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Telefisco. L'Agenzia delle Entrate chiarisce i dubbi per gli amministratori di condominio
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Telefisco. L'Agenzia delle Entrate chiarisce i dubbi per gli amministratori di condominio

Sui nuovi adempimenti sono sorti una serie di interrogativi. Ecco tutte le risposte.

Avv. Maurizio Tarantino 

I nuovi aspetti normativi. Nella legge di Bilancio 2017 è stato previsto che ogni condominio è obbligato a versare, quale sostituto d'imposta nei confronti dell'appaltatore, la ritenuta d'acconto del 4% solo al raggiungimento di una soglia minima della ritenuta pari a 500 euro, con obbligo di versamento comunque della stessa ritenuta soltanto entro le scadenze del 30 giugno e 20 dicembre.

Ed ancora, l'articolo 2 del decreto dell'Economia del 1° dicembre 2016 aveva previsto l'obbligo di trasmissione alle Entrate, entro il prossimo 28 febbraio 2017, da parte degli amministratori di condominio (direttamente o per il tramite di un intermediario abilitato), di una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nel 2016 dal condominio per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché per l'acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici finalizzati all'arredo sempre delle parti comuni dell'immobile oggetto di ristrutturazione.

Riqualificazione energetica su parti comuni.Le modalità tecniche dell'invio delle comunicazioni.

Gli aspetti critici. Le norme in esame sono state da subito oggetto di criticità e di problemi interpretativi. La stampa specializzata, da subito aveva descritto alcune criticità dell'adempimento (del 4 %) oltre alla conflittualità tra gli obblighi telematici e le scadenze fissate dalla legge. Difatti, inizialmente, le disposizioni sembravano delle semplificazioni.

Tuttavia, molti "addetti ai lavori" hanno subito evidenziato perplessità operative: l'aspetto del successivo versamento "congiunto", al 30 giugno o al 20 dicembre, aveva subito suscitato una interpretazione secondo la quale si poteva riferire alle numerose fatture di data antecedente con necessità di registrare in qualche modo in fattura la relativa regolarizzazione anche ai fini della necessaria certificazione al fornitore del servizio.

Ed ancora, la novità in esame, determinava una complicazione gestionale, che si aggravava quando l'anno di riferimento condominiale non era solare (1 gennaio/31 dicembre) ma, ad esempio, 1 maggio/30 aprile per gli esercizi contabili che considerano anche il servizio riscaldamento.

Un nuovo adempimento obbligatorio per gli amministratori di condominio

Su questi nuovi adempimenti sono sorti una serie di interrogativi da parte degli esperti. A questi quesiti, l'Agenzia dell'Entrate ha fornito i relativi chiarimenti.

I QUESITI

LE RISPOSTE DELL'AGENZIA DELL'ENTRATE

Il nuovo metodo per le ritenute del 4% sugli appalti nuovo metodo opera già per il versamento delle ritenute in scadenza a gennaio 2017 e operate in dicembre 2016?

Con un'aggiunta all'articolo 25-ter del Dpr 600/73, la legge di Bilancio 2017 (articolo 1, comma 36) ha previsto - dal 1° gennaio 2017 - che il versamento della ritenuta non va più effettuato entro il 16 del mese successivo se l'importo da versare per uno specifico condominio è al di sotto di 500 euro.

Perciò, se l'importo delle ritenute è inferiore a tale soglia, il versamento dovrà essere effettuato entro il 30 giugno e il 20 dicembre.

In caso di superamento del limite, invece, il versamento rimane al 16 del mese successivo a quello di effettuazione della ritenuta.

Premesso quanto esposto, l'Agenzia dell'Entrate ha precisato che la norma riguarda anche le ritenute effettuate a dicembre 2016 da versare nel 2017. E aggiunge che l'obbligo di versamento a gennaio sussiste solo se si supera la soglia.

La soglia dei 500 euro, al di sotto della quale le ritenute da parte del condominio non vanno versate all'atto del pagamento, è da intendersi in ragione della scadenza mensile o cumulando le ritenute mese dopo mese? Ad esempio, con una ritenuta di 450 euro a febbraio e 51 a marzo, a marzo vanno versati 501 euro, oppure si verserà entro il 30 giugno?

Per calcolare la soglia, l'Agenzia ha affermato che si devono sommare mese dopo mese le ritenute e pagarle nel primo mese successivo a quello in cui la soglia viene superata. Ad esempio, se a febbraio sono state effettuate ritenute per 400 euro e a marzo altre ritenute per 400 euro, il totale di 800 euro supera la soglia e fa scattare il versamento entro il 16 aprile.

