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Acquisto per usucapione: se lo sanno in pochi il possesso non è pubblico e quindi non parte il conto alla rovescia per l'acquisto
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Acquisto per usucapione: se lo sanno in pochi il possesso non è pubblico e quindi non parte il conto alla rovescia per l'acquisto

Non si può vantare l’acquisto per usucapione del lastrico solare di proprietà del vicino se non è visibile nemmeno parzialmente

Avv. Alessandro Gallucci  

In materia di acquisto per usucapione della proprietà di un bene immobile, la pubblicità del possesso richiesta dalla legge (art. 1163 c.c.) non può riguardare solamente una stretta cerchia di persone ma, potenzialmente, deve poter essere percepita ad un numero indeterminato di persone.

In questo contesto un condomino non può vantare l'acquisto per usucapione del lastrico solare di proprietà del suo vicino se il lastrico non è visibile nemmeno parzialmente dalla strada pubblica.

=> Richiesta di acquisto per usucapione del lastrico solare condominiale

Questa, in estrema sintesi, la soluzione cui è giunta la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17881, depositata in cancelleria il 23 luglio 2013.

Usucapione, ossia acquisto a seguito del possesso pubblico e pacifico di un bene altrui.

Per la configurabilità del possesso "ad usucapionem", è necessaria la sussistenza di un comportamento continuo, e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno "'ius in re aliena" ("ex plurimis" Cass. 9 agosto 2001 n. 11000), un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di alti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rilevare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto (Cass. 11 maggio 1996 n. 4436, Cass. 13 dicembre 1994n. 10652) (Cass. 23 maggio 2012 n. 8158).

Il possesso, afferma l'art. 1163 c.c., "acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità e cessata". Da qui l'affermazione che per consentire l'acquisto per usucapione il possesso dev'essere pacifico e non solo meramente tollerato (ossia consentito dal proprietario per, ad esempio, ragioni di buon vicinato, cfr. tra le tante Cass. 20 febbraio 2008 n. 4327) e pubblico.

Che cosa deve intendersi per possesso pubblico?

La sentenza n. 17881 della Corte di Cassazione, conformemente ai precedenti dello stesso Collegio, ci aiuta a rispondere al quesito.

Si legge nella pronuncia che "


il requisito della non clandestinità, richiesto dall'art. 1163 c.c., va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l'animo del possessore di voler assoggettare la cosa al proprio potere senza che sia necessaria l'effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato (v. Cass. 17-7-1998 n. 6997; Cass. 14-5-1979 n. 2800; Cass. 10-4-1973 n. 1021; Cass. 9-10-1970 n. 1910).

In particolare, è stato precisato che, ai fini dell'accertamento della mancanza di clandestinità, è necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo al precedente possessore o ad una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto col possessore" (Cass. 23 luglio 2013 n. 17881).

acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità e cessata". Da qui l'affermazione che per consentire l'acquisto per usucapione il possesso dev'essere pacifico e non solo meramente tollerato (ossia consentito dal proprietario per, ad esempio, ragioni di buon vicinato, cfr. tra le tante Cass. 20 febbraio 2008 n. 4327) e pubblico.

Che cosa deve intendersi per possesso pubblico?

La sentenza n. 17881 della Corte di Cassazione, conformemente ai precedenti dello stesso Collegio, ci aiuta a rispondere al quesito.

Si legge nella pronuncia che "


il requisito della non clandestinità, richiesto dall'art. 1163 c.c., va riferito non agli espedienti che il possessore potrebbe attuare per apparire proprietario, ma al fatto che il possesso sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, cioè in modo visibile e non occulto, così da palesare l'animo del possessore di voler assoggettare la cosa al proprio potere senza che sia necessaria l'effettiva conoscenza da parte del preteso danneggiato (v. Cass. 17-7-1998 n. 6997; Cass. 14-5-1979 n. 2800; Cass. 10-4-1973 n. 1021; Cass. 9-10-1970 n. 1910).

In particolare, è stato precisato che, ai fini dell'accertamento della mancanza di clandestinità, è necessario che il possesso sia acquistato ed esercitato pubblicamente in modo visibile a tutti o almeno ad un'apprezzabile ed indistinta generalità di soggetti e non solo al precedente possessore o ad una limitata cerchia di persone che abbiano la possibilità di conoscere la situazione di fatto soltanto grazie al proprio particolare rapporto col possessore" (Cass. 23 luglio 2013 n. 17881).

=> Offerta di acquisto di un immobile, alcuni suggerimenti

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