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domenico.palmiero90

Cambio destinazione uso cosa comune

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Buongiorno, 
Ho un quesito che preme il mio condominio da qualche settimana ad oggi.
Come da oggetto è il "cambio destinazione di uso della cosa comune".
Vi spiego, l'ingresso del nostro condominio è accatastato come "deposito bici e carrozzine". Questa destinazione di uso è iscritta anche a tavolare, nonchè fatta nota negli atti di compravendita.
In sede di prima assemlea di condominio, si è deciso all'unanimità di non adibirla a "deposito bici e carrozzine" ma di utilizzarla come "atrio", perchè semplicemente è più bello da vedere, quindi preserva decoro e pulizia (viste anche le pavimentazioni in marmo e le ampie vetrate.

Da 6 mesi a questa parte, uno degli appartamenti è stato concesso in locazione, e l'inquilino ha deciso di farne uso censito, quindi di parcheggiare biciclette. Il proprietario si è opposto alla volontà di condominio (sebbene prima fosse d'accordo) dicendo che la destinazione di uso è quella di deposito e nessuno può dare contro.
Ovviamente la faccenda ha creato non indifferenti malumori.
Quindi rimando a voi riponendo il quesito: E' possibile cambiare la destinazione di uso di una parte comune privando a "ognuno" l'utilizzo della cosa?
Quali sono gli articoli di appoggio per rendere "regola" la decisione dell'assemblea?
Ho letto che ci sono delle modalità quali convocazione assemblea con affissione della convocazione e delle motivazioni almeno 30 giorni prima della riunione, e maggioranza dei 4/5 (art cc1117 ter). C'è qualche altra prassi o sentenza di cassazione per renderla definitiva?
Rimando a voi,
In attesa di vostro gentile riscontro vi auguro una buona giornata.

Domenico

Il cambio d'uso è previsto proprio dall'articolo che hai citato, e se la delibera ha ottenuto il quorum stabilito, così sarà effettuato il cambio d'uso;

 

Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso.

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Tullio01 dice:

Il cambio d'uso è previsto proprio dall'articolo che hai citato, e se la delibera ha ottenuto il quorum stabilito, così sarà effettuato il cambio d'uso;

 

Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d'uso.

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Buongiorno, Grazie mille per la risposta. 
Credo che manchino alcuni dei requisiti quali "L'affissione della convocazione 30gg prima con l'oggetto della modificazione. Questo era un argomento portato in sede di assemblea ordinaria che ha portato a tale delibera.

Faccio ulteriore quesito, supponendo che tutta la prassi del 1117 ter venga rispettata e mantenuta. Il condominio, deve fare pratiche per la variazione della destinazione di uso (tipo catasto e tavolare) oppure basta il verbale di assemblea? Mi spiego, c'è da seguire qualche iter per la variazione definitiva?

domenico.palmiero90 dice:

Buongiorno, Grazie mille per la risposta. 
Credo che manchino alcuni dei requisiti quali "L'affissione della convocazione 30gg prima con l'oggetto della modificazione. Questo era un argomento portato in sede di assemblea ordinaria che ha portato a tale delibera.

Faccio ulteriore quesito, supponendo che tutta la prassi del 1117 ter venga rispettata e mantenuta. Il condominio, deve fare pratiche per la variazione della destinazione di uso (tipo catasto e tavolare) oppure basta il verbale di assemblea? Mi spiego, c'è da seguire qualche iter per la variazione definitiva?

Catasto e tavolare non sono probanti, non credo sia necessaria la modifica, però chiedere al Catasto e tavolare non costa nulla, oppure ad un tecnico abilitato.

 

Modificato da Tullio01
domenico.palmiero90 dice:

Faccio ulteriore quesito, supponendo che tutta la prassi del 1117 ter venga rispettata e mantenuta. Il condominio, deve fare pratiche per la variazione della destinazione di uso (tipo catasto e tavolare) oppure basta il verbale di assemblea? Mi spiego, c'è da seguire qualche iter per la variazione definitiva?

la destinazione d'uso, essendo riportata anche in ogni titolo di proprietà, fa parte di un regolamento contrattuale e pertanto, a mio avviso, una volta deliberato il cambio di uso con le maggioranze e con i modi e tempi già citati, deve essere trascritto in ogni atto di proprietà per rendere edotti eventuali futuri acquirenti per i quali, altrimenti, resterebbe valida la destinazione d'uso trascritta.

