Documentazione condominiale - abbiamo quindi richiesto al vecchio amministratore tutta la documentazione condominiale in originale dei precedenti

[Mirila]

Buongiorno a tutti.

 Nel Marzo 2017 abbiamo dimesso l'Amministratore ed eletto uno nuovo. Abbiamo quindi richiesto al vecchio Amm.re TUTTA la documentazione Condominiale in ORIGINALE dei precedenti 10 anni da lui gestiti, per le opportune verifiche contabili, amministrative e fiscali, contratti e documentazioni appalti lavori straordinari e manutenzioni varie, estratti conto, fatture, documenti tecnici Centrale Termica e Idrica con relativi libretti caldaie e autorizzazioni /disegni impianti, etc etc.

Insomma un notevole "volume di carta", considerato che trattasi di due Fabbricati e relativo Super.

Ad oggi e nonostante i ripetuti solleciti (3), costui non si è degnato di dare conferma per il ritiro di detta documentazione a noi necessaria per sottoporla a Revisione contabile, potete immaginare il perché...

Che cosa consigliate, primario Studio Legale ...? E' un nostro diritto avere tutta la documentazione originale ? Alcuni sostengono che solo dal 2013 sia obbligatorio tenere detta documentazione e quindi quelle antecedenti ... "ciccia".

Cortesemente potete darci i "lumi" necessari ? Ringraziamo anticipatamente e Auguri di Buon Lavoro a tutti.

[Leonardo53]

Mirila dice:

Ad oggi e nonostante i ripetuti solleciti (3), costui non si è degnato di dare conferma per il ritiro di detta documentazione a noi necessaria per sottoporla a Revisione contabile, potete immaginare il perché...

Che cosa consigliate, primario Studio Legale ...? E' un nostro diritto avere tutta la documentazione originale ? Alcuni sostengono che solo dal 2013 sia obbligatorio tenere detta documentazione e quindi quelle antecedenti ... "ciccia".

Premesso che i documenti fiscali devono essere conservati almeno per 10 anni, l'amministratore uscente avrebbe dovuto consegnare al nuovo amministratore  tutto quanto in suo possesso.

Il nuovo amministratore cosa ci ha detto?

Non vi ha detto che si sarebbe potuto richiedere un provvedimento d'urgenza di consegna documenti ma che per ottenere questo documento bisognava anticipare circa duemila euro di spese legali?

Da marzo 2017 ad oggi è passato oltre un anno e mezzo per cui non credo che riuscirete ad avere alcun documento se non cominciate un'azione legale contro il vecchio amministratore, citandolo in giudizio.

[erosgeom]

Non so come mai chiediate i 10 anni di documenti arretrati. Solitamente dovrebbe dare tutti i documenti che costituiscono pezze giustificative dell'ultimo bilancio approvato e non contestato. Ovviamente tutti i documenti contratti e libretti vari. Le pezze giustificative in caso di controllo sarà sempre responsabile chi era legale rappresentante nel momento della gestione. Adesso la revisione a posteriori del bilancio approvato avrebbe il senso di trovare un reato di appropriazione indebità non di errore formale in quanto avendo approvato il bilancio l'errore è già stato tacitamente assentito.

Dal punto di vista del Reato appropriazione indebita  viene punito con tre anni quindi il reato si prescrive , dopo tre anni dal fatto.

 

[bilbetto]

erosgeom dice:

Non so come mai chiediate i 10 anni di documenti arretrati. Solitamente dovrebbe dare tutti i documenti che costituiscono pezze giustificative dell'ultimo bilancio approvato e non contestato. Ovviamente tutti i documenti contratti e libretti vari. Le pezze giustificative in caso di controllo sarà sempre responsabile chi era legale rappresentante nel momento della gestione. Adesso la revisione a posteriori del bilancio approvato avrebbe il senso di trovare un reato di appropriazione indebità non di errore formale in quanto avendo approvato il bilancio l'errore è già stato tacitamente assentito.

Dal punto di vista del Reato appropriazione indebita  viene punito con tre anni quindi il reato si prescrive , dopo tre anni dal fatto.

