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Amministratore di condominio. Dall'Agenzia delle Entrate arrivano i chiarimenti per gli adempimenti 2018
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Amministratore di condominio. Dall'Agenzia delle Entrate arrivano i chiarimenti per gli adempimenti 2018

Telefisco 2018: ulteriori precisazioni sulle comunicazioni.

Dott.ssa Marta Jerovante  

Con Provvedimento del 6 febbraio 2018 l'Agenzia delle entrate ha modificato le specifiche tecniche approvate con il Provvedimento del 27 gennaio 2017, n. 19969, relativo alle comunicazioni all'anagrafe tributaria dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati su parti comuni di edifici residenziali.

=> Un nuovo adempimento obbligatorio per gli amministratori di condominio

Le specifiche tecniche, già rese disponibili in bozza sul sito internet dell'Agenzia delle entrate, sono state implementate con ulteriori informazioni, al fine di consentire una compilazione sempre più completa della dichiarazione precompilata e di acquisire le informazioni previste dai Provvedimenti n. 108572 dell'8 giugno 2017 e n. 165110 del 28 agosto 2017, relative alla cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante per gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica effettuate sulle parti comuni di edifici (cd. sismabonus), nonché alla detrazione spettante per gli interventi di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici, e per gli interventi di riqualificazione energetica che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio medesimo e per quelli finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (cd. ecobonus).

=> Amministratori di condominio sotto la lente del fisco.

Sono stati, infine, rivisti alcuni aspetti concernenti la trasmissione e la relativa ricevuta di acquisizione.

Relativamente ai termini delle trasmissioni,il punto 4.3 del Provvedimento del 27 gennaio 2017 è così sostituito:

«Nel caso di trasmissione di codici fiscali non validi entro il termine di cui al punto 4.1 [ossia il 28 febbraio di ciascun anno con riferimento ai dati relativi all'anno precedente], il soggetto obbligato effettua un invio sostitutivo dell'intera comunicazione, provvedendo alla correzione dei dati relativi ai codici fiscali segnalati entro il predetto termine ovvero, se più favorevole, entro i cinque giorni successivi alla segnalazione di errore da parte dell'Agenzia delle entrate».

In materia di ricevute, il punto 7.3 del Provvedimento del 27 gennaio 2017 è così sostituito:

«Nel caso di trasmissione, nei tracciati record di dettaglio, di codici fiscali non validi, l'intero file viene accolto. In tal caso la ricevuta contiene i dati esposti al punto 7.1 [data e ora di recezione del file; identificativo del file attribuito dall'utente; il protocollo attribuito al file; il numero delle comunicazioni contenute nel file] e reca in allegato l'elenco di tali codici fiscali non corretti.

Il soggetto obbligato effettua un ulteriore invio con le modalità previste nel punto 4.3 [ulteriore invio ordinario, contenente esclusivamente i dati relativi ai codici fiscali segnalati]».

Telefisco 2018: ulteriori precisazioni sulle comunicazioni L'Agenzia delle Entrate ha fornito ulteriori risposte rilevanti ai nostri fini.

In materia di posti auto in comproprietà, si è posto l'interrogativo sulle indicazioni da fornire nel caso in cui l'amministratore debba gestire l'invio dati nel caso di spesa da suddividere tra dieci posti auto comuni (ogni singolo è comproprietario di 1/10 di un posto auto), e tra i proprietari figuri una società (ossia, una "situazione particolare"); si è chiesto specificamente se l'amministratore debba indicare "B" al campo 8 e "0" al campo 26 (dato che non si tratta di immobili qualificati tra quelli delle "situazioni particolari" con codice "2"); e se il relativo dato vada riportato nel "foglio informativo" allegato alla dichiarazione precompilata.

Al riguardo, l'Amministrazione ha precisato che, in generale, in presenza di una spesa relativa ad una singola unità immobiliare che va ripartita tra più comproprietari, devono essere compilati tanti record di dettaglio quanti sono i soggetti cui è attribuita la spesa.

