La posizione di garanzia del locatore sussiste anche in assenza di regolare contratto di affitto.
La posizione di garanzia del proprietario. Recita l'art. 40 comma 2 del cod. pen.: "Non impedire un evento, che si ha l'obbligo giuridico di impedire, equivale a cagionarlo": è l'affermazione del cd. principio di garanzia, ossia l'affermazione della responsabilità penale per un evento che non si è determinato direttamente ma che non si è impedito (omettendo di fare quel che si doveva e che avrebbe impedito l'evento).
Affinché si possa essere chiamati a rispondere penalmente di un evento derivato da un'omissione è necessario che si accerti l'esistenza di uno specifico obbligo di legge di impedire l'evento: solo il mancato compimento di un'azione invece dovuta espone colui che la omette (il garante negligente) alle conseguenze della sua condotta omissiva.
Tipica posizione di garanzia è quella del locatore, il quale, ai sensi di quanto disposto dall'art. 1575 cod. civ. "è tenuto a consegnare al conduttore la casa locata in buono stato di manutenzione": l'omissione di tale obbligo e quindi la consegna di un immobile in pessime condizioni (o dotato di impianti non a norma o pericolosi) lo espone al rischio delle conseguenze che dovessero derivarne, anche penalmente.
Sul punto è pacifico e costante l'orientamento del Supremo Collegio, che ha più volte affermato che "il proprietario è tenuto a consegnare al secondo un impianto di riscaldamento revisionato, in piena efficienza e privo di carenze funzionali e strutturali" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 31356/2013, conf. Cass. Pen., Sez. IV, n. 34843/2010; Cass. Pen., Sez. IV, n. 32298/2006; Cass. Pen., Sez. IV, n. 38818/2005).
La morte quale conseguenza dell'omissione manutentiva. Particolare attenzione bisogna riporre nei controlli periodici delle caldaie, specie di quelle meno giovani: non sono infrequenti gli incidenti domestici (intossicazione) che ne derivano, a volte con conseguenze anche gravi ed addirittura letali.
Ove tali eventi si verifichino ne risponderà, anche penalmente, il proprietario-locatore che, come detto, è titolare della scomodissima posizione di garanzia rispetto al conduttore per cui risponderà penalmente delle lesioni patite dall'inquilino e riconducibili alla negligenza del proprietario.
Ciò anche in caso di decesso dell'inquilino, del quale risponderà a titolo di colpa il proprietario se verrà accertata la sua omissione agli obblighi di manutenzione della caldaia, come confermato dalla Cassazione che ha chiarito come "configura il delitto di omicidio colposo la condotta dei proprietari di un appartamento che l'abbiano locato con una caldaia per il riscaldamento in pessimo stato di manutenzione, cosicché, durante il funzionamento, si era determinata la fuoriuscita di monossido di carbonio che aveva mortalmente intossicato gli occupanti dell'immobile" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 34843 del 27/09/2010).
Ed ancora la richiamata e più recente pronuncia del 2013: "deve ritenersi responsabile a titolo di omicidio colposo il proprietario che abbia ceduto a terzi il godimento di un appartamento dotato di un impianto per il riscaldamento in pessimo stato di manutenzione, qualora l'evento lesivo sia riconducibile al cattivo funzionamento di tale impianto" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n. 31356/2013).
Naturalmente, perché il locatore sia condannato, sarà necessario accertare e provare che l'evento-morte è stata conseguenza diretta della condotta omessa dal locatore, che si sarebbe evitato se questi avesse ottemperato agli obblighi manutentivi che gli competono.
La locazione di fatto. È importante ricordare, infine, come vada equiparata alla locazione regolarmente formalizzata per iscritto e registrata (l'unica che, successivamente all'entrata in vigore della L. 431/1998, ha validità), anche la mera detenzione dell'immobile, anche a titolo gratuito, ove finalizzata alla successiva regolarizzazione del contratto di locazione.
Ove, infatti, la consegna dell'immobile dal proprietario all'inquilino avvenga prima della sottoscrizione del contratto di locazione (magari per consentire a quest'ultimo di effettuarvi i necessari lavori manutentivi), tale situazione sarà la prova che "tra le parti è già stato stipulato (per fatti concludenti) un contratto. di comodato gratuito, finalizzato all'anticipazione degli effetti del futuro contratto scritto di locazione": è quanto chiarito da una recentissima pronuncia del Supremo Collegio con cui si evidenzia che anche da tale situazione di fatto, ancorché non consacrata in un atto scritto, "si origina in capo al proprietario una posizione di garanzia della sicurezza del bene che si va a consegnare in uso" (Cass. Pen., Sez. IV, sent. n.1508 del 15/01/2014).
La consegna dell'immobile al futuro inquilino fa sorgere in capo al proprietario tutti gli obblighi e la posizione di garanzia che deriveranno dal contratto di locazione, anticipandone quindi gli effetti e l'efficacia anche ove tale contratto ancora non esista.
