Comunicare il verbale ai condòmini assenti è necessario affinché gli stessi possano decidere se impugnare le decisioni assunte nell'assemblea alla quale non hanno partecipato.
Comunicare il verbale ai condòmini assenti nel minor tempo possibile è caldamente consigliabile affinché inizi a decorrere quanto prima il termine di trenta giorni, previsto dall'art. 1137 c.c.
Comunicare il verbale ai condòmini assenti nel minor tempo possibile. Ok. Esiste un tempo massimo entro il quale va eseguito questo adempimento?
Comprendere le vicende connesse tempi, modalità e risvolti pratici riguardanti la comunicazione del verbale appare utile, anzi è meglio dire fondamentale, per una corretta gestione della fase di esecuzione delle delibere assembleari, fase rimessa in prima istanza all'iniziativa dell'amministratore di condominio.
Verbale dell'assemblea di condominio
Ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1136 del codice civile «delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore» (art. 1136, settimo comma, c.c.).
Il registro cui fa riferimento la norma è il così detto registro dei verbali, disciplinato dall'art. 1130 n. 7 c.c.
Il verbale, quindi, altro non è che un documento riassuntivo della discussione e, soprattutto, delle deliberazioni adottate dall'assemblea di condominio.
Per quanto la legge non imponga particolari formalità per la redazione di questo documento, è pacifico in dottrina ed in giurisprudenza che esso debba avere un contenuto minimo che permetta l'individuazione dei partecipanti, di quanto deliberato e di chi ha consentito l'adozione di quella decisione (in sostanza i nomi ed i millesimi di favorevoli e contrari). La mancanza di questi particolari requisiti rende il verbale annullabile.
Tuttavia la Cassazione, proprio in relazione, all'invalidità del verbale ha avuto modo di precisare che «non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192)» (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).
Comunicazione del verbale, la funzione e tempi
Chiarito ciò va detto che conclusasi la riunione, nei giorni immediatamente successivi, l'amministratore dovrà comunicare ai condomini assenti (sebbene sia buona norma la spedizione a tutti i comproprietari) il verbale dell'assemblea di condominio.
Come si diceva in principio, sono due le ragioni principali dell'obbligo di comunicazione:
a) permettere ai condomini assenti di sapere che cosa è stato deliberato;
b) rendere possibile la valutazione circa la possibilità d'impugnazione della deliberazione (art. 1137 c.c.).
Solitamente il verbale viene inviato a mezzo posta e più nello specifico a mezzo posta raccomandata.
Nel caso d'assenza dal domicilio e quindi di mancata consegna a mani al destinatario ovvero ad un suo incaricato, come va conteggiato il termine, cioè quando il verbale deve intendersi comunicato?
Per lungo tempo, ma l'orientamento, specie in sede di merito non può dirsi del tutto sopito, si è detto che il termine inizia a decorre dal giorno di deposito del plico presso l'ufficio postale e di comunicazione di tale avvenimento a mezzo cartolina inserita nella cassetta delle lettere del destinatario. Ciò in ossequio al principio di presunzione di conoscenza degli atti recettizi da parte del loro destinatario.
La Corte di Cassazione, però, ha mutato orientamento, o meglio in seno alla giurisprudenza di legittimità s'è affacciata un'interpretazione, che più di recente pare prender piede, secondo la quale, la comunicazione del verbale va considerata alla stregua di una comunicazione di un atto giudiziario e come tale, se eseguita mezzo del servizio postale, qualora non vi sia consegna a mani del destinatario o di un suo addetto, deve considerarsi perfezionata trascorsi dieci giorni da quello di inserimento della cartolina di avviso di giacenza nella cassetta delle lettere del destinatario (legge n. 892/1982)
Giacenza del verbale d'assemblea e termini di impugnazione, dietrofront della Cassazione
Sebbene vi sia un leggero allungamento dei tempi, in tal modo v'è anche una maggiore garanzia per chi intende contestare le decisioni assembleari. Questo, nella sostanza, l'insegnamento che si può trarre dall'orientamento di Cassazione testé citato (si veda in tal senso, Cass. 14 dicembre 2016 n. 25791).
Vediamo adesso come considerare il conteggio dei termini d'impugnazione nel caso di comunicazione del verbale in altri modi.
Comunicazione del verbale, modalità di comunicazione diverse dall'invio per raccomandata
S'è detto che dal giorno in cui il condomino ha ricevuto il verbale inizia a decorrere il termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. Esso deve intendersi:
- nel caso di consegna a mani, la data indicata sull'attestazione di ricezione firmata dal destinatario (come per una raccomandata);
- nel caso di invio tra indirizzi di posta elettronica certificata, dalla data indicata nell'avviso di consegna generato dal gestore della casella certificata del destinatario;
- nell'invio per fax dalla data indicata nelle ricevuta d'invio.
Sebbene per la comunicazione del verbale dell'assemblea di condominio, a differenza dell'avviso di convocazione, la legge non indichi le modalità di recapito, è consigliabile attenersi a quelle qui indicate, poiché rappresentano modalità che consentono di avere certezza della data di ricezione.
E' utile ricordare che il termine di decadenza appena citato e quindi in conteggi così come fin qui esposti valgono in relazione alle deliberazioni annullabili, in quanto quelle nulle possono essere impugnate in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse.
Secondo le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione debbono «qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto» (Cass. 7 marzo 2005 n. 4806).
Comunicazione del verbale, limiti di tempo e responsabilità dell'amministratore
Infine v'è da chiedersi se la legge prevede un tempo massimo entro il quale il verbale dell'assemblea debba essere comunicato.
Il termine per impugnare la delibera va in vacanza … e ritorna il 15 settembre
La risposta è negativa, tuttavia visto e considerato che dalla ricezione dello stesso, com'è s'è detto in precedenza, inizia a decorrere il termine d'impugnazione è evidente che sarà interesse dell'amministratore comunicare il resoconto dell'assemblea quanto prima. Ciò gli consentirà di ottenere la definitività delle deliberazione in minor tempo così da poterle dare esecuzione senza rischiare d'incorrere in "sgradevoli sorprese".
Qualora l'amministratore non inviasse un verbale che, invece, per quanto fin qui detto avrebbe dovuto comunicare potrebbe anche andare incontro ad un'azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione.
Come comportarsi quando il verbale di assemblea arriva in ritardo.
Lettera per richiesta verbale assemblea condominiale
