La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione, inizialmente introdotto a partire dal 2011 (art. 3 d.lgs. n. 23/2011).
L'applicazione di tale regime facoltativo permette al locatore di poter assoggettare il reddito derivante dalla locazione ad un'unica imposta "fissa" in sostituzione di Irpef, addizionali, imposta di registro e di bollo.
In particolare l'imposta sostitutiva si calcola applicando un'aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un'aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988).
Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
Di contro, la scelta della cedolare obbliga il locatore a rinunciare alla facoltà di chiedere, per la durata dell'opzione, l'aggiornamento del canone di locazione inclusa la variazione Istat.
Quando scegliere l'opzione
La circolare n. 8/2019, l'Agenzia delle Entrate ha precisato che, qualora l'opzione per la cedolare secca non sia stata esercitata in sede di registrazione del contratto, nulla è perduto.
La scelta per il regime (o la revoca), infatti, si può ancora effettuare entro il termine previsto per il versamento dell'imposta di registro dovuta annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno (30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità), utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia o presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.
Le pertinenze
Il tema delle pertinenze è stato anche affrontato nella circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 in cui si dispone che il regime di tassazione sostitutiva può essere applicato anche per le pertinenze locate con un contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo.
Si devono però rispettare alcune precise condizioni: il contratto di locazione deve intercorrere tra le stesse parti contraenti; il contratto di locazione della pertinenza deve fare esplicito riferimento a quello dell'immobile abitativo; il contratto di locazione della pertinenza deve evidenziare anche il vincolo pertinenziale con l'unità abitativa locata.
Come funziona la cedolare secca?
Chi può richiederla e per quali conduttori
Secondo l'art. 3 del d.lgs. n. 23/2011, è possibile richiedere l'applicazione della cedolare secca sui contratti di locazione da parte delle persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di impresa, arti o professioni e che locano un immobile adibito a soli fini abitativi.
L'opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (d.l. n. 47/2014).
In ogni caso con la circolare 1° giugno 2011, n. 26/E è stato chiarito che, per l'applicazione del regime occorre porre rilievo anche all'attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, ancorché detti immobili vengano utilizzati dal locatario per soddisfare le esigenze abitative dei propri collaboratori o dipendenti.
Sono, invece, compresi nell'ambito applicativo della cedolare secca, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché risulti dal contratto la destinazione degli immobili a finalità abitative.
A ribadire tali condizioni per accedere alla "cedolare secca" è successivamente intervenuta la circolare n. 12/2016 che ha escluso gli immobili adibiti all'esercizio di un'attività d'impresa o di lavoro autonomo.
Revoca cedolare secca: è possibile?
Condominio conduttore e cedolare secca.
In relazione a un contratto di affitto della casa destinata al portiere, stipulato con un condominio, l'acquirente-locatore persona fisica, nel presupposto che non eserciti attività di impresa, o di arti e professioni, può optare per il regime della cedolare secca, mediante presentazione del modello Rli entro l'ordinario termine di trenta giorni dalla data del subentro al contratto di locazione in essere. È questo il chiarimento contenuto nella risposta n. 790 del 24 novembre 2021.
Nel caso esaminato l'immobile oggetto di locazione è stato destinato al custode del condominio il quale lo utilizza come abitazione principale anche del nucleo familiare.
Come ha chiarito l'Agenzia delle Entrate il condominio sicuramente non esercita attività di impresa, o di arti e professioni, mentre il locatore è una persona fisica.
L'opzione quindi può essere esercitata dal locatore e la scelta esplica effetti anche nei confronti dei condomini, che non sono più tenuti, per il periodo di durata dell'opzione, al versamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione concluso.
