Ho da poco acquistato un appartamento in un edificio di nuova costruzione: attualmente siamo solamente tre proprietari, cioè il sottoscritto, il mio vicino ed il costruttore.
Quest'ultimo è proprietario di ancora dodici appartamenti e man mano li sta vendendo.
Io ed il vicino riteniamo che sia utile costituire il condominio prim'ancora che il costruttore venda gli altri appartamenti. È comunque necessaria una pulizia periodica delle parti comuni e poi c'è l'impianto di ascensore in comune come altri servizi.
Allora ci domandiamo: quali documenti sono necessari per costituire un condominio?
Partiamo, come si suole dire, dal principio.
Il condominio, ad affermarlo è la giurisprudenza, sorge per solo fatto che l'originario unico proprietario (ad esempio il costruttore) cede la prima unità immobiliare ad un'altra persona.
In questo momento, ricordano le sentenze, si crea quella relazione di accessorietà tra le parti comuni (scale, impianti, ecc.) e le unità immobiliari di proprietà esclusiva che è presupposto da solo sufficiente all'operatività delle norme di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. (cfr. tra le tante Cass. 17 agosto 2011, n. 17332).
D'altra parte, sono state le stesse Sezioni Unite della Corte di Cassazione, a stabilirlo (sent. n. 2046/06) le norme sul condominio negli edifici si applicano anche al così detto condominio minimo, ossia a quella compagine composta da due soli proprietari di unità immobiliari.
In buona sostanza il primo documento sulla base del quale possa dirsi costituito un condominio è il primo atto di compravendita stipulato tra l'originario unico proprietario dell'edificio e il suo primo avente causa.
In esso possono essere contenute, diversamente dagli successivi atti, tutte le disposizioni concernenti la proprietà delle parti comuni dell'edificio. Chiaramente se tali disposizioni sono riportate in un regolamento condominiale contrattuale esso potrà essere allegato a tutti gli altri atti di compravendita: diversamente questi non potranno far altro che rimandare al primo atto o comunque inglobarne le disposizioni sulle parti comuni.
Tale ultima soluzione (con generico rimando alle parti comuni previste dalla legge) è quella più utilizzata, ma non per forza l'unica soluzione possibile.
Con il primo atto d'acquisto è possibile recarsi all'agenzia delle entrate per chiedere l'attribuzione del codice fiscale del condominio (adempimento obbligatorio per legge, cfr. d.p.r. n. 605/73).
Variazione del codice fiscale del condominio
I successivi eventuali adempimenti, si pensi alla nomina dell'amministratore, alla eventuale redazione di regolamento (ove obbligatorio e non predisposto) e tabelle (ove non redatte) ecc. ecc. rappresentano elementi incidentali della gestione che nulla hanno a che vedere con la costituzione del condominio.
Il primo verbale di assemblea, nel quale vengono spesso utilizzate formule sacramentali atte a mettere in evidenza la costituzione del condominio, non ha alcuna valenza giuridica rispetto alla nascita della compagine.
L'unico documento fondamentale ai fini della costituzione del condominio è rappresentato dal primo atto di compravendita delle unità immobiliari.
