Locazione e decesso del locatore
La locazione è un contratto tra due o più parti: il o i locatori da un lato ed il o i conduttori dall'altro. Entrambi possono essere persone fisiche o giuridiche.
Che cosa succede se una persona umana, locatrice di un appartamento, decede in costanza di contratto?
Detta diversamente: quali sono gli effetti sul contratto derivanti dalla morte del locatore?
La questione ci viene così nettamente posta da un nostro lettore, che spiega e domanda: «Abito in una casa in affitto. Ieri ho saputo che è morto il proprietario di casa. Sono dispiaciuto, era una brava persona. Poi, però, mi sono chiesto: ma adesso che lui è morto che cosa succede?
Il contratto deve intendersi terminato, in ragione del decesso? Oppure va avanti con gli eredi? Grazie e continuate così!»
Decesso del locatore: la legge dice qualcosa riguardo alla prosecuzione del contratto?
Inutile stare a cercare norme nel codice civile o nelle leggi speciali: nessuna disposizione di legge specifica chiaramente che cosa succede nel caso di morte del locatore.
È una situazione un po' singolare se si pensa che, al contrario, la legge - nello specifico la legge n. 392/78 - e la giurisprudenza costituzionale - leggasi Corte Cost. sent. 7 aprile 1988, n. 404 - hanno disciplinato in modo chiaro e preciso le ipotesi di successione nel contratto di locazione per:
a) morte del conduttore;
b) ipotesi di separazione e divorzio;
c) ipotesi di morte e separazioni nell'ambito delle convivenze more uxorio con prole.
Proprio alla giurisprudenza, dovremo guardare per dare soluzioni al quesito postoci dal nostro lettore.
Prima di farlo cerchiamo di comprendere, come si suole dire, il panorama normativo nel quale ci muoviamo.
Contratto e decesso di uno dei contraenti: il caso del decesso del locatore
Il contratto, dice la legge (art. 1321 c.c.), è quell'accordo intercorso tra due o più persone per costituire, modificare o estinguere dei rapporti giuridici.
I contratti, afferma il codice civile (art. 1372 c.c.), hanno forza di legge tra le parti e non produce effetto rispetto ai terzi se non nei casi previsti dalla legge.
In questo contesto il contratto di locazione è quell'accordo che prevede il godimento di un bene (mobile o immobile) a fronte del pagamento di un prezzo (il canone). È il contratto così definito è disciplinato dagli artt. 1571 e seguenti del codice civile. Col contratto di locazione si costituisce, in favore del conduttore, un diritto personale di godimento del bene. La locazione di beni immobili trova disciplina anche in una robusta normativa extra codicistica: si pensi alla legge n. 3982/78 e alla legge n. 431/98 su tutte.
Il contratto di locazione, quindi, ha forza di legge tra le parti e rappresenta una classica ipotesi di contratto che produce effetti anche nei confronti dei terzi, intendendo per terzi delle persone che pur non dovendo fare nulla rispetto a quell'accordo, nel futuro entreranno di diritto ad essere parte dello stesso.
Per il conduttore, s'è detto, la legge n. 392/78 e la Corte Costituzionale hanno delineato chiaramente le ipotesi di subentro.
Quanto al lato del locatore, l'art. 1599 c.c. specifica che il contratto di locazione con data certa è opponibile all'acquirente, mentre l'art. 1602 c.c. chiarisce che "il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione".
Della morte del locatore, però, la legge non ne parla. La Cassazione, chiamata a far luce sulla vicenda, ha specificato che "la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone (Cass. n. 1811/89 ). Senza voler essere brutali, ma semplicemente chiari, dal punto di vista giuridico la morte equivale alla cessione dell'appartamento. Il conduttore, quindi, potrà continuare a goderne senza preoccupazioni.
Il contratto, dunque, continuerà come se nulla fosse, o meglio il pagamento andrà fatto al nuovo locatore, ma rispetto al godimento del bene ed alla durata del vincolo contrattuale, nulla varierà rispetto a quelle che sono le prerogative ed i limiti propri della generica figura del locatore.
Subentro lato locatore e adempimenti vari
Alcune considerazioni utili al neo locatore, dopo avere dato risposta al nostro lettore, ci paiono utili e per di più confermano l'impostazione qui seguita.
Nessun obbligo di registrazione del contratto, dice l'Agenzia delle Entrate, perché quello che succede è nient'altro che un subentro nel negozio esistente, sebbene sia consigliata, per l'opportuna chiarezza, una comunicazione dell'avvenuto subentro.
E per quanto riguarda la così detta cedolare secca scelta il locatore deceduto? Al riguardo, afferma l'Agenzia, sebbene non vi sia automatica prosecuzione in questo regime, fiscale, tuttavia «non sussistendo l'obbligo di stipulare un nuovo contratto, l'erede (nuovo locatore) può optare per la cedolare secca, presentando la richiesta con il modello Rli, all'ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro» (circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, paragrafo 5).