In particolare, l'amministratore di condominio deve compilare, indicando le medesime informazioni riguardanti la singola unità immobiliare, le seguenti sezioni del record di dettaglio:

  • "Dati dell'intervento"
  • "Flag unità immobiliare"
  • "Disponibilità dei dati catastali"
  • "Dati catastali disponibili"
  • "Situazioni particolari".

La sezione del record di dettaglio "Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa" dovrà essere invece compilata con dati differenti riferiti ad ogni singolo comproprietario.

Tali informazioni, a seconda dei risultati delle verifiche effettuate per la corretta attribuzione dell'onere in dichiarazione (ad esempio, coerenza tra l'importo totale della spesa sostenuta dal condominio e l'importo dei bonifici comunicati dalle banche) saranno inserite direttamente nella dichiarazioneoppure esposte solo nel foglio informativo.

Qualora i posti auto, autonomamente accatastati, siano pertinenze di unità abitative, l'amministratore, per ciascuna unità abitativa, deve compilare un record per ogni condomino cui sono state attribuite le spese per l'unità abitativa e i posti auto:

  • nel record vanno indicati i dati catastali dell'unità abitativa;
  • il campo 8 "Flag Unità Immobiliare" va impostato con il valore A;
  • nei campi relativi alle spese attribuite deve essere indicata la spesa riferita al condomino per l'intera unità abitativa e per la quota (1/10) dei posti auto;

nel campo 9 "Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa" va indicato il valore 2 per consentire il corretto calcolo del numero di unità immobiliari presenti nell'edificio, ai fini della verifica del limite per edificio previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull'edificio e per gli interventi sisma-bonus ed eco-bonus.

Se, infine, uno dei proprietari è una società, nel record relativo all'unità abitativa posseduta, a differenza di quanto precedentemente indicato, il campo 21 della sezione "Situazioni particolari" va valorizzato a "1" (ipotizzando che non sia stata effettuata la cessione del credito) e non deve essere compilata la successiva sezione "Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa".

Relativamente ai dati delle pertinenze, si è poi segnalato che le cantine sono generalmente ricomprese nei millesimi attribuiti all'unità abitativa, mentre a volte hanno millesimi a parte; e che, in ogni caso ed indipendentemente da come viene considerata, può accadere che la pertinenza abbia un identificativo catastale autonomo, che non verrà indicato nella comunicazione.

Questa circostanza genererebbe una discrasia tra il numero dei millesimi e gli identificativi catastali.

L'Agenzia delle entrate ha in proposito evidenziato che l'informazione relativa ai millesimi riferiti alle singole unità immobiliari, dotate o meno di un identificativo catastale, non è rilevante ai fini della comunicazione dei dati.

I dati trasmessi sono utilizzati per predisporre le dichiarazioni precompilate dei singoli condòmini inserendo le spese attribuite, dopo aver verificato il rispetto dei limiti di detraibilità previsti per le varie tipologie di interventi. In particolare:

per verificare il limite per unità immobiliare previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, antisismici e per l'arredo dell'immobile ristrutturato e per gli interventi di risparmio energetico, è necessario che le spese sostenute per ciascuna unità abitativa siano sommate con quelle sostenute per le relative pertinenze;

per verificare il limite per edificio, previsto per gli interventi di riqualificazione energetica sull'edificio e per gli interventi sisma-bonus ed eco-bonus, è necessario indicare il numero di unità immobiliari autonomamente accatastate presenti in ogni edificio del condominio.

Nel caso specifico, se la cantina è la pertinenza di un'unità abitativa:

  • va compilato un record di dettaglio per ciascun condòmino a cui sono state attribuite le spese per l'unità abitativa e la pertinenza;
  • nel record vanno indicati i dati catastali dell'unità abitativa;
  • il campo 8 "Flag Unità Immobiliare" va impostato con il valore A;
  • nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita al condomino per l'unità abitativa e per la cantina;

al campo 9 "Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa" va indicato il valore 2 (appartamento + cantina) se la cantina è autonomamente accatastata, oppure il valore 1 (solo appartamento) se la cantina non è autonomamente accatastata.

