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Stop al contante per il pagamento dei canoni di locazione delle abitazioni. Un vademecum per non incorrere in errori.
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Stop al contante per il pagamento dei canoni di locazione delle abitazioni. Un vademecum per non incorrere in errori.

Dal 1 gennaio 2014 i canoni di affitto potranno essere riscossi solo utilizzando mezzi di pagamenti tracciabili.

Dott. Ivan Meo  

E' stata pubblicata nel supplemento ordinario n. 87 della Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.302 del 27 dicembre 2013 la Legge di Stabilità 2014 contenente una rilevante novità per tutti coloro che hanno dato in locazione la propria abitazione: dal 1 gennaio 2014.

La norma. L'art. 50 della Legge di Stabilità 2014 recita : "(?) i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, sono corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, in forme e modalità che escludano l'uso del contante e ne assicurino la tracciabilitàanche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore".

Da quando scatta l'obbligo? Il nuovo obbligo deve essere rispettato a partire dal 1° gennaio 2014. Si applica il principio di cassa: per cui è irrilevante il mese a cui viene imputato il pagamento (mese relativo all'anno corrente o mensilità arretrata) è necessario utilizzare uno strumento tracciabile anche per pagare l'affitto del mese di dicembre 2013.

Quali sono i metodi di pagamenti da utilizzare dal 1° gennaio 2014? Alla luce del nuovo dettato potranno essere accettati solo pagamenti tracciabili: assegni bancari, postali, circolari,bonifici, le carte di credito e le carte di debito. Qualsiasi mezzo di pagamento, sarà accettato, purchè il medesimo sia in grado di assicurare la tracciabilità.

Vi sono dei limiti? Tale obbligo scatta a prescindere dall'ammontare del canone di locazione corrisposto. Viene meno anche il limite di 1.000 euro previsto dalle norme antiriciclaggio.

Per chi si applica il "no-cash"? L'obbligo riguarda tutte le proprietà che vengono date in affitto, quindi: abitazioni turistiche, case dove vivono studenti universitari, locazioni transitorie, case vacanze.

Per ciò che concerne gli studenti fuori sede, le agevolazioni loro spettanti, potranno essere concesse solo dietro idonea attestazione di pagamento dalla quale si evinca l'utilizzo del bonifico o dell'assegno come mezzo di pagamento stesso.

(Novità per la gestione di un contratto di locazione immobiliare)

A chi non si applica questo obbligo. L'obbligo riguarda solo il pagamento di canoni di locazione per uso abitazione. Vengono esclusi da tale obbligo - fatto salvo la soglia di 1.000 euro prevista dall'antiriciclaggio - i pagamenti dei canoni di locazione di negozi per uso commeciale, uffici e in generale ogni immobile che non abbia destinazione abitativa. Sono esclusi tutti gli "alloggi rientranti nell'edilizia residenziale pubblica".

Casi particolari. Anche se la norma non lo prevede espressamente anche per la locazione dei box auto, se sono una pertinenza dell'abitazione, devono considerarsi al pari di un immobile abitativo: quindi c'è l'obbligo della tracciabilità.

Se il proprietario concede in locazione contestualmente l'abitazione e l'annesso box tutto il pagamento va eseguito con mezzi tracciabili; se si affitta un box annesso a un capannone, siccome non si avrà la finalità abitativa, si potrà usare il contante.

I controllori. Sono Al rispetto delle regole sono chiamati i singoli comuni che potranno fare riferimento ai registri di anagrafe condominiale ed alle annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali".Questo significa che comunque gli amministratori di condominio dovranno sempre tenere aggiornati i loro registri dell'anagrafe condominiale.

Si potrebbe anche utilizzare l'Anagrafe immobiliare quale banca dati del territorio che di fatto non è altro che una nuova banca dati catastale volta alla individuazione del patrimonio immobiliare. Compito dell'anagrafe è quello di attestare ai fini fiscali lo stato d'integrazione delle banche dati disponibili presso l'agenzia del Territorio per ciascun immobile, individuandone il soggetto titolare di diritti reali, in tal modo assicurando la legittimità delle attività ispettive e di aggiornamento condotte dagli operatori, tra i quali le amministrazioni pubbliche e i professionisti, ivi compresi i notai, nonché delle dichiarazioni circa la provenienza dei beni e della loro titolarità di diritti su di essi vantati dai contribuenti.

Punti oscuri.

Non si capisce come mai la nuova norma pecca di un qualsiasi coordinamento con la "disciplina antiriciclaggio" che prevede in generale che non siano ammessi pagamenti in contanti superiori a mille euro.

Dal punto di vista pratico chi affitta in "nero" non sarà mai interessato alla tracciabilità dei pagamenti, e non certo pretenderà agevolazioni e detrazioni fiscali. (Quali saranno le conseguenze dopo la sentenza "salva affitti in nero"? Ecco le reazioni delle associazioni)

Verrà penalizzato il proprietario onesto, che a causa di queste nuove modalità di pagamento, potrà non vedersi pagati canoni di locazione perché l'inquilino potrà accampare mille scuse pur di ritardare il bonifico.

Sull'apparato sanzionatorio non essendoci nessun riferimento esplicito si potrebbe far riferimento all'art. 12 del salva-Italia (Dl 201/2011), che stabilisce, in caso di violazione, le stesse sanzioni dall'1 al 40% della somma trasferita in contanti.

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