Attraverso convenzioni di natura contrattuale, privato costruttore e Comune raggiungono importanti obiettivi: l'autorità comunale realizza una pianificazione territoriale urbanistica ordinata e coerente, il costruttore ottiene il titolo abilitativo all'edificazione.
Alle convenzioni in questione si applicano le norme del codice civile in materia di obbligazioni e contratti in quanto compatibili. Di conseguenza è possibile che alcune clausole contenute nella convenzione non sia valide per non essere rispettose dei principi in materia di contratti.
Per un esempio concreto di pattuizione nulla è interessante analizzare una recente decisione del Tar Lombardia (sentenza n. 603 del 08 marzo 2023).
Convenzioni urbanistiche e clausola che impone al condominio l'obbligo perpetuo di manutenzione di giardini e parcheggi pubblici. Fatto e decisione
Un Comune stipulava una convenzione urbanistica con il costruttore di condominio.
Nella convenzione era previsto che la collettività condominiale dovesse provvedere a propria cura e spese in perpetuo alla manutenzione ordinaria dei parcheggi pubblici (compresa la pulizia), del verde pubblico e delle relative attrezzature, presenti all'interno dell'area condominiale.
Successivamente i condomini presentavano un'istanza all'autorità comunale con la quale chiedevano che gli interventi manutentivi cessassero entro e non oltre una certa data; il Comune, però, ribadiva la validità della clausola in questione, costringendo il condominio a rivolgersi al Tar che dava ragione alla collettività condominiale.
Il giudice amministrativo ha ricordato che il nostro ordinamento non consente vincoli contrattuali perpetui; in altri termini un obbligo di carattere personale e continuativo - come è quello di manutenzione del parco pubblico - non può vincolare un soggetto senza alcun limite di tempo.
Lo stesso Tar, quindi, evidenzia che esiste nel nostro ordinamento un principio generale secondo cui in ogni rapporto contrattuale a tempo indeterminato il recesso unilaterale (ex art. 1373 del codice civile) costituisce una ordinaria causa estintiva, considerato che la perpetuità di un vincolo obbligatorio contrasta anche con il principio di buona fede nell'esecuzione contrattuale (ex art. 1375 c.c.).
Considerazioni conclusive
È importante chiarire che le convenzioni tra il costruttore di un condominio ed il Comune non possono produrre effetti nei confronti dei successivi acquirenti delle unità immobiliari facenti parte del condominio, salvo che il contenuto dell'atto d'obbligo sia stato trasfuso nei singoli contratti di compravendita e, perciò, ricompreso tra le pattuizioni intervenute tra società venditrice e singoli acquirenti delle unità immobiliari.
Come hanno già sottolineato i giudici ammnistrativi le convenzioni attuative dei piani urbanistici rientrano nel novero degli "accordi procedimentali o sostitutivi" di cui all'art.11 della legge n. 241/1990, con la conseguenza che alle stesse si applicano i principi del codice civile sulle obbligazioni e sui contratti (Consiglio di Stato, Sez. IV, 17/12/2014 n.6164).
Anche per questi accordi vale il principio generale secondo il quale, in ogni rapporto contrattuale a tempo indeterminato, il recesso unilaterale (ai sensi dell'articolo 1373 c.c.) costituisce una ordinaria causa estintiva, considerato che la perpetuità di un vincolo obbligatorio contrasta con il principio di buona fede nell'esecuzione contrattuale, sancito dall'articolo 1375 c.c. Non sono ammissibili quindi vincoli contrattuali perpetui contenuti nelle convenzioni in discorso. È radicalmente nulla perciò quella clausola che impone un obbligo manutentivo perpetuo in capo ad un condominio o obbliga i condomini - sempre senza limiti di tempo - ad acquistare e collocare elementi di arredo urbano (quali cestini o porta rifiuti) nelle aree verdi pubbliche che si trovano in ambito condominiale.
In ogni caso trova applicazione anche l'art.1421 c.c., a norma del quale la nullità del contratto o di una sua clausola può essere rilevata d'ufficio dal giudice (Cass. civ., sez. VI, 07/07/2017, n. 16977).
