È vietato adibire l'appartamento di proprietà esclusiva a casa di riposo per anziani se il regolamento di condominio contrattuale non consente tale destinazione d'uso.
Lo ha stabilito il Tribunale di Catania con la sentenza n. 4976 depositata l'11 dicembre 2015. Per il giudice siciliano il regolamento di condominio, richiamato ed allegato nel rogito, è chiaro: nell'edificio sono ammessi solo civili abitazioni, studi professionali e uffici privati.
Per altre destinazioni diverse è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea che, nel caso di specie, è stata legittimamente negata.
Il Tribunale ha dunque accolto le difese del Condominio anche alla luce della giurisprudenza della Cassazione, secondo la quale: "le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto" (Cass. civ. n. 17886 del 31.7.2009).
I fatti - La proprietaria di due appartamenti in condominio impugnava la delibera con la quale l'assemblea le aveva negato l'autorizzazione a destinare le sue unità immobiliare a casa riposo per anziani ai sensi dell'art. 32 del regolamento di condominio, che consente di destinare gli immobili esclusivamente "ad uso di civile abitazione o studi professionali privati o uffici a carattere privato", disponendo altresì che ogni diverso uso "dovrà essere approvato e consentito dall'assemblea dei condomini con la maggioranza indicata dall'art. 1136 comma 2 c.c.".
Secondo la ricorrente la delibera doveva considerarsi illegittimità per almeno due motivi: anzitutto, la destinazione a residenza per anziani non è espressamente vietata dal regolamento, anzi essa costituirebbe a tutti gli effetti civile abitazione; inoltre, per imporre ulteriori divieti all'uso degli appartamenti privati occorrerebbe l'unanimità dei consensi dei proprietari, non raggiunta in occasione della delibera impugnata.
Come già anticipato, però, il tribunale ha respinto entrambi i motivi del ricorso e confermato la piena validità della delibera.
Innanzitutto, è incontrovertibile la natura contrattuale del regolamento di condominio. Esso infatti è stato allegato ed espressamente richiamato nel contratto di compravendita e, dunque, legittima e vincolante per la ricorrente si palesa anche la clausola "incriminata", alla luce del principio di diritto della suprema Corte sopra richiamato.
È vero - come sostenuto dalla ricorrente - che le clausole che limitano l'uso della proprietà privata devono essere interpretate in maniera tassativa e non sono suscettibili né di applicazione analogica né di interpretazione estensiva.
Ma nel caso di specie - osserva il giudice - è proprio il regolamento condominiale a prevedere usi tassativi, tra i quali non rientra certamente quello di casa accoglienza per anziani, "trattandosi di attività di servizio che deve comprendere personale specializzato, nonché un ambulatorio all'uopo destinato, con la finalità di ricovero di un numero predefinito di pazienti con determinate caratteristiche".
La casa riposo si configura dunque quale destinazione d'uso diversa da quelle consentite, per la quale la stessa clausola regolamentare richiede l'approvazione dell'assemblea a maggioranza. Approvazione che l'assemblea, nonostante le autorizzazioni amministrative già ottenute dalla condòmina, ha legittimamente ritenuto di non approvare.
Deve essere specificato chiaramente il divieto di bed & breakfast in condominio