Se si volesse proseguire ad effettuare la ritenuta con la vecchia modalità, cioè senza attendere il raggiungimento della soglia dei 500 euro, si incorrerebbe in sanzioni?

A tal proposito, in merito all'obbligatorietà o meno delle nuove tempistiche di versamento, le Entrate spiegano che il condominio può tranquillamente continuare a effettuare il pagamento delle ritenute (anche se di importo inferiore a 500 euro) secondo le scadenze ordinarie, senza incorrere in sanzioni.

Gli amministratori di condominio devono trasmettere in via telematica alle Entrate, entro il 28 febbraio, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nel 2016 dal condominio per gli interventi agevolati di ristrutturazione, riqualificazione energetica e acquisto di mobili ed elettrodomestici per l'arredo di parti comuni.

Secondo il Dm del Mef del 1° dicembre 2016, in vanno indicate le quote di spesa imputate ai singoli condomini.

Nelle «specifiche tecniche di trasmissione», già disponibili in bozza sul sito delle Entrate, si chiede di indicare se il soggetto è proprietario, nudo proprietario, titolare di un diritto reale di godimento, locatario, comodatario o da inserire in «altre tipologie di soggetti».

Dato che queste ultime tre categorie non sono configurabili come condòmini, vanno ugualmente inserite in comunicazione?

Sul quesito in esame, l'Agenzia ha evidenziato che la detrazione compete ai titolari di proprietà, nuda proprietà, diritto reale di godimento, contratto di locazione o comodato.

E anche al familiare convivente del possessore o del detentore dell'immobile se ha sostenuto le spese e le fatture e i bonifici siano intestati a lui.

Pertanto, in merito alla comunicazione, gli amministratori saranno tenuti ad indicare per ogni unità immobiliare la quota di spesa attribuita ai possessori o detentori in senso lato dell'immobile, a prescindere dal titolo di proprietà.

Di questi sarà indicato il codice fiscale e le spese saranno esposte direttamente; se la spesa è invece riferita ad un soggetto diverso (familiare convivente), sarà indicato il codice residuale "altre tipologie di soggetti" e le spese saranno riportate solo nel foglio informativo.

Quindi il contribuente, verificate le condizioni di legge, dovrà verificarle per detrarle in dichiarazione.

Nella comunicazione delle spese sostenute nel 2016 dal condominio, che l'amministratore deve inviare entro il 28 febbraio, vanno riportate anche le quote non pagate per morosità dai singoli condòmini?

Le Entrate chiariscono che nella comunicazione gli amministratori devono indicare l'effettivo pagamento al 31 dicembre della quota di spesa attribuita a ciascun soggetto, compilando il campo relativo al flag pagamento.

Se il pagamento è stato interamente corrisposto entro il 31 dicembre dell'anno di riferimento, la spesa sarà esposta direttamente nella precompilata; in caso contrario andrà nel foglio informativo.

Il pagamento si riferisce a quello effettuato dall'amministratore per conto del condominio e non alle quote versate dai proprietari o possessori degli immobili.

La detrazione compete infatti con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico da parte dell'amministratore e nel limite delle rispettive quote, effettivamente versate al condominio entro la data a della presentazione della dichiarazione.

Anche per costoro nell'apposita sezione è presente un apposito "flag pagamento" da gestire a seconda se il versamento delle spese sia avvenuto o meno entro il 31.12 e che influenza le risultanze della precompilata.

Quindi, come esemplificato nella Consulenza giuridica (954-97/2012 rilasciata all'Anaci il 16 ottobre 2013), ci potrà essere una differenza tra "quota dovuta", "quota dovuta" e certificazione, dovuta appunto alle morosità.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, gli amministratori dovranno tenere bene a mente quanto "chiarito dall'Agenzia dell'Entrate". Difatti la sanzione prevista nei casi di omesso, errato o tardivo invio delle comunicazioni è di 100 euro per ogni violazione, senza applicazione del cumulo giuridico (articolo 12 del Dlgs 472/1997) e del ravvedimento operoso.

Se la comunicazione è trasmessa entro 60 giorni dalla scadenza la sanzione è ridotta ad un terzo.

In ogni caso si applica il comma 5-ter del Dlgs 175/2014: per gli adempimenti del 2017 non applicano le sanzioni nei casi di lieve tardività o di errata trasmissione dei dati, sempre che l'errore non determini un'indebita fruizione di detrazioni o deduzioni.

Avv. Maurizio Tarantino

Via Principe Amedeo 449 (Bari)

Cell.393.63.55.187

Mail studiomauriziotarantino@gmail.com

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