Destinazione d'uso immobile di proprietà diversa da ciò che risulta al catasto.

[giocos]

Buongiorno tutti, ho un quesito URGENTE: ho un appartamento di proprietà acquistato nuovo 7 anni fa, il quale è su 2 piani, un 1° piano e mansarda. All'atto dell'acquisto sulla piantina, la mansarda risultava con muri divisori, quindi pensavo fosse abitabile. Il costruttore, ha compiuto i lavori edili anche in mansarda come fosse abitabile, vendendomi l'immobile al prezzo adeguato alla destinazione d'uso totalmente abitabile dell'appartamento. Di queste cose non ci capisco nulla sono un totale neofita, ma suppongo che se effettuano un controllo è per verificare la vera destinazione d'uso della mansarda. Parlando con altri condomini abbiamo capito da qualcuno che ne sa un po' di più, che potrebbero esserci problemi perchè invece la destinzione d'uso non è quella che pensavamo. Suppongo anche che la falsa destinazione d'uso dichiarata dal costruttore sia per avere LUI meno gravami fiscali, lavandosene le mani di eventuali future sanzioni all'acquirente. Tra 7 giorni vengono ad effettuare un controllo degli addetti del comune, come devo comportarmi? C'è chi mi dice di togliere dei mobili, ma penso non sia sufficiente, non ho posto dove mettere un letto matrimoniale al piano sotto. Cosa mi possono fare? Una sanzione, demolizione della pavimentazione o cos'altro. Per la sanzione, non potrei pagarla in quanto io e mia moglie siamo tutte 2 disoccupati. Sono già disperato così che non riesco da poco a non pagare il mutuo, adesso anche questa. Grazie mille anticipate di cuore a chi mi dà un aiuto concreto a capire come comportarmi. 🙂

[renzofin]

Calma. Ti consiglio di chiedere ad un avvocato perchè con la riforma del condominio sono cambiate molte cose e forse anche qualcosa che ti riguarda.

Un saluto.

[marcanto]

All'atto dell'acquisto sulla piantina, la mansarda risultava con muri divisori, quindi pensavo fosse abitabile.

Nella fattispecie la riforma del condominio con c'entra un bel nulla, la problematica è di natura urbanistica è di destinazioni d'uso congiuntamente alla natura "fiscale / catastale"

Quello che risulta sulla piantina del rogito (che presumo sia quella catastale) è compatibile con quello che risulta dal Permesso di costruzione ?

E' questo che andrebbe verificato, ossia se le destinazioni d'uso (comprese distribuzioni interne) siano compatibili con quanto riportato e previsto nel Permesso di costruzione.

Se nel rogito non hai firmato o accondisceso a eventuali "magagne" del costruttore, mediante dichiarazione di accettazione, è ancora responsabile lui.....se invece sapevi ed hai accettato be lui ne è sollevato dalle responsabilità

[alfonso.polizzi]

Se nella mansarda non vi è un bagno io penso che puoi stare abbastanza tranquillo, quella anche se tu vi hai collocato un letto è tutt'al più una soffitta che utilizzi in modo non appropriato non essendo un locale alto 2,70 m., cioè lo puoi utilizzare come meglio credi e nessuno può dirti nulla. Viceversa il bagno è un elemento che fa scattare l'abuso edilizio per "aumento della cubatura" di concessione, in questo caso chi fa il controllo o fa finta di niente oppure è costretto a fare rapporto e si potrebbe verificare il caso di una sanzione e l'ordine di ripristino dello stato iniziale (togliete il bagno). Soluzioni? Se fosse possibile smantellare momentaneamente il bagno mascherando possibilmente gli allacci potreste dire che quello è un "ripostiglio", poi passato il pericolo ripristinate il tutto, diversamente confidate nella buona sorte sperando che gli ispettori non siano particolarmente ligi alle regole (lo sanno benissimo che "quasi" tutte le mansarde sono "abusive")

[giocos]

Marcanto, si sa benissimo che nel rogito il notaio o chi per lui, legge ultraveloce e non si capisce nulla. Per correttezza dovremmo leggercelo noi prima e poi si firma, poi lui può andare veloce quanto vuole. Ovviamente, purtroppo, ho firmato e così gli altri condomini. Alfonso, si c'è un bagno poco usato ma c'è. Un po' difficile mascherare un bagno da ripostiglio con le piastrelle. La mansarda non è tutta alta uguale, nel punto più alto 5m, in quello più basso 1m. Il mio amministratore mi ha detto di smontare i mobili e coprirli. Mi giunge voce che qui gli ispettori sono ligi al dovere, ma fanno eccezioni se sei un dipendente pubblico. Infatti nel mio residence ce n'è 1, e figura il suo nome nella lettera di avviso, ma so già che da lui non andranno. 2 metri 2 misure......Grazie comunque.