Sarebbe opportuno consultare un avvocato e un notaio perchè qualora si dovesse trascrivere la nuova distinazione d'uso in ciascun atto, ci potrebbe essere una spesa di oltre un migliaio di euro per ciascun condòmino.

E' evidente che il proprietario che ha dato la casa in locazione ora sta cercando ogni cavillo solo perchè è in difficoltà con il proprio inquilino non potendo più mantenere i patti di quanto previsto nel contratto di locazione.

Leonardo53 dice:

la destinazione d'uso, essendo riportata anche in ogni titolo di proprietà, fa parte di un regolamento contrattuale e pertanto, a mio avviso, una volta deliberato il cambio di uso con le maggioranze e con i modi e tempi già citati, deve essere trascritto in ogni atto di proprietà per rendere edotti eventuali futuri acquirenti per i quali, altrimenti, resterebbe valida la destinazione d'uso trascritta.

Sarebbe opportuno consultare un avvocato e un notaio perchè qualora si dovesse trascrivere la nuova distinazione d'uso in ciascun atto, ci potrebbe essere una spesa di oltre un migliaio di euro per ciascun condòmino.

E' evidente che il proprietario che ha dato la casa in locazione ora sta cercando ogni cavillo solo perchè è in difficoltà con il proprio inquilino non potendo più mantenere i patti di quanto previsto nel contratto di locazione.

Davvero chiarissimo,
Ultimo quesito, mi sono rivolto in merito anche alla impresa costruttrice la quale viene contro a tale articolo:
La stessa ribadisce che "purtroppo" Se la "concessione edilizia" prevede tale cosa, anche con un contratto futuro come in questo caso il verbale di assemblea, la concessione edilizia non può essere variata salvo autorizzazione degli enti. E' possibile? In ogni caso prossimamente mi rivolgerò al comune per procurarmi qualche stralcio legale.
Saluti e grazie ancora,

Domenico

Tullio01 dice:

Catasto e tavolare non sono probanti, non credo sia necessaria la modifica, però chiedere al Catasto e tavolare non costa nulla, oppure ad un tecnico abilitato.

 

A Merano il "tavolare", quindi non il semplice catasto, è probante. Non si tratta del catasto ordinario del resto d'Italia. 

domenico.palmiero90 dice:

Davvero chiarissimo,
Ultimo quesito, mi sono rivolto in merito anche alla impresa costruttrice la quale viene contro a tale articolo:
La stessa ribadisce che "purtroppo" Se la "concessione edilizia" prevede tale cosa, anche con un contratto futuro come in questo caso il verbale di assemblea, la concessione edilizia non può essere variata salvo autorizzazione degli enti. E' possibile? In ogni caso prossimamente mi rivolgerò al comune per procurarmi qualche stralcio legale.
Saluti e grazie ancora,

Domenico

Ovviamente il cambio di destinazione d'uso non è una cosa che decide solo l'assemblea e bon... va fatta un'apposita pratica che valuti la fattibilità urbanistico/edilizia in base alle normative vigenti (generali e locali). 

 

Consideri, però, un punto. Non esiste una vera e propria destinazione d'uso di tipo "atrio", nel senso che le destinazioni d'uso hanno una valenza funzionale. Quindi è opportuno che incarichiate un tecnico del luogo per verificare quale soluzione tecnica possa soddisfare meglio la vostra esigenza di limitare l'uso della cosa. Peraltro, visto che nell'atrio in sé non è per forza vietato metterci una bici, sarebbe bene anche modificare il regolamento condominiale affinché preveda tale divieto, per quello che può valere.

Oimmena dice:

A Merano il "tavolare", quindi non il semplice catasto, è probante. Non si tratta del catasto ordinario del resto d'Italia. 

