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Amministratore di condominio, proprietario di casa e conduttore: chi deve comunicare che cosa a chi?
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Amministratore di condominio, proprietario di casa e conduttore: chi deve comunicare che cosa a chi?

I rapporti tra amministratore condominiale, proprietario e conduttore di un'unità immobiliare.

Avv. Alessandro Gallucci  

Il proprietario della casa che ho preso in locazione e' tenuto a inviarmi il rendiconto annuale delle spese?

Quello della mia abitazione non lo fa; così mi sono rivolta all'amministratore, che ha detto che lui non può darmelo. Che cosa devo fare? Chi ha ragione?

Di recente alcune associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini hanno stretto un accordo che prevede una nuova tabella di ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino.

Si tratta di un accordo che non ha valore di legge, salvo ben specifici casi, e che per trovare applicazione dev'essere richiamata nei contratti di locazione che s'andranno a stipulare in futuro:

=> Ripartizione oneri fra locatore e conduttore. Ecco la nuova tabella.

La tabella è stata accolta dai più con soddisfazione, poiché aggiorna l'elencazione alle spese più recenti e non previste in passato (si pensi alla videosorveglianza), anche se non è mancato chi, giustamente, ha fatto notare che s'è persa un'occasione per disciplinare la ripartizione del costo riferito al compenso dell'amministratore ed all'assicurazione condominiale, per le quali, quindi, la situazione resta invariata: Chi paga le spese per il compenso dell'amministratore e dell'assicurazione? Il proprietario o l'inquilino?

In questo cotesto ci è giunta la domanda di una nostra lettrice, che prendiamo da spunto per ricordare come debbano svolgersi i rapporti tra amministratore condominiale, proprietario e conduttore di un'unità immobiliare.

La situazione è leggermente variata con l'entrata in vigore della riforma del condominio, nel senso che dopo il 18 giugno 2013 (data nella quale s'è iniziato ad applicare la legge n. 220) il conduttore è una figura della quale l'amministratore deve tener maggiore considerazione rispetto al passato. Vediamo perché.

Innanzitutto all'amministratore devono essere comunicati i dati anagrafici del conduttore dell'unità immobiliare, ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., quello che disciplina la così detta anagrafe condominiale.

In secondo luogo, è qui la situazione diviene più incerta, s'è detto che con le modifiche introdotte all'art. 1136 c.c. – che fa riferimento agli aventi diritto e non più ai condomini – l'amministratore dovrebbe convocare direttamente il conduttore nelle assemblee che lo riguardano (cfr. art. 10 l. n. 392/78).

Usiamo il condizionale in quanto non è mancato chi ha specificato che il riferimento all'avente diritto a partecipare non include l'inquilino.

In terzo luogo e qui arriviamo alla domanda postaci dalla nostra utente, l'amministratore deve fornire copia della documentazione condominiale al conduttore che gliene faccia richiesta.

In tal senso,infatti, l'art. 1130-bis, primo comma, specifica che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.

Siccome non vi sono dubbi che il conduttore sia titolare d'un diritto personale di godimento, non può esservi dubbio sul suo diritto ad avere copia della documentazione giustificativa delle spese. Non solo, ai sensi dell'art. 1129, secondo comma, c.c. ogni interessato può prendere visione ed estrarre copia a sue spese dei registri condominiali: I diversi registri introdotti dalla riforma del condominio.

Se poi il conduttore, per quanto riguarda le spese, preferisse interagire direttamente con il proprietario, quest'ultimo avrebbe il preciso obbligo (art. 5 l. n. 392/78) di dargli conto delle somme richieste producendo i giustificativi di spese.

Insomma o il conduttore si rivolge direttamente all'amministratore oppure al proprietario che, a sua volta, si rivolgerà al conduttore.

In qualunque modo la si metta il conduttore ha diritto d'ottenere chiarimenti da entrambi.

Cerca: conduttore proprietario spese

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