 

1) L’art. 1130 bis cc dispone:

 

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione

 

Inoltre la documentazione è di proprietà del condominio e non dell’amministratore. Ciò basta ad esigere che l’amministratore uscente debba consegnare tutto ciò che è in suo possesso a prescindere se sia di 10 o 30 anni.

 

2) Sempre l’art. 1130 bis cc dispone:

 

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio
 

È chiaro che se non verranno riscontrati illeciti penalmente e civilmente perseguibili non possono essere rimessi in discussione bilanci già approvati, ma se comunque vi fossero errori grossolani l’assemblea potrebbe anche deliberare, con le dovute maggioranze, di sanare contabilmente l’errore nel primo bilancio utile.

 

[MADDY60]

Mirila dice:

Buongiorno a tutti.

 Nel Marzo 2017 abbiamo dimesso l'Amministratore ed eletto uno nuovo. Abbiamo quindi richiesto al vecchio Amm.re TUTTA la documentazione Condominiale in ORIGINALE dei precedenti 10 anni da lui gestiti, per le opportune verifiche contabili, amministrative e fiscali, contratti e documentazioni appalti lavori straordinari e manutenzioni varie, estratti conto, fatture, documenti tecnici Centrale Termica e Idrica con relativi libretti caldaie e autorizzazioni /disegni impianti, etc etc.

Insomma un notevole "volume di carta", considerato che trattasi di due Fabbricati e relativo Super.

Ad oggi e nonostante i ripetuti solleciti (3), costui non si è degnato di dare conferma per il ritiro di detta documentazione a noi necessaria per sottoporla a Revisione contabile, potete immaginare il perché...

Che cosa consigliate, primario Studio Legale ...? E' un nostro diritto avere tutta la documentazione originale ? Alcuni sostengono che solo dal 2013 sia obbligatorio tenere detta documentazione e quindi quelle antecedenti ... "ciccia".

Cortesemente potete darci i "lumi" necessari ? Ringraziamo anticipatamente e Auguri di Buon Lavoro a tutti.

Avete tutto il diritto di ottenere quel che chiedete, perchè questo prevede la legge. 

E questa è la teoria. 

Dopo c'è la pratica. 

In pratica (e ne ho tanti sofferti esempi, credimi) accade che ...se l'ex amm.re non adempie spontaneamente e neanche a seguito di formali solleciti..non resta che promuovere le procedure del caso (che ci sono, ci sono!). 

Cosa si ottiene con le procedure del caso? 

Si ottiene di anticipare le spese per incardinarle, e poi...spesso si ottiene un mare di carte che non servono comunque a nulla, perchè se chi è stato perseguito era in mala fede, proseguirà ovviamente nella mala fede di rendere non ricostruibili i propri conti . 

Ricostruibili o irricostruibili, comunque, occorrerà pagare Consulenze contabili di Revisione (all'aamm.re attuale o ad altro professionista scelto dall'assemblea) e sono altre migliaia di euro che il condominio deve anticipare. Se poi il risultato fosse (come spesso accade) che "con queste carte non si può ricostruire nulla...accade che la beffa è completa e che si possa soltanto valutare in quale modo spendere ANCORA altre migliaia di euro per consulenze e azioni legali per proseguire in una prassi che è altamente possibile non porterà mai a nulla. 

 

Mi permetto ci portare l'esempio di un carissimo amico Avvocato che ha seri problemi con il suo amministratore di un suo immobile. Nel suo caso ci sono abusi macroscopici da parte dell'amm.re, ma ...siccome il mio amico è Avvocato... ragionava con me dell'inopportunità di coinvolgere anche l'amm.re in una sua azione di rivalsa concomintante con sicure responsabilità di altre figure professionali coinvolte nella lunga serie di abusi avutisi con una manutenzione straordinaria. Ed io condivido perfettamente il suo ragionamento che (da Avvocato che frequenta le aule di Giustizia tutti i giorni) diceva "sì maddina...la responsabilità è anche dell'amm.re, ma ...tu lo sai...se io metto troppa carne al fuoco...finisce che il Giudice non ci capisce niente e mi dà pure torto!" . 

Ecco: io la penso esattamente come lui, e negli ultimi tre anni ho ricevuto solo passaggi di consegne che erano da Luna Park. 