Se, invece, la cantina è autonomamente accatastata ma non è pertinenza di una unità abitativa:

  • nel record vanno indicati i dati catastali della cantina;
  • il campo 8 "Flag Unità Immobiliare" va impostato con il valore B;
  • nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita al condomino per la cantina;
  • al campo 9 "Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa" va indicato il valore 1 (cantina).

Interrogata sulla procedura da seguire in caso di mancato pagamento (totale o parziale) delle quote condominiali, l'Amministrazione ha in primo luogo rammentato che, con la Circolare n.122 del 1°giugno 1999, Paragrafo 4.8, si è precisato che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell'amministratore entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento; i singoli condòmini possono detrarre le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione.

Ai fini della compilazione della comunicazione, l'amministratore deve indicare, nel campo 25, l'importo della spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto il cui codice fiscale è indicato nel campo 23, e non la spesa effettivamente sostenuta; l'informazione relativa al pagamento della quota attribuita deve essere fornita con la compilazione del campo 26 "Flag pagamento".

A tale riguardo, per rendere più agevole la compilazione da parte degli amministratori di condominio è stato previsto nel tracciato che l'informazione in merito all'effettuazione del pagamento da parte del singolo condomino debba essere riferita al 31 dicembre dell'anno di riferimento.

In via generale, le quote attribuite pagate interamente entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento sono inserite nella dichiarazione precompilata, mentre le quote pagate parzialmente o non corrisposte entro tale data sono esposte solo nel foglio informativo.

Resta fermo che, in quest'ultimo caso, il contribuente che paga la sua quota prima della presentazione della dichiarazione potrà modificare la dichiarazione precompilata aggiungendo l'onere sostenuto.

Infine, sempre in tema di una morosità, l'Agenzia ha precisato che, in presenza di una "situazione particolare", ossia nel caso in cui l'unità immobiliare riguardi soggetti che non rientrano tra i destinatari della dichiarazione dei redditi precompilata (ad esempio, nel caso di ufficio o studio professionale), la sezione "Dati del soggetto al quale è stata attribuita la spesa" non deve essere compilata, ad eccezione del caso in cui sia stata effettuata la cessione del credito: pertanto, i campi alfanumerici andranno impostati a spazio e i campi numerici, tra cui il campo 26 "Flag Pagamento", andranno impostati a zero.

Cerca: agenzia entrate adempimenti a carico dellamministratore di condominio

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Alessandro
Alessandro giovedì 15 febbraio 2018 alle ore 09:04

Una domanda....ma quelle vecchie dichiarazioni che l'amministratore faceva ai condomini per aver sostenuto delle spese su parti comuni e quindi detraibili, oggi con questa nuova comunicazione che facciamo direttamente all'AdE non serve più farla ai condomini giusto?

Salv
Salv venerdì 16 febbraio 2018 alle ore 08:58

In teoria, visto questo nuovo obbligo dell'ammimistratore, non sarebbero attendibili ma credo che, nel frattempo che l'amministrazione si organizzi, si possono sempre fare!

Luigi
Luigi venerdì 16 febbraio 2018 alle ore 22:14

attenzione!
gli obblighi fiscali dell'amministratore nei confronti dell'ade è una cosa.
gli obblighi in capo all'amministratore per i condomini sono sempre validi. quindi per i lavori straordinari fiscalizzati l'amministratore deve rilasciare attestazione di quanto pagato e delle relative quote detraibili nei redditi. questa sorta di doppia dichiarazione serve all'ade per fare il controllo incrociato.
ulteriore incombenza dell'amministratore ovvero del commercialista a cui la stragrande maggioranza degli amministratori si rivolge non avendone le capacità e/o non essendo abilitato fiscalmente.

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