Se un condòmino ha necessità di modificare l'impianto elettrico di proprietà esclusiva e per farlo deve intervenire su parti dell'edificio di proprietà comune, ad esempio per realizzare delle tracce di alloggiamento dell'impianto medesimo, egli potrà agire in tal senso, ma nel rispetto dei vincoli previsti dalla legge e dal regolamento condominiale, specie se di natura contrattuale.
La questione delle tracce dell'impianto elettrico e dell'uso delle cose comuni ex art. 1102 c.c. ci è posta da un nostro lettore e ci consente di approfondire un tema di sicuro interesse anche con riferimento a questa particolare forma di utilizzazione individuale più intensa di una parte comune.
Tracce impianto elettrico individuale nelle parti comuni: il quesito
"Ciao amici di Condominioweb! Ho bisogno di un vostro aiuto per quanto riguarda il mio impianto elettrico.
Mi spiego meglio: ho da poco acquistato una casa in condominio e sto facendo eseguire degli interventi di manutenzione. Tra questi c'è l'integrale rifacimento dell'impianto elettrico.
La ditta che se ne occuperà avrebbe necessità di far passare dei fili nelle parti comuni, sicché per un fatto estetico s'era pensato di inserirli nel muro con quella che viene chiamata traccia.
L'amministratore, che ho avvisato, non si è mostrato affatto d'accordo e dopo nemmeno due giorni che ero andato a parlargli mi ha mandato una lettera nella quale mi diffida ad utilizzare le parti comuni senza il consenso dell'assemblea che provvederà a convocare a breve per la discussione del caso. Ha ragione lui? Posso agire indipendentemente dal parere positivo dell'assemblea?"
Tracce impianto elettrico individuale nelle parti comuni: art. 1102 c.c. e prerogative dell'assemblea
Partiamo dall'oggetto principale del quesito, l'impianto elettrico: i lavori di manutenzione straordinaria, come ci pare possano considerarsi in questo caso, devono essere affidati ad un'impresa autorizzata ad eseguirli a sensi di quanto previsto dal d.m. n. 37/08 e progettati da un tecnico avente specifici requisiti sempre indicati dal decreto testé citato.
Non è chiaro il motivo della necessità di fare passare l'impianto individuale dalle parti comuni, ma diamo per reale tale bisogno.
La traccia eseguita nel muro comune da parte di un condomino per interesse personale può essere considerata legittima? La risposta, stando alla giurisprudenza di merito che si rintraccia sul punto, è positiva.
In particolare, non mancano sentenze nelle quali si legge che rappresenta un uso lecito della cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., la canalizzazione di impianto elettrici nei muri comuni, nonché l'apposizione in essi di canali di scarico o tubazioni dell'impianto idrico (cfr. Trib. Milano 24 giugno 1991 e Trib. Trani 19 gennaio 1991 n 104).
Chiaramente, il richiamo all'art. 1102 c.c. non sta a significare diritto assoluto di uso delle cose comuni a fini privati, quanto piuttosto diritto di utilizzarle nel rispetto del pari diritto degli altri condòmini e senza che ciò sia lesivo della stabilità, della sicurezza e del decoro dell'edificio.
La traccia per la canalizzazione, quindi, dovrà essere fatta alla luce di questi principi, ad esempio posizionandola in modo tale da rendere possibile, in futuro, un simile o un differente uso da parte degli altri condomini per fini propri o del condominio per interessi comuni.
In questo contesto, a meno che non sia possibile paventare la violazione dell'art. 1102 c.c. né l'amministratore, né l'assemblea (salvo diversa disposizione di un regolamento condominiale contrattuale) hanno il potere di autorizzare o negare l'esecuzione dell'opera.
Il regolamento condominiale o una delibera assemblea, tuttavia, possono contenere indicazioni concernenti le modalità esecutive finalizzate a salvaguardare sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio, purché tali norme non si sostanzino in un divieto di utilizzo.
Tracce impianto elettrico individuale nelle parti comuni: i poteri dell'amministratore
L'amministratore di condominio, come specificato dall'art. 1130 primo comma n. 2, c.c. ha il potere di "disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini".
Le prerogative dell'amministratore sul punto, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1130-1131 c.c., si spingono fino alla legittimazione ad agire in giudizio al fine di far vedere rispettata la disciplina dell'uso cose comuni. L'azione d'urgenza è attivabile senza preventivo ricorso al tentativo di mediazione e quindi completamente sganciata autonoma rispetto all'assemblea.
Con riguardo al quesito sottoposto dal nostro lettore, va comunque evidenziato che una simile iniziativa potrebbe avere successo solamente se l'intervento prefigurato paventasse un danno serio ed una violazione patente delle norme vigenti.
Tracce impianto elettrico individuale nelle parti comuni: il limite del regolamento contrattuale
Tra le norme vigenti può considerarsi anche un eventuale divieto di assoluta modificazione delle parti comuni contenuto in un regolamento di origine contrattuale.
Al riguardo la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "legittimamente le norme di un regolamento di condominio - aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario dell'edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini - possono derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare possono dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall'art. 1120 cod. civ., estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva" (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468)" (Cass. 24 gennaio 2013, n. 1748).
Certo è che nel caso di specie la modificazione consistente nella traccia può, all'esito, essere sostanzialmente invisibile. Per comprendere se il divieto del regolamento contrattuale possa estendersi anche alle tracce dell'impianto elettrico, dunque, non può prescindersi dalla valutazione della formulazione letterale della clausola pattizia che dovrebbe applicarsi.
possa estendersi anche alle tracce dell'impianto elettrico, dunque, non può prescindersi dalla valutazione della formulazione letterale della clausola pattizia che dovrebbe applicarsi.