Il primo comma dell'art. 1138 c.c. specifica che:
" Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".
In dottrina e giurisprudenza si è soliti distinguere tra due tipologie di regolamento:
a) quello assembleare, che viene approvato dall'assise con le stesse maggioranze previste per la nomina dell'amministratore (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno 500 millesimi);:
b) quello contrattuale, che deve essere approvato da tutti i condomini.
Nel primo caso il contenuto dev'essere conforme a quanto stabilito dal primo comma dell'art. 1138 c.c.; nella seconda ipotesi le parti possono prevedere limitazioni agli usi delle parti di proprietà comune ed esclusiva.
Ma che cos'è esattamente il regolamento?
Secondo la dottrina " il regolamento di condominio, quali ne siano l'origine ed il procedimento di formazione (accettazione da parte dei singoli acquirenti delle unità immobiliari condominiali del regolamento predisposto dall'originario unico proprietario dell'intero edificio oppure deliberazione dell'assemblea dei condomini votata con la maggioranza di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.), si configura, in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto convenzionale del condominio, che ne disciplina la vita e l'attività come ente di gestione (ferma l'inderogabilità di alcune norma concernenti specifici aspetti della disciplina legislativa), come atto volto ad incidere su di un "rapporto plurisoggettivo" concettualmente unico con un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini" (Scorzelli, Il regolamento di condominio, Fag,2007). Sulla stessa lunghezza d'onda la Corte di Cassazione (cfr. Cass. 29 novembre 1995 n. 12342).
In questo contesto vale la pena soffermarsi sulla possibilità, per il regolamento, d'infiggere sanzioni pecuniarie.
Ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. " Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie".
Nel corso degli anni questa norma non è mai stata aggiornata sicché la sanzione massima oggi applicabile è pari a 5 cents/euro. Ciò detto è bene evidenziare un aspetto non secondario: per sanzioni pecuniarie non bisogna intendere solamente quelle che prevedono una multa per un comportamento scorretto ma anche quelle che surrettiziamente impongono l'addebito di costi per altro genere di "punizione" si pensi, su tutte, alla rimozione del veicolo con annesso addebito dei costi per l'intervento del carro attrezzi.
Sorvolando sull'illegittimità d'un simile dispositivo (in assenza di situazione d'urgenza né l'amministratore, né l'assemblea possono incidere su beni di proprietà esclusiva), vale la pena evidenziare che l'addebito del costo rappresenterebbe una sanzione indiretta. Esso in sostanza potrebbe essere contestato così come potrebbe essere impugnata la deliberazione che lo sancisce.
