Ai sensi dei commi secondo e terzo dell’art. 1127 c.c., rubricato Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio:
“ […]
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.
[…]”.
Nell’ambito della sopraelevazione nel condominio negli edifici, si tratta del così detto divieto di sopraelevazione. Non si può sopraelevare se le condizioni statiche dell’edificio non lo consentono, se la sopraelevazione pregiudica l’aspetto dell’edificio (n.b. non si parla semplicemente di alterazione del decoro ma più specificamente di pregiudizio.
La ragione è semplice: ogni sopraelevazione modifica l’estetica dell’edificio, non foss’altro perché si aggiunge volume alla sagoma originaria) o se v’è una notevole diminuzione di luce ed aria per i piani sottostanti.
Soffermiamoci sulla staticità. Come deve’essere valutata? La risposta è semplice: le condizioni statiche dell’edificio devono essere considerate anche in relazione alla specifica zona in cui è ubicato.
Ergo: se si tratta di zona sismica la valutazione dev’essere fatta anche con attenzione ai criteri costruttivi vigenti per quella specifica parte di territorio.
Di ciò si trova conferma in una recente conferma in una recente sentenza della Cassazione che riprende un proprio consolidato orientamento.
Si legge nella pronuncia, resa dagli ermellini lo scorso mese di maggio, che " il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell'edificio, previsto dall'art. 1127, secondo comma, c.c. va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell'edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica.
Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, secondo comma, c.c. e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad una sopraelevazione sul lastrico solare eseguita a Napoli, senza il rispetto delle cautele imposte dalla legge n. 64 del 1974) (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3196 de/11/02/2008)” (Cass. 30 maggio 2012, n. 8643).
Superata questa problematica, tutt’altro che secondaria, è bene ricordare che alla sopraelevazione deve corrispondere il pagamento di un’indennità agli altri condomini. E’ chiaro il quarto e ultimo comma dell’art. 1127 c.c. che recita:
“ Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.