L'ho fatto presente ai condòmini, che erano giustamente furiosi per questo. 

Ma...guardando al concreto...mi sono sempre fatta una precisa ragione di Coscienza nello sconsigliare azioni legali verso l'ex amm.re, perchè tanto...se ha deciso che non ti vuol far capire niente dei dieci anni precedenti, ti assicuro che ci riesce benissimo! Mentre è solo il condominio a continuare a spendere soldi per correre dietro all'araba fenice! 

 

Unica osservazione che mi viene, per "par condicio",  da cuore e cervello : di amm.ri profittatori ce n'è quanti ne vogliamo. MA...è anche vero che non si può (per logica semplice) dormire per dieci anni approvando bilanci e poi svegliarsi all'improvviso DOPO dieci anni, per recriminare "qualunque cosa, ma qualcosa". Esiste anche la "culpa in vigilando". E forse è opportuno ricordarla. 

[bilbetto]

MADDY60 dice:

Avete tutto il diritto di ottenere quel che chiedete, perchè questo prevede la legge. 

E questa è la teoria. 

Dopo c'è la pratica. 

In pratica (e ne ho tanti sofferti esempi, credimi) accade che ...se l'ex amm.re non adempie spontaneamente e neanche a seguito di formali solleciti..non resta che promuovere le procedure del caso (che ci sono, ci sono!). 

Cosa si ottiene con le procedure del caso? 

Si ottiene di anticipare le spese per incardinarle, e poi...spesso si ottiene un mare di carte che non servono comunque a nulla, perchè se chi è stato perseguito era in mala fede, proseguirà ovviamente nella mala fede di rendere non ricostruibili i propri conti . 

Ricostruibili o irricostruibili, comunque, occorrerà pagare Consulenze contabili di Revisione (all'aamm.re attuale o ad altro professionista scelto dall'assemblea) e sono altre migliaia di euro che il condominio deve anticipare. Se poi il risultato fosse (come spesso accade) che "con queste carte non si può ricostruire nulla...accade che la beffa è completa e che si possa soltanto valutare in quale modo spendere ANCORA altre migliaia di euro per consulenze e azioni legali per proseguire in una prassi che è altamente possibile non porterà mai a nulla. 

 

Mi permetto ci portare l'esempio di un carissimo amico Avvocato che ha seri problemi con il suo amministratore di un suo immobile. Nel suo caso ci sono abusi macroscopici da parte dell'amm.re, ma ...siccome il mio amico è Avvocato... ragionava con me dell'inopportunità di coinvolgere anche l'amm.re in una sua azione di rivalsa concomintante con sicure responsabilità di altre figure professionali coinvolte nella lunga serie di abusi avutisi con una manutenzione straordinaria. Ed io condivido perfettamente il suo ragionamento che (da Avvocato che frequenta le aule di Giustizia tutti i giorni) diceva "sì maddina...la responsabilità è anche dell'amm.re, ma ...tu lo sai...se io metto troppa carne al fuoco...finisce che il Giudice non ci capisce niente e mi dà pure torto!" . 

Ecco: io la penso esattamente come lui, e negli ultimi tre anni ho ricevuto solo passaggi di consegne che erano da Luna Park. 

L'ho fatto presente ai condòmini, che erano giustamente furiosi per questo. 

Ma...guardando al concreto...mi sono sempre fatta una precisa ragione di Coscienza nello sconsigliare azioni legali verso l'ex amm.re, perchè tanto...se ha deciso che non ti vuol far capire niente dei dieci anni precedenti, ti assicuro che ci riesce benissimo! Mentre è solo il condominio a continuare a spendere soldi per correre dietro all'araba fenice! 

 

Unica osservazione che mi viene, per "par condicio",  da cuore e cervello : di amm.ri profittatori ce n'è quanti ne vogliamo. MA...è anche vero che non si può (per logica semplice) dormire per dieci anni approvando bilanci e poi svegliarsi all'improvviso DOPO dieci anni, per recriminare "qualunque cosa, ma qualcosa". Esiste anche la "culpa in vigilando". E forse è opportuno ricordarla. 

