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Facciate condominiali e spazi pubblicitari. Quando i beni comuni servono “a far cassa”.
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Facciate condominiali e spazi pubblicitari. Quando i beni comuni servono “a far cassa”.

Beni comuni: facciate condominali e spazi pubblicitari.

Dott. Ivan Meo  

Una prassi diffusa. Recentemente le società commerciali utilizzano le facciate dei moderni stabili condominiali per sponsorizzare i loro prodotti. Molti edifici si trovano in posizioni strategiche per lanciare un messaggio pubblicitario, per cui diventa un concreto mezzo per reclamizzare una attività garantendo introiti alla collettività condominiale che potrebbe utilizzare tali incassi per effettuare qualche manutenzione allo stabile o ripianare eventualmente qualche debito contratto con i fornitori.

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Ma è sempre possibile?

Prima di avviare eventuali trattative è necessario dare uno sguardo al regolamento condominiale. Per esempio se la società commerciale propone al condominio la stipula di un contratto di locazione, per l'utilizzo di una parte condominiale, è opportuno valutare se tale tipo di installazione possa produrre un o meno una violazione del combinato disposto degli artt. 1102 e 1120 c.c.

Praticamente bisogna individuare i limiti ai quali è sottoposto l'uso della cosa comune nonché eventuali innovazioni vietate.

La questione concernente la legittimità o meno dell'apposizione di cartelloni pubblicitari per finalità extracondominiali si risolve, preliminarmente, se sussiste un regolamento di condominio che disciplini espressamente in tal senso il godimento delle cose comuni.

In tale contesto è opportuno ricordare, che la giurisprudenza ritiene che il regolamento di natura contrattuale può sia contenere limitazioni ai poteri dei singoli condomini sulle cose comuni, come anche può vietare l'apposizione di insegne e targhe sui muri perimetrali dell'edificio (Cassazione, 3 settembre 1993 n. 9311).

Va comunque precisato che tali limitazioni possono comunque essere superate: la giurisprudenza ritiene modificabili a maggioranza le norme regolamentari al fine di rendere più adattabile le cose ed i servizi comuni alle mutevoli esigenze che la vita condominiale presenta (tra le tante si rinvia a Cass., Sez. Un., 30 dicembre 1999 n. 943).

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Un secondo limite si concretizza nella tutela del decoro architettonico: la cartellonistica pubblicitaria delle facciate potrebbe alterare il decoro architettonico dell'edificio.

Una assemblea aveva deliberato un "caso limite": la locazione di un'intera facciata condominiale.

Nella fattispecie il Tribunale di Monza, con sentenza del 20 giugno 2008, ha ritenuto che "l'utilizzo di una parete esterna dell'edificio condominiale a sostegno di un cartellone pubblicitario che copra la superficie disponibile costituisce innovazione, in quanto destina il bene comune ad una funzione diversa da quella originaria.

Tale destinazione reca indubbio pregiudizio al decoro architettonico dello stabile, in quanto nel termine "decoro" il legislatore ha compendiato non solo la piacevolezza e l'armonia dell'aspetto architettonico dell'edificio condominiale, ma anche la rispettabilità e la dignità dello stesso".

Si tratta pertanto di un'innovazione vietata ricompresa nella previsione di cui all'art. 1120, comma 2, c.c. e dunque vietata in mancanza di consenso da parte di tutti i condòmini".

Nello stesso senso precedentemente la Corte di Appello di Milano, con sentenza del 17 giugno 1992, aveva stabilito che: "l'utilizzo di una parete esterna dell'edificio condominiale a sostegno di un cartellone pubblicitario grande quanto l'intera superficie disponibile costituisce innovazione, in quanto destina il bene comune ad una funzione diversa da quella originaria.

Tale destinazione reca indubbio pregiudizio al decoro architettonico dello stabile, in quanto nel termine "decoro" il legislatore ha compendiato non solo la piacevolezza e l'armonia dell'aspetto architettonico dell'edificio condominiale, ma anche la rispettabilità e la dignità dello stesso".

Ne consegue che, nelle ipotesi di apposizione di cartelloni pubblicitari nella facciata del palazzo, di "decoro architettonico" non può solo parlarsi nei casi di un edificio di particolare pregio storico-aritsitico, ma anche nei casi in cui la costruzione, risponda ad una particolare fisionomia, suscettibile, quindi, di essere danneggiata da opere che la modifichino, anche quando dette opere siano state eseguite per assicurare particolari utilità pubblicitarie in ordine all'uso delle parti comuni.

Non vi è da escludere l'eventualità, che i cartelloni pubblicitari, possano abbellire uno stabile che sia di mediocre livello architettonico o mimetizzare interventi edilizi ed eventuali imperfezioni o danni presenti sulle parti comuni, accrescendo quindi, il valore estetico dell'edificio.

>> L'affitto a scopo pubblicitario della facciata richiede il consenso unanime di tutti i condomini

La stipula del contratto di locazione.

Se le prescrizione dettate dal regolamento condominiale e del codice civile non vengono violate, l'amministratore può convocare l'assemblea per rendere noto la proposta commerciale ricevuta dalla società intenzionata ad installare i cartelloni pubblicitari.

L'assemblea dovrà quindi formalizzare, il rapporto intercorrente che si concretizzerà nella stipula di un contratto di locazione.

Secondo la giurisprudenza di merito tale rapporto contrattuale è soggetto alla disciplina degli artt. 27 ss. L. 392/78 secondo cui il proprietario di un edificio concede ad un'impresa pubblicitaria, verso un corrispettivo, l'uso di un bene comune per l'installazione di insegne pubblicitarie, attese la natura imprenditoriale-commerciale dell'attività svolta dal conduttore e la strumentalità rispetto ad essa dell'uso dell'immobile" (Trib. Genova, 30 maggio 1995).

Sarà opportuno che il contratto contenga delle clausole che garantiscano il condominio escludendone ogni responsabilità per danni anche a terzi, con assunzione di responsabilità da parte del locatario coperta da idonea assicurazione, oltre a quelle che prevedano, sempre a carico del locatario, l'obbligo di manutenzione e di ripristino alla fine della locazione della facciata, e l'obbligo di ottenere a sue spese, le autorizzazioni amministrative e di assolvere le imposte dovute.

In merito alla durata del contratto, configurando l'ipotesi che tale porzione dell'immobile locato sia determinante per lo svolgimento di una vera e propria attività commerciale, la durata dovrebbe essere idonea al raggiungimento di tale scopo, per cui il contratto dovrà avere una durata minima di sei anni.

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Davide
Davide mercoledì 01 giugno 2016 alle ore 13:15

Io abito in un condominio dove sulla facciata esterna c'è un mega cervello e pubblicitario, il mio problema si manifesta quando devono cambiare cartellone.
Lo fanno ad orari assurdi ( 5 AM) provocando rumori fastidiosissimi, c'è una norma che regola gli orari? Grazie

Christian
Christian lunedì 14 maggio 2018 alle ore 18:03

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