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Impianto elettrico condominiale, quali requisiti?
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Impianto elettrico condominiale, quali requisiti?

Gli impianti elettrici in condominio, facciamo chiarezza

Avv. Alessandro Gallucci  

Quali devono essere i requisiti in possesso di un impianto elettrico condominiale, ossia di un impianto elettrico destinato a far funzionare beni in proprietà comune?

A solo titolo esemplificativo ricordiamo che l'impianto elettrico condominiale consente il funzionamento dell'ascensore, dell'autoclave, dell'illuminazione scale, ecc.

Nessun dubbio sulla natura condominiale dell'impianto elettrico che serve le cose comuni: essa è chiaramente specificata dall'art. 1117 n. 3 c.c., il quale, per l'appunto inserisci nell'elencazione (di valore meramente esemplificativo) gli impianti elettrici destinati all'uso comune.

=> Messa a norma dell'impianto elettrico condominiale

Si badi: l'art. 1117 del codice civile può trovare delle deroghe o negli atti d'acquisto (specificamente nel primo atto di acquisto, ossia nell'atto sostanzialmente costitutivo del condominio) o nel regolamento condominiale contrattuale (cioè accettato da tutti i condòmini) e quindi riservare la proprietà di bene ed impianti ad una sola o ad un gruppo di persone.

Si tratta di un'ipotesi all'apparenza residuale: eppure, proprio sull'impianto elettrico, essa potrebbe trovare una pratica applicazione, ad esempio, specificando che dell'impianto elettrico dell'autorimessa sono titolari solamente i proprietari di posti auto e/o box ivi presenti.

Ciò chiarito è utile approfondire quali siano i requisiti che un impianto elettrico condominiale deve possedere.

Al riguardo è utile tracciare una netta linea di demarcazione tra impianti esistenti prima del 27 marzo 2008 ed impianti realizzati successivamente. Il riferimento a questa data è connesso all'entrata in vigore di un decreto ministeriale, il numero 37 del 2008, il quale contiene norme recanti riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici.

=> Tracce impianto elettrico individuale nelle parti comuni

Per espressa previsione regolamentare (art. 1 d.m. n. 37 del 2008) esso è applicabile anche agli impianti volti all'utilizzazione dell'energia elettrica e ciò indistintamente se essi siano posti a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva, oppure delle parti comuni dell'edificio.

Impianti di energia elettrica e d.m. n. 37 del 2008

Quali sono le prescrizioni attinenti agli impianti elettrici?

Prima di rispondere a questa domanda è utile ricordare che, ai sensi dell'art. 2 d.m. n. 37/2008, l'impianto deve ritenersi condominiale a partire dal punto di consegna dell'energia da parte del suo fornitore e fino alle (eventuali) diramazioni verso le unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Torniamo al quesito principale: l'art. 6 del decreto ministeriale n. 37 del 2008 specifica che la realizzazione e l'installazione degli impianti da esso regolati deve avvenire secondo le regole dell'arte in conformità alla normativa vigente.

=> Impianti negli edifici e certificazioni di conformità e rispondenza

Che cosa vuol dire ciò? Lo stesso articolo in esame chiarisce che s'intendono realizzati secondo la regola dell'arte quegli impianti che rispettano le norme legislative e regolamentari in vigore nonché quelle dettate dall'UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione), dal CEI (Comitato elettrotecnico italiano) o da altri enti tecnici appartenenti a Stati membri dell'Unione europea.

Tale enti e comitati, periodicamente, emanano le così dette norme tecniche, ossia indicazioni di carattere pratico volte a disciplinare anche la realizzazione ed installazione degli impianti elettrici al fine della piena sicurezza ed efficienza degli stessi, in un armonico ambito europeo.

Così, ad esempio, per realizzare gli impianti elettrici in ambito residenziale al momento si fa riferimento alla Norma CEI 64-8. Si tratta di indicazioni di carattere tecnico che devono essere rispettare nel complesso procedimento di progettazione, realizzazione ed installazione di un impianto elettrico residenziale.

Realizzazione e certificazione degli impianti condominiali

Al termine della loro realizzazione dev'essere rilasciata una certificazione, così detta di conformità, nella quale l'impresa appaltatrice, per l'appunto, certifica che l'impianto è stato realizzato (o manutenuto) nell'osservanza delle norme legislative, regolamentari e tecniche vigenti. La certificazione può anche riguardare una sola parte dell'impianto laddove l'intervento non lo abbia interamente.

