Quale sorte subisce un contratto di locazione nel momento in cui, alla morte dell'usufruttuario-locatore, subentrano gli eredi? Questi ultimi possono chiedere la risoluzione del contratto di locazione oppure no?
Una sentenza della Cassazione ha stabilito che alla morte dell'usufruttuario agli eredi si trasmettono i diritti inerenti alla locazione, incluso quello di chiedere la risoluzione del contratto, a meno che il pieno proprietario non manifesti la propria volontà di subentrare nella posizione dell'originario locatore. (Cass. civ., III, 21.7.2016, n. 14834)
Il fatto. Tizio, dopo la morte della madre usufruttuaria di un appartamento concesso in locazione, intima lo sfratto per morosità al conduttore. Quest'ultimo si è opposto alla convalida di sfratto contestando il fatto che essendosi estinto l'usufrutto, l'erede della locatrice non poteva vantare alcun diritto sull'immobile, poiché il contratto di locazione doveva considerarsi proseguito con il titolare della nuda proprietà del bene.
Il Tribunale, in primo grado, ha respinto tanto la domanda dell'erede subentrato nei diritti dell'originaria usufruttuaria/locatrice quanto la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni da infiltrazioni formulata dal conduttore.
Impugnata la sentenza, la Corte d'appello ha respinto tanto il gravame principale proposto dall'erede ed ha dichiarato anche inammissibile l'appello incidentale del conduttore.
L'erede dell'usufruttuario-locatore, non demorde, e ricorre in Cassazione.
La sentenza della Corte di Cassazione. Prima di soffermarsi sui motivi lamentati dall'erede dell'usufruttuaria nel ricorso in Cassazione è necessario rammentare brevemente quanto stabilito, attraverso la sentenza impugnata, dalla Corte d'appello.
Secondo la Corte di merito "alla morte dell'usufruttuaria/locatrice, il rapporto di locazione era proseguito fra il conduttore ed il nuovo soggetto avente diritto al godimento dell'immobile, ossia il nudo proprietario in capo al quale si era consolidato l'usufrutto" ragion per cui, il giudice di secondo grado, aveva escluso che la figlia della usufruttuaria/locatrice fosse subentrata, nel contratto di locazione, al posto della madre dopo la sua morte.
La tesi dell'erede ( ricorrente). Dinanzi alla Corte di Cassazione, l'erede dell'usufruttuaria/locatrice, contestando l'interpretazione della sentenza di secondo grado, puntualizza di essere subentrata nel rapporto di locazione contratto con l'inquilino dalla madre, e che non hanno alcuna rilevanza le questioni inerenti alla proprietà dell'immobile poiché ella è subentrata nel rapporto in questione e l'inquilino non può contestare tale legittimazione allegando la mancanza di un diritto reale sul bene.
(In tema di abuso edilizio e ripartizione della responsabilità fra usufruttuario e nudo proprietario si segnala: Chi risponde dell'abuso edilizio? L'usufruttuario o il nudo proprietario?)
I giudici della terza sezionecivile della Corte di Cassazione hanno accolto il ricorso dell'erede dell'usufruttaria/locatrice effettuando alcune importanti precisazioni sugli effetti che scaturiscono dalla stipula di un contratto di locazione da parte dell'usufruttuario e sul diritto del nudo proprietario di subentrare, qualora esprima tale volontà, nella posizione dell'originario locatore.
La sentenza ricostruisce, avvalendosi anche del contributo della giurisprudenza, i risvolti giuridici della vicenda giunta al suo esame nel seguente modo:
- Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura fra locatore e conduttore è un rapporto di natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base ad un titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione; (Cass. n. 8411/2006; ed in senso conforme si segnala anche: Cass. n. 12976/2010).
In pratica, questo vuol dire che nel caso di specie l'erede dell'usufruttuaria/locatrice, è subentrato nel possesso dell'immobile sulla base di un valido ed efficace titolo giuridico;
- Da tale circostanza la sentenza evince che essendo l'erede subentrato nel possesso dell'immobile in base ad un titolo valido ed efficace nel momento in cui provveda a citare in giudizio il conduttore per ottenerne lo sfratto per morosità, non può vedersi contestare da quest'ultimo la sua legittimazione allegando la mancanza di un diritto reale sul bene ovvero il trasferimento in capo a terzi della proprietà, né tantomeno la perdita in capo al locatore (erede dell'usufruttuaria) della relativa disponibilità. (Cass. civ. n. 1940/2010).
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Dopo tale ricostruzione, gli Ermellini riportandosi ad un precedente con risvolti simili al caso di specie, hanno stabilito che "l'estinzione del diritto di usufrutto, pur comportando l'opponibilità al proprietario dei contratti di locazione conclusi dall'usufruttuario, non determina l'effettivo subentro nel rapporto di locazione del pieno proprietario ove questo rimanga del tutto silente ed estraneo al rapporto" (Cass. civ., n. 17030/2015).
Di conseguenza il locatore, per esercitare i diritti derivanti dalla locazione non è tenuto a dimostrare la persistente titolarità di un diritto reale sul bene, né d'altra parte il conduttore può pretendere la dimostrazione di tale diritto per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto di locazione, a meno che il pieno proprietario non abbia espresso di fare proprio il rapporto.
(In tema di rinuncia all'usufrutto si segnala il seguente contributo: Rinuncia all'usufrutto con scrittura privata, è possibile?)
Pertanto, conclude la Cassazione, non avendo il nudo proprietario espresso alcuna volontà di subentrare nei contratti stipulati, prima della sua morte, dall'usufruttuaria/locatrice, non ha privato l'erede di quest'ultima della disponibilità del bene.
Quindi, silente il proprietario, la morte dell'originario usufruttuario/locatore determina la trasmissione della titolarità agli eredi che possono esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione ed il conduttore non può contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il diritto di usufrutto.
