È pacifico che la decisione di concludere un contratto di locazione abitativa di un immobile in comproprietà che non ecceda i nove anni sia da considerare atto di ordinaria amministrazione e, pertanto, se la maggioranza dei comproprietari in base al valore delle proprie quote decide in tal senso, la minoranza dissenziente potrà soltanto accettare la decisione che diventerà per tutti i comunisti obbligatoria.
Ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c., però è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni. E se questa norma viene ignorata e un comproprietario affitta a terzi a canone basso l'appartamento in comproprietà per una durata superiore a nove anni?
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Benevento nella sentenza n. 132 del 14 gennaio 2022.
Comproprietario che affitta a canone basso a terzi l'appartamento in comproprietà per una durata superiore a nove anni. Fatto e decisione
Madre, figlio e due figlie erano comproprietari di un immobile composto da un piano terra con annesso un deposito e un piano seminterrato.
La madre decideva di locare ad una società, di cui uniche socie erano le figlie, il piano terra (con deposito) e il piano seminterrato, pattuendo per detti locali un canone di locazione notevolmente più basso rispetto al volere di mercato. Per entrambi i contratti di locazione poi era stata pattuita una durata di superiore ai nove anni. Nel 2016 la locatrice decedeva.
Il figlio, nel 2020, conveniva davanti al Tribunale le sorelle, in proprio e quali eredi, per ottenere il ristoro dei danni conseguenti all'attività unilateralmente posta in essere dalla madre che aveva locato i locali comuni senza il consenso degli altri comproprietari.
Il problema era che i canoni pattuiti erano irrisori rispetto all'effettivo valore locativo degli immobili locati.
In ogni caso il figlio della locatrice deceduta riteneva che l'attività pregiudizievole posta in essere dalla comproprietaria, in violazione dell'art. 1108 comma 3 c.c., fosse conosciuta e condivisa dalle altre comproprietarie.
Pertanto il ricorrente ha chiesto la condanna delle sorelle al risarcimento del c.d. danno figurativo, sia in proprio sia nella qualità di eredi della madre.
Il Tribunale ha sottolineato che alla violazione della regola posta dall'art. 1108 c.c. segue il diritto ad ottenere il risarcimento del danno patito in capo al comproprietario che non ha partecipato all'atto dispositivo.
Tuttavia, lo stesso giudice ha evidenziato che solo in relazione ad uno dei contratti di locazione la partecipazione della società conduttrice (con uniche socie le sorelle) lasciava dedurre, logicamente, che le stesse, avessero partecipato all'accordo contrattuale e, quindi, condiviso, quali comproprietarie, la condotta in violazione dell'art.1108 co.3 c.c. posta in essere dalla madre comproprietaria; in relazione a tale locazione la domanda risarcitoria così è stata accolta; per la locazione dell'altro immobile è stata respinta.
Impatti e diritti dei comproprietari in caso di locazione ultranovennale
È pacifico che la decisione di concludere un contratto di locazione abitativa di un immobile in comproprietà che non ecceda i nove anni sia da considerare atto di ordinaria amministrazione e, pertanto, se la maggioranza dei comproprietari in base al valore delle proprie quote decide in tal senso, la minoranza dissenziente potrà soltanto accettare la decisione che diventerà per tutti i comunisti obbligatoria.
È sta però affermato (in linea con la decisione in commento) che la locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari sorge validamente e svolge i suoi effetti contrattuali, anche se il locatore abbia violato i limiti dei poteri di amministrazione a lui spettanti a norma degli art. 1105 e 1108 c. c. (ad esempio, attraverso la stipula di una locazione ultranovennale senza il consenso degli altri comproprietari), senza che agli altri partecipanti, che gli hanno lasciato la completa disponibilità della cosa, possa competere azione di rilascio, e tantomeno di revendica, nei confronti del conduttore, salvo il diritto al risarcimento dei danni verso il condomino-locatore, ove la sua attività risulti pregiudizievole agli interessi della comunione (in tal senso Cass. civ., 09/11/1982, n. 5890).
