È quanto è stato stabilito dalla sentenza della Cassazione n. 4904 del 16 febbraio 2023.
Fatto e decisione
Una società aveva concesso in affitto di azienda, con contratto della durata di 6 anni, con rinnovo tacito di anno in anno, fatta salva la facoltà di disdetta, da inviare tre mesi prima della scadenza, un esercizio bar annesso ad una stazione di servizio.
La stessa parte si era avvalsa della facoltà di disdetta e, nonostante diverse notifiche alla convenuta mai riscontrate, si era rivolta al Tribunale per chiedere la condanna della società conduttrice alla riconsegna dell'azienda e al pagamento di una penale prevista dal contratto per ogni giorno di ritardata consegna dalla disdetta all'effettivo rilascio, e a volturare ogni permesso, licenza o autorizzazione relativi all'esercizio in questione.
Il Tribunale come la Corte d'Appello confermavano la condanna della convenuta alla consegna dell'azienda e al pagamento della penale come stabilito.
La società conduttrice ricorreva per la cassazione della sentenza della Corte d'appello, deducendo la natura di locazione commerciale del contratto, eccepiva l'intempestività della disdetta ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392 e chiedeva, tra l'altro, in via di subordine, la restituzione dei canoni versati, anche dopo la disdetta, fino al rilascio.
La ricorrente, nello specifico, contestava il cumulo tra la penale (contrattualmente pattuita per la mancata riconsegna dell'immobile) e l'incameramento, da parte della locatrice, dei canoni versati dalla conduttrice anche dopo la disdetta del contratto.
In altri termini, la penale sarebbe stata dovuta solo se avesse riguardato l'obbligazione di pagamento dei canoni e non - come contrattualmente previsto - quella di ritardata consegna dell'azienda, concernendo, oltretutto, un'ipotesi di inadempimento e non di ritardo nell'adempimento, giacché una volta cessato il contratto con la disdetta (con effetto che la ricorrente assimila a quello della risoluzione), la mancata riconsegna si configurerebbe come inadempimento della prestazione di restituzione, non quale semplice ritardo nella consegna.
In definitiva, a norma dell'art. 1591 c.c., che prevede l'obbligo di pagamento del corrispettivo in caso di ritardo nella restituzione del bene locato, solo l'inadempimento dell'obbligazione di versare il corrispettivo poteva far sorgere l'obbligo di pagamento di una penale prevista per tale ipotesi.
Per la Corte di Cassazione la ricorrente non tiene conto della previsione dell'art. 1591 c.c. che sancisce che il conduttore inadempiente rispetto all'obbligazione di restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.
Nel caso di specie, la previsione che il "maggior danno" venisse risarcito era stato stabilito nella penale per l'ipotesi di mancata rici mancata riconsegna.
Corretto per la stessa Corte, inoltre, è il rilievo del giudice di appello secondo cui, "diversamente opinando, si consentirebbe al debitore inadempiente (rispetto all'obbligo di riconsegna) di sottrarsi all'obbligazione attraverso il proprio inadempimento".
La Corte rigettava il ricorso.
Considerazioni conclusive
Per la Cassazione il pagamento del canone, da parte del conduttore, fino al rilascio dell'immobile non esclude né assorbe il risarcimento per il "maggior danno" che può essere determinato, forfettariamente, con apposita clausola penale (Cass. sent. n. 6015/2018, n. 24910/2015).
