#1 Inviato 1 Marzo, 2014 Salve a tutti, vi seguo da mesi e sono riuscito sempre a risolvere le beghe che affliggono in condominio dove abito leggendo i vostri consigli. Questa volta però ci sta accadendo qualcosa di più grande di noi: la questione riguarda un immobile vicino al mare, classiche seconde case (bifocali) di proprietà di persone di diverse parti d'Italia. Erano necessari lavori straordinari, anche perché le persone non abitano in loco, ci si è affidati ancor più all'amministratore che, in poche parole, ha scelto sia il direttore dei lavori che la ditta appaltatrice. La ditta non è stata in grado di fare i lavori, ha compiuto degli errori macroscopici, l'intonaco che si è staccato da un mese, le tegole del tetto non idonee...etc.... il direttore dei lavori non ha mai denunciato queste irregolarità. l'amministratore ha sempre fatto finta che andasse tutto bene ed anche alla denuncia dei vizi che un condomino ha singolarmente inviato alla ditta, al direttore dei lavori ed all'amministratore, non ha comportato alcun riscontro. Si fanno forza a vicenda perché noi condomini viviamo distanti gli uni dagli altri durante l'anno e nemmeno ci conosciamo molto. Ora però siamo arrivati al limite ed in 4 abbiamo pensato di avviare una procedura di ATP in vista poi di una causa per chiedere i danni alla ditta, all'amministratore ed al direttore dei lavori. Non credo che avremmo una maggioranza per sfiduciare l'amministratore, revocare gli incarichi agli altri due ed iniziare la causa come condominio. Saremmo quindi noi singoli 4 condomini ad avviare la causa....la cosa che ci impensierisce è che dovremmo comunque far spendere al condominio soldi perché l'amministratore deve essere citato in causa perché rappresenta l'ente condominio. Il problema è che noi vorremmo citarlo singolarmente, così che nell'eventuale causa la perizia possa far prova contro di lui e le sue mancate attivazioni a tutela dell'immobile. Sapete cosa consigliarmi? Sappiamo già che ci serve un avvocato però, anche per via che la causa deve essere iniziata in una località che conosciamo solo per passarci qualche settimana di vacanza, ci vorrebbe far prima informare sui passaggi da fare perché altrimenti siamo in 4 ed ognuno di noi vorrebbe un avvocato diverso..... grazie.
#2 Inviato 1 Marzo, 2014 ciao sono da sempre contrario a qualsiasi ATP in quanto sono sempre soldi buttati, ed ha senso solo se ci sono lavori d'urgenza. Non dici il numero dei condomini, ed indichi troppo genericamente i vizi ( intonaco che si stacca....) ma non dai contezza di che intervento si è trattato, di che entità della spesa, e quali sarebbero le colpe dell'amministratore. Sic stantibus rebus un consiglio è impossibile, viste le molteplici angolature con cui affrontare il problema.
#3 Inviato 1 Marzo, 2014 capisco le difficoltà nella comprensione. noi vorremmo "cristallizzare" i danni perché visto che i lavori non sono sospesi (per l'amministratore va tutto bene) poi ad esempio una volta completato il tetto (dove ad esempio la guaina è stata messa lasciando spazi tra i pezzi) alcuni vizi sarebbero difficili da scorgere. Siamo 10 condomini, i lavori straordinari di ristrutturazione riguarderanno anche i singoli balconi (al momento questi lavori sugli spazi privati non sono iniziati). Il prezzo dell'appalto è di 150.000,00 euro circa. L'amministratore, nell'assemblea straordinaria che avevamo chiesto noi 4 con all'ordine del giorno i seguenti punti: - discussione su revoca incarico direttore lavori - scelta tra riduzione prezzo appalto, eliminazione vizi a spese appaltatore o risoluzione contratto. ha riportato i punti all'ordine del giorno nella convocazione però nell'assemblea non ha posto in votazione i suddetti punti e messo alle strette dai condomini, so che è difficile a crederlo: ha preso ed ha abbandonato l'assemblea. A noi condomini è arrivato poi via posta un verbale in cui ha scritto di essere stato attaccato dai condomini e basta. Non ha convocato nuova assemblea, tra meno di un mese ricominceranno i lavori. I vizi dei lavori sono stati denunciati in assemblea precedente con prove fotografiche, l'amministratore ha risposto che i lavori andavano bene così. Sono stati anche denunciati da un condomino via racc.A/R. Ora, anche tralasciando il discorso della connivenza, i poteri che ha d'ufficio l'amministratore, relativi alla conservazione