=> Gli impianti condominiali: antenne, telecamere, impianti elettrici ed idrici. Le problematiche da sapere

Per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del decreto ministeriale n. 37 del 2008 per i quali sono sia reperibile la dichiarazione di conformità, la stessa è sostituita dalla dichiarazione di rispondenza dell'impianto elettrico alla regola dell'arte.

Tale dichiarazione può essere rilasciata da un tecnico che abbia i requisiti previsti dallo stesso decreto testé citato e sempre a condizione che gli stessi impianti siano certificabili.

Laddove il condominio sia anche luogo di lavoro, si pensi al caso di condominii che abbiano a proprio servizio un portiere, l'impianto elettrico di messa a terra dev'essere sottoposto a verifica periodica con cadenza biennale, così come prescritto dal d.p.r. n. 462/01.

Impianti condominiali, certificazioni e ruolo dell'amministratore

Un ruolo di non secondaria importanza, nell'ambito della verifica della regolarità degli impianti è rimesso all'amministratore di condominio.

=> Certificazione energetica ed obblighi dell'amministratore di condominio. Una conferma che arriva anche dalla Riforma.

Questo, com'è noto, è in quanto legale rappresentante della compagine, custode delle parti comuni e di conseguenza deve adoperarsi, nel limite delle proprie attribuzioni, affinché le stesse siano sempre in efficienza e quindi che da esse non possa derivare danno o pericolo ai condòmini ed ai terzi.

In particolare, secondo l'art. 1130 n. 6 c.c. l'amministratore, nel tenere il registro di anagrafe condominiale deve inserirvi "ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio".

Sebbene non vi sia chiarezza assoluta sul significato da attribuire a questa locuzione, non può escludersi - a mente di una più severa interpretazione del dato letterale - che la stessa faccia riferimento anche alle certificazioni di cui abbiamo trattato (che al di là di quanto detto dall'art. 1130 n. 6 c.c. devono essere comunque possedute), con ulteriore sprone ed obbligo per l'amministratore di attivarsi quanto meno attraverso segnalazione all'assemblea della necessità di certificare l'impianto elettrico esistente e ove ciò non sia possibile di adeguarlo alla normativa vigente.

La conformità/rispondenza dell'impianto elettrico condominiale alle regole legislative e tecniche rappresentano una delle condizioni al ricorrere delle quali è possibile rilasciare il certificato di agibilità in prima istanza o comunque in caso di suo rinnovo, nelle ipotesi previste dalla legge.

=> Anche in presenza di impianto autonomo le spese per il rifacimento dell'impianto comune vanno pagate

Cerca: impianto elettrico condominiale

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Renza Minelli
Renza Minelli lunedì 04 luglio 2016 alle ore 15:44

Grazie mille , e'molto gentile

Giancarlo
Giancarlo giovedì 14 luglio 2016 alle ore 09:21

Chi paga l'adeguamento dell' impianto elettettrico l' inquilino o il proprietario ?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci lunedì 18 luglio 2016 alle ore 19:16

Paga sempre il proprietario trattandosi di spesa concernente la conservazione del bene

Antonio
Antonio venerdì 03 marzo 2017 alle ore 16:07

domanda: -Il mio palazzo è stato costruito nell'anno 1973.. nel mio palazzo i fili elettrici dell' impianto elettrico luci scale condominiale che servono per accendere le relative luci attraversano l interno dei miei due appartamenti...l elettricista all'atto della certificazione ha scritto che per quella zona non poteva dichiarare la sua responsabilità ...perchè i fili dell' impianto elettrico condominiale deveno essere installati nelle scale condominiali.perchè passa corrente nel mio appartamento..
chiedo conferma...e risposta...in quale paragrafo nella norma CEI 64-8 o altre leggi riportano tale spiegazione..un altro proprietario mi ha risposto che vuole leggere tale argomentazione..

Brunello46
Brunello46 domenica 23 luglio 2017 alle ore 20:12

Brunello Siddu · Scuola media

La palazzina in cui abito, come inquilini, è composta da due appartamenti.
Al primo piano ci abito IO e al secondo piano un'altro inquilino.
Nel vano scala esiste un contatore dell'Enel dedicato solo per la luce scala.
Per motivo dei costi elevati della bolletta è possibile, legalmente, collegare i fili della luce scala al contatore di uno dei due inquilini ? Quindi disattivare il contatore dedicato ? Se la risposta è Si vorrei sapere quale legge mi consente di agire in questo senso senza correre nessun rischio penale.

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