[alfonso.polizzi]

Non ci siamo capiti, se c'è il bagno l'abuso edilizio è bello che dimostrato e non è possibile far finta di nulla per gli ispettori, il mio consiglio, se fosse possibile è chiamare l'idraulico e FARLO SMONTARE, per mascherare le maioliche sarà sufficiente rivestire le pareti TUTTE con quello che si vuole, anche un rivestimento plastico, oppure carta da parati, alla peggio (o alla meglio se preferisci) smantellare le piastrelle per evitare il peggio, tanto è facile che ti ordineranno di smantellarlo comunque)

[Meri]

Prima di parlare di abuso occorre fare delle verifiche sui titoli di costruzione. Sei andato in Comune a visionare i progetti approvati?. Cosa c'è di diverso?.

Non concordo stavolta con l'amico Marcanto sull'ultima parte del suo intervento. Indipendentemente dalle clausole tra privati riportate nel rogito, ai fini dell'abuso può rispondere purtroppo anche l'attuale proprietario dell’immobile in quanto questi succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario, e quindi può subire anche gli effetti della sanzione e dell'eventuale ingiunzione di demolizione impartita (ad es. TAR Lombardia, sez. IV, 31 maggio 2010, n. 1721).

Ciao

[giocos]

Meri la casa era nuova e sono l'unico proprietario, l'unico a risponderne. Vado sicuramente al catasto a dare un'occhiata ai progetti, permessi e quant'altro.

[marcanto]

Non concordo stavolta con l'amico Marcanto sull'ultima parte del suo intervento. Indipendentemente dalle clausole tra privati riportate nel rogito, ai fini dell'abuso può rispondere purtroppo anche l'attuale proprietario dell’immobile in quanto questi succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario, e quindi può subire anche gli effetti della sanzione e dell'eventuale ingiunzione di demolizione impartita (ad es. TAR Lombardia, sez. IV, 31 maggio 2010, n. 1721)

credo che ti riferisci a questa parte:

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Forse è meglio puntualizzare: quindi se un costruttore (o chi che sia) aliena un immobile in modo "fraudolenta o che presenta dei vizzi" ad un soggetto terzi ignaro di tutto, quest'ultimo ne risponde e quindi questi succede in tutti i rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al precedente proprietario .....è cosi ?

Quindi poi al soggetto, acquirente, ignaro "truffato" poi competerebbe di rivalersi nei confronti dei soggetti che gli hanno cagionato il danno, ossia il costruttore.

In tutto questo, poi, rientrerebbe anche la competenza/responsabilità del notaio che non ha assolto ai suoi compiti di controllo e quindi di garante sia della parte venditrice sia di quella che acquista.

giocoso.....il progetto ossia il permesso di costruzione è in comune. Con gli estremi alla mano, numero e data del PdC, che troverai certamente nel rogito ti recherai all'ufficio tecnico e chiederai di visionare il permesso di costruzione. Come elaborato catastale è già sufficiente quella che forse già hai sul rogito.

[Meri]

Ciao Marcanto

 

In effetti è difficile per il compratore venirne fuori, perché sostanzialmente è l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 che impone che il compratore sia a conoscenza dei titoli con i quali è stato realizzato l'immobile, in particolare per quelli edificati dopo il 17.03.1985 come nel nostro caso. Quindi la verifica della rispondenza tra titolo edilizio e stato dei luoghi è possibile al compratore già dal giorno del rogito, e quindi può richiedere la nullità dell'atto stipulato (sempre ai sensi del comma 1° del citato art. 46) una volta constatata l'irregolarità, indipendentemente da clausole riportate nel rogito.

Inoltre si deve tenere conto che il Permesso di Costruire (o equivalente) non ha natura personale e quindi soggiace al trasferimento in conseguenza anche di un atto tra vivi, quindi il "titolare" di tale permesso diviene in pratica l'acquirente (sostanzialmente l'acquirente, acquista anche il P.d.C.).