dell'immobile, nonché tutti gli obblighi che scaturiscono dal contratto che egli ha con l'assemblea, ci fanno credere che sia più che responsabile nel far perdurare questo stato non attivandosi nemmeno su richiesta di condomini per intervenire sul punto. Di conseguenza, un eventuale ATP in cui si cita il direttore dei lavori e la ditta non provocherebbe problemi poi per una causa per chiedere danni a questi però non sappiamo come comportarci nei confronti dell'amministratore che rappresenta il condominio ma di fatto noi vorremmo tirarlo in mezzo per poi in futuro chiedere i danni anche a lui. Lo so che sembra che ce l'abbiamo contro il mondo, ma farsi quasi 300 km per assistere ad un'assemblea condominiale ed essere presi in giro ogni volta e continuando a pagare le rate dei lavori male eseguiti...è troppo
#4 Inviato 2 Marzo, 2014 ciao sono da sempre contrario all'ATP, salvo casi particolari, visto che ha senso solo se poi si procede con la causa, dove, potrebbe essere rifatta e ripagata. Richiedi una nuova assemblea magari modificando leggermente l'ordine del giorno, indicando anche una serie di date per tenere la stessa e quindi partecipare alla stessa. Il presidente dell'assemblea ed il segretario li nominate voi, e all'amministratore chiedere solo di rispondere ai vari quesiti, quindi non avrà modo di "manipolare" la stessa o il verbale. Meglio sarebbe la presenza anche della DDLL e dell'impresa esecutrice.
#5 Inviato 2 Marzo, 2014 Ciao Camillo, grazie del consiglio, potrebbe essere la strategia giusta. Riguardo all'ATP: il senso è dato perché molto probabilmente la causa sarà necessario intraprenderla. Scusa ma tu cosa faresti davanti ad un'assemblea in cui si proiettano le foto dei vizi e la ditta, il direttore e l'amministratore dicono che per loro i lavori così sono a regola d'arte. Poi successivamente la denuncia dei vizi inviata a ditta, direttore lavori ed amministratore che non ha avuto risposta. Potremmo anche farci due conti e decidere per revocare gli incarichi a tutti e ripartire con nuova impresa, nuovo direttore e magari nuovo amministratore....ora ne parlo con gli altri, ti ringrazio nuovamente per il consiglio 🙂
#6 Inviato 3 Marzo, 2014 Ciao attenzione che se avete già contestato i vizi, entro un anno dalla data della lettera dovete esservi già attivati con l'azione a tutela. Se siete così certi dei vizi, partite subito con la causa e chiedete la sospensione immediata dei lavori. Anzichè l'ATP (che di fatto è una semplice fotografia) sarà dato incarico ad un CTU, che farà la stessa cosa, ma in più dovrà anche rispondere ai vari queiti posti dal Giudice.
#7 Inviato 3 Marzo, 2014 ok, effettivamente si risparmierebbe tempo ad intraprendere direttamente la causa...
#8 Inviato 3 Marzo, 2014 Camillo, secondo te è possibile fare l'assemblea straordinaria per revocare l'amministratore (oltre a direttore e ditta) senza passare per l'amministratore? So che bisogna richiedere all'amministratore di convocarla...ma se poi ci cambia i punti all'ordine del giorno? noi vorremmo che non fosse presente....è tecnicamente possibile?
#9 Inviato 3 Marzo, 2014 Ciao se assieme a te firmano altri condomini che rappresentano almeno un sesto delle quote millesimali e un sesto delle teste, puoi chiedere di convocare l'assemblea inserendo l'ordine del giorno che voi espressamente richiedete. A tale assemblea non è necessaria la presenza dell'amministratore, anche se è comunque consigliabile che in sala ci sia qualcuno che conosce la materia e che vi possa guidare. Se l'amministratore si presenta a tale assemblea, chiedete al Presidente che egli lasci i locali della riunione, almeno per il tempo in cui discutete del suo operato. Se in tale convocazione non mette all'ordine del giorno i punti da voi richiesti, passate in ufficio e chiedetegli l'elenco dei partecipanti al condominio e quindi, allegando la copia della vostra lettera, convocate voi direttamente i condomini.
#10 Inviato 3 Marzo, 2014 Se in tale convocazione non mette all'ordine del giorno i punti da voi richiesti, passate in ufficio e chiedetegli l'elenco dei partecipanti al condominio e quindi, allegando la copia della vostra lettera, convocate voi direttamente i condomini. ecco, era questo punto della procedura che mi mancava....ora rimane solo di restare uniti tra noi per risolvere la questione. grazie ancora. ciao camillo 🙂
