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Abitazione di tipo signorile oppure civile? La differenza incide sulla rendita catastale e quindi sull'Imu
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Abitazione di tipo signorile oppure civile? La differenza incide sulla rendita catastale e quindi sull'Imu

Accatastare un'abitazione: cosa incide sulla rendita.

Avv. Alessandro Gallucci 

Il catasto, secondo la definizione riportata dal dizionario della lingua italiana, rappresenta "l'inventario generale dei beni immobili, contenente le particolarità relative alla consistenza e alla rendita censuaria dei beni stessi e alle persone o enti che ne hanno la proprietà e il possesso" (https://www.treccani.it/vocabolario/catasto/).

Accatastare un immobile, pertanto, vuol dire denunciare la sua esistenza all'amministrazione finanziaria, indicandone le caratteristiche richieste al fine di consentire di attribuirgli una rendita.

Insomma le finalità proprie della normativa catastale sono sostanzialmente due:

  • consentire di tenere costantemente aggiornato il censimento degli immobili presenti sul territorio italiano;
  • in conseguenza di ciò, essendo a conoscenze delle caratteristiche delle singole unità immobiliari, attribuirgli una rendita ai fini del calcolo delle imposte fondiarie.

Senza entrare in tecnicismi noiosi e poco comprensibili, in questa sede è bene far presente che l'attività di accatastamento dell'immobile è eseguita per conto delle persone da tecnici abilitati (soprattutto geometri) per il tramite della così detta procedura DOCFA.

Un'annotazione prima di proseguire: a far data dallo scorso 1° dicembre 2012, controparte in questo genere di procedura è divenuta l'Agenzia delle entrate, che ha incorporato l'Agenzia del territorio.

Tornando alle operazioni di accatastamento, esse sostanzialmente si riducono alla presentazione di una serie di documenti e valutazioni utili al fine d'inserire un determinato immobile nell'ambito delle categorie e classi (visivamente immaginiamo un elenco) che caratterizzano lo specifico immobile.

=> Catasto. Per la raccolta dei dati forse saranno coinvolti direttamente proprietari ed amministratori di condominio.

La rendita presunta individuata dal tecnico della parte a seguito di verifiche, può essere modificata.

E' bene ricordare, infatti, che il "regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano" contiene la definizione di classamento precisando che "consiste nel riscontrare sopraluogo per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l'unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria (...) che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe.

Viene disposto, infine, che le unità immobiliari urbane devono essere classate in base alla destinazione ordinaria e alle caratteristiche che hanno all'atto del classamento (art. 61)" (Comm. trib. reg. Aosta 26 novembre 2012 n. 9).

Che vuol dire tutto ciò?

S'ipotizzi che il tecnico di Tizio abbia accatastato l'unità immobiliare del suo cliente nell'ambito della categoria A/2 ossia "unità immobiliari urbane appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni di impianti e servizi di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale." e della classe 2 della medesima categoria. Da questa conclusione deriva, ad esempio, una rendita di € 100,00

Per l'ufficio dell'amministrazione finanziaria competente, tuttavia, quella catalogazione è incongrua e si predispone sopralluogo al termine del quale si stabilisce che quell'immobile dev'essere ricondotto nell'ambito della categoria A/1 ossia delle "unità immobiliari urbane di elevata consistenza, appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio che abbiano il doppio ingresso, con caratteristiche strutturali, tecnologiche e rifiniture, nonché dotazioni di impianti e servizi, di livello superiore a quello standard dei fabbricati di tipo residenziale"e nella classe 3 con conseguente applicazione di rendita di € 200,00.

Se la parte non contesta quel nuovo classamento, la sua unità immobiliare avrà una rendita maggiore e quindi, ad esempio, il suo proprietario pagherà l'IMU (cfr. d.l. n. 201/11) in misura maggiore rispetto al passato.

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