Il tavolare c'è anche nella mia città, non so se sia probante non trovo riferimenti.

 

Rettifico ho trovato il riferimento, hai ragione il tavolare fa "prova";

 

... Il catasto tavolare è un catasto probatorio perchè fornisce la prova giuridica della proprietà immobiliare. ...

https://www.catasto.it/tavolare.html

Modificato da Tullio01

Repost.

Sono passato all'ufficio urbanistica ed ediliza del comune:
Secondo il regolamento edilizio del comune di Merano, quindi compreso nell'organico del regolamento urbanistico ed edilizio provinciale, OGNI fabbricato, nuovo o totalmente demoricostruito con più di cinque alloggi deve disporre di uno o più vani dove sistemare biciclette e carrozzelle per bambini, nella misura di 1.5m2 per UI per le prime 6 UI e 1m2 per ognuna delle altre (cit. art.79 del regolamento edilizio N18/CC dd 24/02/2005 e approvato con N.146/10465/GP dd.26/09/2005).

Ho quindi portato il verbale di assemblea e mi hanno esplicitamente detto che qualsiasi richiesta di variazione che non sia in quadro con quanto dettato dal regolamento, non viene presa in considerazione.
Detto questo, mi hanno comunicato che la variazione del regolamento di condominio in merito al verbale di assemblea, per la situazione attuale, ha solo valenza "interna", per civica convivenza e quindi MAI può andare a variare il Regolamento edilizio.

Ringrazio tutti quanti per le risposte e per la preparazione e collaborazione.

Grazie,

Cordialmente

Domenico Palmiero

 


 

domenico.palmiero90 dice:

Ringrazio tutti quanti per le risposte e per la preparazione e collaborazione.

Grazie,

Cordialmente

Domenico Palmiero

👍

Leonardo53 dice:

la destinazione d'uso, essendo riportata anche in ogni titolo di proprietà, fa parte di un regolamento contrattuale e pertanto, a mio avviso,

 Saluti a tutti, mi spiegate perchè  ritenete che a secondo dell'oggetto, clausole contrattuali vengono considerate modificabili a maggioranza e non all'unanimità?

salpa65 dice:

 Saluti a tutti, mi spiegate perchè  ritenete che a secondo dell'oggetto, clausole contrattuali vengono considerate modificabili a maggioranza e non all'unanimità?

Dipende proprio dall'oggetto, ovvero un RdC Contrattuale può contenere norme assembleari modificabili a maggioranza e non all'unanimità, esistono sentenze in merito,

--> post #2

 

--link_rimosso--

 

salpa65 dice:

 Saluti a tutti, mi spiegate perchè  ritenete che a secondo dell'oggetto, clausole contrattuali vengono considerate modificabili a maggioranza e non all'unanimità?

E' un parto più che altro giurisprudenziale. Secondo l'orientamento della Cassazione, nel momento in cui un regolamento contrattuale dispone una norma di comportamento relativa alle parti private, avrà certamente valenza contrattuale, tale per cui sarà necessaria la modifica all'unanimità dei contraenti.

 

Quando, invece, la disposizione attiene il governo delle parti comuni, sebbene vi sia una convergenza unanime, questo non modifica la natura "regolamentare" della norma che, pertanto, potrà essere modificata con le maggioranze previste.

Quindi se ho capito bene, acquisto un appartamento in  un condominio il cui regolamento contrattuale prevede che sia disponibile un posto auto per appartamento  su parti comuni. Un giorno in assemblea i 4/5 decidono di fare l'orto ed io rimango con un pugno di prezzemolo in mano?

 

Grazie per i chiarimenti

salpa65 dice:

Quindi se ho capito bene, acquisto un appartamento in  un condominio il cui regolamento contrattuale prevede che sia disponibile un posto auto per appartamento  su parti comuni. Un giorno in assemblea i 4/5 decidono di fare l'orto ed io rimango con un pugno di prezzemolo in mano?

 

Grazie per i chiarimenti

Dipende, se piantano il prezzemolo sì, altrimenti potrebbe essere basilico o ramerino.

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