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La rinuncia del conduttore all'indennità della perdita di avviamento: è sempre invalida?

La Cassazione si è occupata del caso di un conduttore che aveva già sottoscritto il contratto e poi aveva deciso di rinunciare all'indennità in un accordo transattivo.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
28 Mar, 2023

L'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34 della l. n. 392 del 1978 è dovuta al conduttore uscente indipendentemente da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno concretamente derivante dal rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile (Cass. civ., sez. III, 12/05/2017, n. 11770).

A tale indennità può rinunciare il conduttore? È ammessa una rinuncia preventiva se e in quanto concordato in funzione di una corrispondente riduzione del canone?

La Cassazione è recentemente intervenuta sulla questione con la sentenza n. 4947 del 16 febbraio 2023.

Validità della rinuncia del conduttore all'indennità di avviamento: analisi della sentenza

Le parti di un contratto di locazione alberghiera, nell'ambito del procedimento di convalida di licenza per finita locazione, decidevano di porre fine alla lite. L'accordo risultante dal verbale di conciliazione prevedeva che, a fronte della rinuncia all'indennità di avviamento, il conduttore avrebbe potuto godere di una proroga della scadenza per il rilascio dell'immobile.

Successivamente, per contrapposte pretese indennitarie, restitutorie e risarcitorie, tra le stesse parti si sviluppavano quattro distinti procedimenti giudiziari, poi riuniti.

In particolare il conduttore pretendeva, tra l'altro, la condanna del locatore al pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, previa declaratoria della nullità del patto di rinuncia contenuto in verbale di conciliazione di precedente procedimento; il locatore pretendeva il risarcimento dei danni all'immobile rilasciato; inoltre riteneva di avere diritto all'indennità per la protratta occupazione dell'immobile dopo la scadenza del contratto. Il Tribunale dava ragione al locatore.

La Corte di Appello, invece, riduceva l'importo risarcitorio spettante al locatore e riteneva che la rinuncia all'indennità di avviamento prevista nel verbale di conciliazione non fosse valida.

I giudici di secondo grado, quindi, non ritenevano utile "soffermarsi sulla qualificazione dell'accordo risultante dal verbale di conciliazione.

Contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte di Appello, secondo la Cassazione l'accertamento della natura transattiva o meno dell'accordo trasfuso nel verbale di conciliazione concluso tra le parti a definizione di precedente contenzioso tra le stesse (nel quale si dibatteva intorno alla effettiva data di cessazione del pregresso rapporto locativo nonché alla riconducibilità o meno di essa ad un recesso della conduttrice), assumeva rilievo centrale ai fini della definizione della controversia.

Inoltre, la Suprema Corte sottolinea pure che la possibilità per le parti di negoziare i diritti derivanti dal contratto sorge solo dopo la sua conclusione, quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza contrattuale.

Rinuncia all'indennità di avviamento: effetti e validità nella locazione commerciale

Nell'ambito della locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all'indennità di avviamento, ai sensi della L. n. 392 del 1978, articolo 79, è nulla, anche se sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone (Cass. civ., sez. III, 07/06/2022, n. 18324).

L'art. 79 della Legge 392/78 non impedisce alle parti, al momento della cessazione del rapporto contrattuale, di addivenire ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti, concedendo in particolare al conduttore la possibilità di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale; detta transazione non integra un'ipotesi di violazione di legge, ma determina la nascita di un nuovo rapporto giuridico con la facoltà di disporre dei rispettivi diritti una volta che gli stessi si siano già acquisiti.

L'accordo tra le parti relativo alla rinuncia alla indennità di avviamento, all'atto della cessazione del rapporto contrattuale, quindi, non deroga ai principi di legge a tutela del conduttore poiché solo la rinuncia preventiva ai diritti medesimi sarebbe da considerarsi nulla, non, invece, gli accordi su detti diritti, quando gli stessi si siano realmente acquisiti e siano diventati disponibili (Cass. civ., sez. III, 13/06/2018, n. 15373).

Sentenza
Scarica Cass. 16 febbraio 2023 n. 4947
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