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Infiltrazioni terrazza condominiale. L'usufruttuaria può chiedere il risarcimento dei danni per la non corretta esecuzioni dei lavori eseguiti?
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Infiltrazioni terrazza condominiale. L'usufruttuaria può chiedere il risarcimento dei danni per la non corretta esecuzioni dei lavori eseguiti?

Lavori terrazza condominiale e infiltrazioni, quando l'usufruttuaria ha diritto al risarcimento dei danni

Avv. Leonarda Colucci  

Una sentenza del Tribunale di Benevento affronta il tema del diritto dell'usufruttuario ad ottenere il risarcimento dei danni subiti dal suo immobile a causa della cattiva esecuzione dei lavori di ripristino delle infiltrazioni derivanti dalla terrazza condominiale.

Stabilendo la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sulla ditta che non esegue i lavori a regola d'arte, e puntualizzando che l'usufruttuario dell'appartamento condominiale resta estraneo al rapporto che sorge fra ditta esecutrice dei lavori e condominio.

Il fatto. L'usufruttuaria di un appartamento situato in un edificio condominiale cita in giudizio la ditta esecutrice dei lavori eseguiti sulla terrazza condominiale precisando che l'immobile in questione aveva subito danni causati da infiltrazioni di acqua.

Prima dell'instaurazione del giudizio l' usufruttuaria aveva comunicato la presenza di evidenti infiltrazioni nel suo appartamento all''amministratore condominiale, che individua la ditta per l'esecuzione dei lavori di ripristino, informando di tale circostanza il condominio che commissionava a tale di ditta l'esecuzione dell'opera.

A parere dell'usufruttuaria tali lavori venivano eseguiti in ritardo rispetto alla data pattuita e con modalità che causavano alla stessa ulteriori danni, pertanto ravvisava in capo alla ditta l'insorgere di una responsabilità extracontrattuale della per violazione del principio sancito dall'articolo 2043 del codice civile.

L'usufruttuaria, quindi, ha chiesto che fosse dichiarata la responsabilità della ditta convenuta chiedendo la condanna della stessa: all'esecuzione dei lavori di ripristino, al risarcimento dei danni riportati dall'immobile, nonché al risarcimento dei danni morali ed esistenziali da subiti da parte attrice.

La ditta convenuta si costituiva sostenendo che ben diverso era l'importo dei lavori pattuiti, di aver ultimato tali lavori nel termine pattuito, e che parte convenuta non era responsabile per fatti riconducibili a responsabilità del condominio, e che l'usufruttuaria aveva accettato i lavori eseguiti senza contestare alcunché. In pratica secondo la ditta convenuta l'usufruttuaria non aveva contestato i lavori in questione venendo meno all'obbligo di denuncia che il secondo comma dell'articolo 1667 del codice civile, a proposito di difformità e vizi dell'opera , pone a carico del committente.

Per sollevarsi da ogni responsabilità la convenuta provvedeva alla chiamata in causa del terzo, ossia del Condominio che a sua volta eccepiva che la ditta aveva agito autonomamente senza ricevere alcun ordine da parte del Condominio, ed a tal fine esibiva una lettera di offerta di lavori, presentata dalla ditta ed approvata dall'assemblea condominiale, ed inoltre il Condominio puntualizzava che le modalità di esecuzione dei lavori erano stati concordemente ed autonomamente stabiliti con accordo fra l'usufruttuaria ( parte attrice nel giudizio in questione) e la ditta esecutrice.

Infine il condominio eccepiva che tali lavori erano stati eseguiti a regola d'arte, e che gli stessi lavori erano stati accettati dall'usufruttuaria che non aveva eccepito alcunché al momento della loro conclusione, puntualizzando che ques'ultima solo a distanza di ben due anni dall'esecuzione degli stessi aveva inoltrato una richiesta di risarcimento dei danni. (Lavori e danni da infiltrazioni, chi paga?)

La convenuta, solo nella comparsa conclusionale, eccepiva che parte attrice non aveva sufficientemente provato di essere l'effettiva usufruttuaria dell'immobile in questione.

La sentenza del Tribunale di Benevento. In primo luogo, si è evidenziato che la responsabilità attraverso la quale la convenuta risponde nei confronti dell'attrice usufruttuaria è di natura extracontrattuale e l'usufruttuario " non essendo condomino non è parte del contratto concluso dal condominio … e sebbene lo stesso vada convocato all'assemblea che deve deliberare le spese ordinarie …nel caso di specie non è stata dimostrata la convocazione dell'usufruttuaria da parte del condominio " (Cass. Civ. sez. II, 4.7.2013 n. 16774; Cass. Civ. sez.II, 16.2.2012 n. 2236).

Per quanto riguarda, invece, la natura dei lavori eseguiti dalla ditta convenuta la consulenza tecnica d'ufficio ha rilevato che gli stessi non sono stati eseguiti a regola d'arte.

Dopo aver accertato la natura dei danni patiti dall'usufruttuaria la sentenza in commento effettua una distinzione fra i lavori occorrenti al ripristino delle opere realizzate nell'appartamento dell'attrice, ed il pagamento della somma di denaro necessaria a coprire il danno sopportato da quest'ultima.

Quindi la pronuncia in commento ha rilevato che non essendo possibile condannare al contempo la ditta all'esecuzione del ripristino ed alla condanna al risarcimento dei danni, poiché ciò comporterebbe una duplicazione di provvedimenti intesi a riparare ad un unico pregiudizio, la sentenza del Tribunale di Benevento si è limitata alla condanna della ditta convenuta al solo risarcimento pecuniario, lasciando completamente libera parte attrice ( usufruttuaria) nella scelta dell'impresa più idonea ad eseguire i lavori in questione.

Per quanto riguarda inoltre la domanda formulata dalla ditta convenuta nei confronti del terzo chiamato in causa ( Condominio), rivolta ad ottenere il saldo dell'importo pattuito per i lavori di ripristino, la sentenza rileva " che la stessa è fondata dato che il preventivo dei lavori era stato approvato dall'assemblea, ed il condominio non ha eccepito di aver pagato integralmente il corrispettivo".

A tal riguardo la pronuncia ha puntualizzato che il termine di pagamento vada indicato, mancando ogni chiarimento a tal proposito, dal giorno in cui la ditta ha ultimato i lavori.

L'usufruttuaria ha diritto al risarcimento dei danni, a titolo di responsabilità extracontrattuale, se la ditta non ha eseguito i lavori a regola d'arte, anche se la prima rimane estranea al rapporto intercorso fra Condominio e ditta esecutrice dei lavori, dato che non ha preso parte all'assemblea condominiale che ha approvato il preventivo presentato dalla ditta in questione.

Da non perdere: Lavori non a regola d'arte, le fatture non bastano per farsi pagare

Scarica Tribunale di Benevento, 4 marzo 2014, n. 707

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