Usucapione, ovvero acquisto a titolo originario della proprietà di un bene
Il diritto di proprietà su una cosa si può acquistare a titolo derivativo, cioè in ragione ad esempio di una compravendita, o a titolo originario.
Un modo di acquisto a titolo originario, così si legge nella manualistica sul tema, è l'acquisto della proprietà per usucapione.
Parlando di usucapione gli operatori del diritto quindi intendono far riferimento ad un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali di godimento (escluse le servitù non apparenti), in virtù di un possesso non vizioso e continuato per un determinato periodo di tempo, che varia a seconda della natura del bene posseduto (Katia Mascia, L'usucapione. La casistica giurisprudenziale di acquisto della proprietà di beni mobili e immobili e di altri diritti reali attraverso il decorso del tempo, Halley Editrice, 2007).
Insomma chi abita una casa e lo fa comportandosi come se ne fosse proprietario, senza alcuna interferenza dell'originario proprietario e senza che questo glielo abbia concesso per amicizia o, comunque, per favore (i così detti atti di tolleranza, art. 1144 c.c.), allora dopo 20 anni potrà vantarne l'acquisto della proprietà per usucapione.
Ciò in linea generale. Soffermiamoci adesso su un aspetto.
Usucapione, come avviene materialmente?
Si supponga che una persona, per comodità facciamo riferimento all'arcinoto personaggio di fantasia Tizio, inizi ad abitare una casa perché il proprietario gliel'ha concessa in locazione o in comodato. Tecnicamente si dice che Tizio ha la disponibilità della casa a titolo di detenzione.
E' possibile che in questa condizione l'inquilino (o comodatario) usucapisca il bene, ossia ne possa, trascorso il termine ventennale, vantare la proprietà.
La risposta è positiva purché intervenga la così detta interversione del possesso.
Usucapione di un bene comune: quando e' possibile?
Ai sensi dell'art. 1141 c.c., rubricato Mutamento della detenzione in possesso:
Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione.
Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga ad essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale.
Ma esattamente in che modo si manifesta tale interversione del possesso?
Usucapione e interversione del possesso, la giurisprudenza in materia
Come sempre avviene quando ci sono degli istituti giuridici di particolare interesse e rilievo pratico, fondamentale oltre alla lettura delle norme è la valutazione fattane dai giudici, da quella che genericamente viene definita giurisprudenza.
Riguardo all'usucapione ed alla interversione nel possesso, vale la pena volgere lo sguardo al lavoro svolto dalla giurisprudenza di legittimità, cioè dalla Suprema Corte di Cassazione.
Merita menzione, per chiarezza espositiva e conformità all'orientamento consolidato una sentenza resa dal Supremo Collegio nell'aprile 2013, pronuncia che, ci aiuta a comprendere il concetto d'interversione del possesso.
Si legge nella pronuncia n. 8900 dell'11 aprile 2013 che . l'interversione idonea a trasformare la detenzione in possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in un uno o più atti esterni, sebbene non riconducibili a tipi determinati, dai quali sia consentito desumere la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta, in opposizione al possessore.
L'interversione del possesso, quindi, pur potendo realizzarsi mediante il compimento di attività materiali in grado di manifestare inequivocabilmente l'intenzione di esercitare il possesso esclusivamente nomine proprio, richiede sempre, ove il mutamento del titolo in base al quale il soggetto detiene non derivi da causa proveniente da un terzo, che l'opposizione risulti inconfondibilmente rivolta contro il possessore e cioè contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in guisa da rendere esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore ha cessata di possedere nomine alieno e che intende sostituire al preesistente proposito di subordinare il proprio potere a quello altrui, l'animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo così in possesso la detenzione, anche soltanto precaria, precedentemente esercitata. .
Usucapione e interversione del possesso, occorre un chiaro comportamento da titolo del diritto di cui si vanta l'acquisto.
In buona sostanza, ciò che si trae dalla pronuncia citata è che non basta pensare d'essere il proprietario ma bisogna comportarsi come tale e farlo "in faccia" a chi possedeva.
In pratica nel caso della locazione, ad esempio, scaduto il contratto e proseguita l'occupazione da parte del conduttore, detentore, senza che il proprietario, possessore, si opponesse, il conduttore può essere considerato non solo più detentore ma anche possessore se si comporta in modo tale da risultare il proprietario. Sembra un gioco di parole complicato ma è la realtà dei fatti.
Anche per l'immobile acquisito per usucapione spetta il bonus prima casa?
Non per niente dimostrare l'interversione del possesso non è cosa affatto facile e molto conta il convincimento del giudice chiamato a valutarne l'esistenza.
. L'accertamento, in concreto, degli estremi dell'interversione del possesso - prosegue la Cassazione - integra un'indagine di fatto, rimessa al giudice di merito, sicché nel giudizio di legittimità non può chiedersi alla Corte di Cassazione di prendere direttamente in esame la condotta della parte, per trame elementi di convincimento, ma si può solo censurare, per omissione o difetto di motivazione, la decisione di merito che abbia del tutto trascurato o insufficientemente esaminato la questione di fatto della interversione. (Cass. n. 4404/06).
Proprio parlando dell'ipotesi della locazione e/o del comodato, proseguono gli ermellini, "ove la relazione con la res abbia avuto inizio a titolo di detenzione, il protrarsi, anche a lungo, del godimento del bene nonostante la scadenza del termine di durata del rapporto contrattuale attributivo della detenzione stessa, l'inerzia dei proprietari nel richiedere la restituzione della cosa, la mera esternazione - fatta a persone diverse dal possessore - del considerarsi proprietario del bene, sono circostanze inidonee tanto ad escludere l'operatività della norma dell'art. 1141, 2 comma c.c. (in base alla quale chi ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non sia mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore), quanto a configurare un'opposizione al possessore" (Cass. 11 aprile 2013, n. 8900).
Rammentiamo che per proporre un'azione giudiziale volta all'ottenimento di una sentenza di accertamento dall'avvenuta usucapione è necessario avere precedentemente adito un organismo di mediazione, trattandosi di materia soggetta ex art. 5, comma 1-bis, d.lgs n. 28/2010 al così detto tentativo obbligatorio di mediazione.
