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Regolamento condominiale giudiziale
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Regolamento condominiale giudiziale

E' possibile rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per la predisposizione di un regolamento condominiale giudiziale?

Avv. Alessandro Gallucci  

Se l'assemblea di condominio non vi provvede, è possibile rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per la formazione di un regolamento condominiale giudiziale?

La risposta alla domanda è tutt'altro che di facile soluzione e, ad oggi, le teorie che si contendono il campo in materia di regolamento condominiale giudiziale sono tre, così sintetizzabili;

a) è possibile chiedere qualcosa di simile all'Autorità Giudiziaria;

b) non è possibile addivenire alla formazione di un regolamento condominiale giudiziale;

c) è possibile ma solamente a determinate condizioni.

Prima di entrate nel merito della vicenda, rispetto alla quale si segnala anche una presa di posizione giurisprudenziale, oltre alle varie teorie dottrinarie è utile, meglio fondamentale, delimitare il campo di azione: la questione della possibilità dell'approvazione di un regolamento condominiale giudiziale riguarda solamente quelle ipotesi in cui l'assemblea deve formare un regolamento, ossia quei condominii con più di dieci partecipanti.

=> Regolamento di condominio. Natura assembleare o natura contrattuale. Contenuto delle clausole. Divieti, limiti e quorum deliberativi.

Come per le compagine con più di otto condòmini – rispetto alle quali la nomina è obbligatoria – è possibile addivenire alla nomina dell'amministratore da parte del Tribunale, mentre nelle ipotesi di condominii più piccoli ciò è precluso (salvo il caso dell'art. 1105, quarto comma, c.c.), così per il regolamento la soglia di obbligatorietà incide sull'eventualità in esame.

Per comprendere le posizioni succitate è utile volgere innanzitutto lo sguardo all'opera della giurisprudenza. Secondo la Corte di Cassazione “i regolamenti condominiali, non approvati dall'assemblea ma, adottati coattivamente, in virtù di sentenza attuativa del diritto potestativo di ciascun partecipe di condominio con più di dieci componenti di ottenere la formazione del regolamento della comunione, in necessaria correlazione con la natura del titolo giurisdizionale che ne costituisce la fonte, hanno autoritativamente, ai sensi dell'art. 2909 cod. civ., efficacia vincolante per tutti i componenti della collettività condominiale, indipendentemente dalla circostanza che la loro adozione sia avvenuta nel dissenso, totale o parziale, di taluno di essi, allorché la pronuncia che ne abbia sanzionato l'operatività sia divenuta non più impugnabile e, quindi, definitiva ed irretrattabile” (Cass. 1 febbraio 1993 n. 1218).

Insomma per la Cassazione non solamente può esistere un regolamento condominiale giudiziale, ma esso ha la forza di una sentenza e, quindi, nella sostanza di un regolamento contrattuale (Pulizia scale e regolamento contrattuale).

Parte della dottrina, tuttavia, ritiene che si possa arrivare alla formazione del regolamento giudiziale solamente dopo un infruttuoso tentativo di approvazione assembleare, come accade per l'ipotesi di ricorso per la nomina dell'amministratore.

Secondo questa dottrina, “occorre che un condomino prenda l'iniziativa del regolamento e che l'assemblea non lo approvi; contro la deliberazione, poiché essa viola la norma per cui è obbligatorio il regolamento, il condomino ricorrerà al giudice e questi approverà il regolamento proposto, se gli altri condomini non ne modificheranno a maggioranza le clausole” (Branca, Comunione Condominio negli edifici, Zanichelli, 1982).

Per altri autori, infine, all'Autorità Giudiziaria è completamente precluso il potere d'intervento in materia di formazione del regolamento condominiale, perché la legge non lo prevede. Per una disamina delle varie posizioni sull'argomento si consiglia A. Scarpa – A. Celeste, Riforma del condominio, Giuffré, 2013.

(La revisione del regolamento di condominio)

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Elia
Elia sabato 20 maggio 2017 alle ore 23:48

Ho un apt in un condominio degli anni '70 che ha un regolamento CONTRATTUALE molto superficiale/VUOTO e diverso rispetto agli attuali, nel senso che si dilunga a descrivere come devono essere ripartite le spese (alcune superate, come il riscaldamento condominiale visto che tutti si sono scollegati), ma NON dice nulla degli obblighi dei Condomini/Amministratore/Assemblea/Consiglieri, ma la cosa più grave è che non c'è una singola parola sulla tutela del DECORO e aspetto architettonico.
Ed è proprio il fatto che il regolamento condominiale sia "vuoto" di reali contenuti, ha fatto sì che negli anni il condominio sia caduto in assoluto degrado. L'Amministratore dice che da anni ormai a malapena riesce a far approvare i bilanci, ma non si otterrebbe mai la maggioranza per la revisione del regolamento.
Posso presentare istanza al Giudice per l'approvazione di un NUOVO regolamento aggiornato ai tempi che tuteli il DECORO? Grazie.

Enrica
Enrica lunedì 05 marzo 2018 alle ore 12:32

Buongiorno,
vivo in una casa a schiera (cielo-terra), che rientra però in un contesto condominiale, per cui l' ingresso principale al cortile che poi porta ai singoli ingressi dei giardini privati, è comune. E' comune anche cancello e rampa che portano ai garage (privati e collegati alla casa).
Ora due delle case di testa chiedono di ridipingere la loro facciata, per cui, in quanto condominio chiedono la suddivisione in millesimi.
A mio avviso però il costruttore ha preso un regolamento condominiale tipico di un condominio verticale ed applicato a questa situazione. Si può in qualche modo dimostrare che il regolamento condominiale non è stato pensando per le nostre abitazioni? Grazie

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