amministratore no (anche per problemi di privacy).

[cacallo]

Solo come inciso.

Una associazione professionale di amministratori condominiali "suggerisce" ai loro iscritti di far dichiarare al proprietario della Unità Immobiliare ogni variazione, anche in caso di conduzione dell'immobile e se preferiscono, dietro compenso, la tenuta della contabilità separata proprietario/conduttore con avvisi separati.

 

Dato che l'autore ci dice che ha ottimi rapporti con il proprietario, chiederei informazioni anche su questo punto, giusto per non creare malintesi e/o conflitti inutili.

 

[Sandro76]

Comunque ho ancora dei dubbi, perché se nel contratto è indicato che le devo erogare direttamente al condominio e non alla proprietà le spese, mi sembra implicito che così facendo il proprietario mette direttamente in correlazione inquilino e amministratore, perché di fatto le parti sono state messe entrambe a conoscenza, sgravandosi così il carico di dover riscuotere le rate e versale a sua volta al condominio e quindi anche la relativa documentazione correlata mi verrebbe da dire,  quindi se l'amministratore non ha rapporti diretti con l'inquilino perché il suo rapporto e solo con i condomini, cioè i proprietari, a me le comunicazioni con indicati le chiusure di esercizio e i preventivi dei rendiconti chi mele deve inviare nei tempi e nei modi previsti??

[cacallo]

No, non è per niente implicito.

Da come lo precisi potrebbe essere che tu versi direttamente al condominio quanto ti dice il locatore di versare, dopo che lui ha controllato i rendiconti e divise le poste in base al contratto vigente e la Legge.

Se non c'è una comunicazione diretta fra proprietario dell'unità immobiliare ed amministratore, manca la realizzazione pratica della clausola contrattuale del contratto di locazione che, con ogni probabilità, magari fu redatto da un'agenzia immobiliare che nemmeno si era posto un problema del genere.

 

Spero di essermi spiegato perché il contratto di locazione fa stato solo fra te ed il locatore.

[Sandro76]

cacallo dice:

No, non è per niente implicito.

Da come lo precisi potrebbe essere che tu versi direttamente al condominio quanto ti dice il locatore di versare, dopo che lui ha controllato i rendiconti e divise le poste in base al contratto vigente e la Legge.

Se non c'è una comunicazione diretta fra proprietario dell'unità immobiliare ed amministratore, manca la realizzazione pratica della clausola contrattuale del contratto di locazione che, con ogni probabilità, magari fu redatto da un'agenzia immobiliare che nemmeno si era posto un problema del genere.

 

Spero di essermi spiegato perché il contratto di locazione fa stato solo fra te ed il locatore.

E' questo il mio dubbio, perché quando ho ricevuto le comunicazioni, me le ha girate direttamente l'amministratore su mia richiesta e non il locatore, dove le varie suddivisioni delle spese erano già fatte,  l'immobile era già affittato in precedenza quindi è presumibile che fosse una pratica già in essere tra il proprietario e l'amministratore basta cambiare il nome dell'inquilino sui rendiconti alla fine, il discorso e che queste benedette comunicazioni non mi arrivano e soprattutto non nei tempi congrui per poter rispettare le scadenze, quindi voglio capire in che maniere mi devo muovere.

[cacallo]

Il mio è un consiglio fondato sulla mia esperienza, dopo parliamo sugli aspetti formali.

 

Se il tuo rapporto con il locatore è buono, chiarisciti al telefono con lui, perché non esiste locatore che non apprezzi la tua preoccupazione e che non si attivi per risolverla.

Sandro76 dice:

il discorso e che queste benedette comunicazioni non mi arrivano e soprattutto non nei tempi congrui per poter rispettare le scadenze, quindi voglio capire in che maniere mi devo muovere

Quindi ritengo che con una semplice telefonata sull'argomento suddetto, il problema si risolve.

*** *** ***

Parlando della variazione dell'atteggiamento dell'amministratore, potrebbe essere, per ipotesi, che abbia partecipato ad un corso di aggiornamento ed abbia ritenuto di cambiare la "consuetudine" precedente.

Niente comunque che non si possa risolvere o con una telefonata del condomino, oppure con una nuova scheda anagrafe dove il proprietario chiede la separazione delle spese ad opera dell'amministratore.