Cara @MADDY60 concordo pienamente ma mi metto anche nei panni dei condòmini. Io ho un caso molto simile con cui avrò a che fare tra qualche giorno. Amministratore interno da circa dieci anni. Bilanci raffazzonati e poco chiari, slegati l’uno dall’altro. Morosità non chiare (non esiste uno straccio di riparto consuntivo ma solo quelli preventivi per incassare le quote) ma certamente inferiori all’ammontare del debito che il condominio ha verso terzi ... cassa praticamente a zero ... condòmini che hanno pagato anche per contanti (e dubito che i soldi siano passati dal conto). Se tale amministratore non consegnerà nulla (e sono quasi certo che sarà cosí) sarò costretto a dare un colpo di spugna: contattare tutti i fornitori facendomi mandare fatture e situazione dei pagamenti, coinvolgere i condòmini per cercare di capire la loro posizione debitoria (un bel problema) e infine convocare un’assemblea per battere cassa e riportare i conti in pareggio.

Modificato 13 Ottobre, 2018 da bilbetto

[Dino40]

Per la prima volta mi trovo d'accordo con Maddy60 anche se i controlli dei condomini anche per i volenterosi carta straccia.  Comunque è lo stesso discorso che io ho fatto in assemblea ad agosto nella quale hanno voluto approvare ( ho votato SI ma specificando i motivi anche se so cosciente che comunque è un si) la revisione dell'ultimo consuntivo. C'era anche la solita delegata del condomino che si trova in perenne conflitto con... tutti e che tra mediazioni e cause ha cambiato 4 avvocati. Ognuno con i propri soldi ci fa quello che vuole. Adesso alla fine di ottobre dovremo ascoltare la relazione del controllo, ma sono quasi sicuro che sono soldi "sprecati" quelli che dovremo dare alle due persone che hanno controllato i bilanci proprio per quello che dice Maddy60: "se uno non si comporta correttamente saprà organizzare la contabilità per i suoi interssi". Purtroppo, anche se spero di no, mi aspetto questo. A che serve il controllo degli ultimi 10 anni? A nulla e perciò io andrei avanti.

[MADDY60]

bilbetto dice:

Se tale amministratore non consegnerà nulla (e sono quasi certo che sarà cosí) sarò costretto a dare un colpo di spugna: contattare tutti i fornitori facendomi mandare fatture e situazione dei pagamenti, coinvolgere i condòmini per cercare di capire la loro posizione debitoria (un bel problema) e infine convocare un’assemblea per battere cassa e riportare i conti in pareggio.

E mi complimento con te per questa scelta. 👍

Ritengo che sia la più Coscienziosa che possa essere suggerita da Amm.re Competente, e che dell'Ordinamento Giuridico conosce l'insieme ed il concreto, oltre alla singola regoletta! 

 

In casi analoghi (e ti prego di credere che negli ultimi anni abbondano) io non ho "deciso io". Ho tempestivamente informato i condòmini di quel che accadeva. Però...li ho anche informati di costi e pericoli che avrebbero comportato le "azioni" possibili. E sono state le Assemblee, sempre, a comprendere che fosse assolutamente più opportuno limitarsi al "mea culpa" per aver sempre pensato che "vabbè...se c'è qualcosa che non va...qualcun ALTRO lo segnalerà. e si farà valere..." . 

E no: di condominii dove sopportano nell'ignavia più completa qualunque cosa è piena l'Italia, e poi...si svegliano all'improvviso dopo dieci anni? 

In un caso è stato un vero trionfo: metti fosse giugno 2017...io spiego che dell'ex amm.re non torna nulla e che non ha risposto nè alle mie diffide nè a quelle stragiudiziali  del Legale. Tutti vogliono "andare a fondo e proseguire in qualunque sede". 

Il condominio aveva debiti annosi e cassa zero, per cui...mi sembrava un po' avventuroso scegliere di improntare qualche migliaia di euro per perseguire uno (professionista in questo caso) che era palese che magheggiasse su tutto. 

Ragioniamo insieme e decidono di non farne nulla. 

Passa un mese e ...standing ovation!!! 😂

Quell'ex amm.re va in prima pagina sulla cronaca locale per aver comprato casa propria con i soldi dei condominii... Mentre...di intestato non ha NULLA. 