Per tutto quanto sopra l'acquirente non può accampare (specie dopo ben sette anni....) la non conoscenza dell'abuso per scaricare tutta la responsabilità sull'ex titolare del P.d.C., il committente e il costruttore, come da art. 29 del T.U.., salvo che non dimostri adeguatamente che si tratta di un abuso occulto (ad es. una soffitta abitabile non più accessibile).

Se fosse possibile scaricare la responsabilità di un abuso al costruttore - venditore si aggirerebbero agevolmente le norme, in particolare quando chi vende è un soggetto giuridico / cooperativa / ecc.. non più esistente.

 

Ciao

[marcanto]

Ciao Meri

Quindi la verifica della rispondenza tra titolo edilizio e stato dei luoghi è possibile al compratore già dal giorno del rogito, e quindi può richiedere la nullità dell'atto stipulato (sempre ai sensi del comma 1° del citato art. 46) una volta constatata l'irregolarità, indipendentemente da clausole riportate nel rogito.

Una perfetta chiave di lettura......volendo usare una espressione un po' desueta: "tanto di cappello"

Spero che conosci l'espressione !

[giocos]

Mi hanno detto che è sufficiente incaricare un geometra (pagando ovviamente) che viene a prendere le misure e regolarizza il tutto con il catasto al quale non bisogna pagare nulla. In precedenza c'è chi mi aveva detto che bisogna pagare al catasto migliaia di €, chi se non paghi ti possono anche sequestrare l'auto ecc. in mezzo alla verità tante baggianate tanto per dare aria ai denti. Quella del geometra pare la vera verità in quanto esperienza diretta di persone. E io che mi ero preoccupato esageratamente per nulla, l'unico problema è di quanto sarà la parcella del geometra.......ma nulla al confronto delle baggianate che mi erano state dette.

[marcanto]

Mi hanno detto che è sufficiente incaricare un geometra (pagando ovviamente) che viene a prendere le misure e regolarizza il tutto con il catasto al quale non bisogna pagare nulla. In precedenza c'è chi mi aveva detto che bisogna pagare al catasto migliaia di €, chi se non paghi ti possono anche sequestrare l'auto ecc. in mezzo alla verità tante baggianate tanto per dare aria ai denti. Quella del geometra pare la vera verità in quanto esperienza diretta di persone. E io che mi ero preoccupato esageratamente per nulla, l'unico problema è di quanto sarà la parcella del geometra.......ma nulla al confronto delle baggianate che mi erano state dette.

In tutto questo non hai specificato:

1 - se hai preso visione del permesso di costruzione, ed in esso quale destinazione d'Uso ne risulta

2 - quali differenze risultano evidenziate tra lo stesso permesso ed il grafico/destinazione castale

[Meri]

Mi hanno detto che è sufficiente incaricare un geometra (pagando ovviamente) che viene a prendere le misure e regolarizza il tutto con il catasto al quale non bisogna pagare nulla. In precedenza c'è chi mi aveva detto che bisogna pagare al catasto migliaia di €, chi se non paghi ti possono anche sequestrare l'auto ecc. in mezzo alla verità tante baggianate tanto per dare aria ai denti. Quella del geometra pare la vera verità in quanto esperienza diretta di persone. E io che mi ero preoccupato esageratamente per nulla, l'unico problema è di quanto sarà la parcella del geometra.......ma nulla al confronto delle baggianate che mi erano state dette.

Evidentemente quel geometra ha già constatato che con il Comune è tutto a posto e si tratta solo di aggiornare / rettificare la planimetria catastale.

Meglio così...

 

Ciao

[giocos]

Buona sera a tutti, problema risolto. Non c'entra nulla se c'è il bagno o no. E' sufficiente non ci si dorma, quindi che non ci siano mobili atti alla lunga permanenza notturna e che ci sia un divano letto o cameretta da adibire a camera da letto al piano inferiore. Diciamo che la mansarda deve essere più un ripostiglio, lavanderia ecc. se non è dichiarata abitabile dal catasto. Ovvio che in fase di vendita dell'alloggio sia meglio regolarizzare tutto per avere un buon prezzo di vendita, ma chi è lo stolto che vende, anzi svende, di questi tempi?

[Meri]

"Dichiarata abitabile dal Catasto ???".

E questa da dove viene fuori ? Chi te l'ha raccontata ?.

 

Ciao