Che senso avrebbe avuto qualunque azione, se non quella di far sprecare soldi ai condòmini? 

 

Altro caso: qui è un Collega con cui c'è stima reciproca da sempre. 

Dopo il suo passaggio di consegne (PERFETTO) sono i condòmini a fare dietrologie senza senso e a cercare "Maria per Roma". 

In questo caso spiego ai condòmini che stanno vaneggiando, ma...lo zoccolo duro del "io ho tutti diritti e nessun dovere" è così coriaceo da essere inattacabile. 

Questa storia va avanti da due anni e io ho già comunicato le mie dimissioni da questo condominio di sciroccati.

Nel frattempo vanno cercando la Croce Rossa dovunque, per sostenere l'insostenibile, e quindi si rivolgono a Lagale che "conoscono". 

Il Legale, che è un fior di Legale, si fa matte risate con me al telefono, dicendo che questi condòmini sono da TSO, intrattiene un rapporto più che cortese e conciliante con l'ex Amm.re, e l'ex Amm.re mi fa ..."Maddina...e meno male che tra noi c'è il rapporto di Stima che c'è, per cui io ti ho fatto consegne da Amico, ma...tu lo sai che se uno non ci vuol far capire niente...si diverte e basta a non far capire niente!" . 

E come dare torto al carissimo Collega, che è DAVVERO una Persona Seria, maritirizzata da gente che non ha la più pallida idea di csa sia un condominio, e che ....ha decine di migliai di euro da conguagliare DA ANNIIIIIIIIIIIIIIIIIII.....e che ancora oggi paga uno straccio di niente quando comunico che abbiamo ricevuto il devreto ingiuntivo della ditta o dell'ente creditore? 

 

Il cliente ha sempre ragione?

Ma proprio NO. 😂

 

 

 

 

 

 

 

[bilbetto]

@MADDY60 ... e allora ti racconto ciò di cui sono venuto a conoscenza e che casomai mi spingerebbe (nel condominio che citavo prima) a proporre ai condòmini di agire penalmente (e non civilmente) per ottenere una proposta di rimborso dal vecchio amministratore per ritirare la denuncia. A consuntivo di un anno dichiara di aver speso per bollette luce 2.400 euro (ovviamente non avrò mai il registro di contabilità nè i giustificativi riferibili a quelle bollette). Un condòmino si fa venire il dubbio e contatta il gestore facendosi inviare le bollette coinvolte. La spesa totale non supera i 1.000 euro ... magari non si potrà parlare di truffa (che sarebbe tale se potessi mettere le mani su giustificativi con le cifre manipolate) ma certamente di appropriazione indebita sì.

Modificato 13 Ottobre, 2018 da bilbetto

[MADDY60]

bilbetto dice:

@MADDY60 ... e allora ti racconto ciò di cui sono venuto a conoscenza e che casomai mi spingerebbe (nel condominio che citavo prima) a proporre ai condòmini di agire penalmente (e non civilmente) per ottenere una proposta di rimborso dal vecchio amministratore per ritirare la denuncia. A consuntivo di un anno dichiara di aver speso per bollette luce 2.400 euro (ovviamente non avrò mai il registro di contabilità nè i giustificativi riferibili a quelle bollette). Un condòmino si fa venire il dubbio e contatta il gestore facendosi inviare le bollette coinvolte. La spesa totale non supera i 1.000 euro ...

Questo è già un caso diverso e GIA' CIRCOSTANZIATO ! 

Magari avere casi del genere! Chiaro che la denuncia penale ci sta tutta! 

(verificare bene che sia proprio così, con duplicati fatture alla mano, e poi si va in assoluta tranquillità!). 

 

Ma, capisci bene, questo non ha davvero NULLA  a che vedere con l'andar cercando Maria per Roma nei dieci anni precedenti, quando devi far spendere fior di quattrini SIA per avere le carte (che non avrai mai chiare) e SIA per farle esaminare da un revisore, che...dopo varia applicazione a documentazione incongruente...stilerà la propria lauta parcella cocludendo che "non sussistono presupposti documentali che consentano la revisione richiesta". Ma la parcella per dire questo, giustamente, la esige.