La legge prevede due particolari tipi di accordo che potrebbero essere definiti ordinari (quello 4+4 e quello 3+2) ed un terzo che, per le sue caratteristiche, nonché per quanto specificato dallo stesso articolo di legge che lo disciplina, viene definito di natura transitoria.
La norma che se ne occupa è l'art. 5 l. n. 431/98 rubricato, per, l'appunto (Contratti di locazione di natura transitoria) che recita:
"Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.
In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all' articolo 4-bis.
È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore".
Contratti di natura transitoria, la normativa regolamentare
Non sono le parti a decidere se e quando poter ricorrere a questa tipologia contrattuale ma è il decreto ministeriale emanato ai sensi della predetta legge (inizialmente il d.m. 30 dicembre 2002 oggi il d.m. 17 gennaio 2017) a individuare le modalità ed i presupposti al ricorrere dei quali i contraenti possono sottoscrivere un contratto transitorio.
Da una lettura complessiva del primo comma dell'art. 5 si coglie chiaramente che l'accordo transitorio è derogatorio rispetto alla disciplina ordinaria (si dice espressamente che tale al ricorrere di determinate condizioni tale accordo può avere durata inferiore a quella prevista dalla legge).
Contratti di natura transitoria, quando si può utilizzarli?
Il d.m. 16 gennaio 2017 contiene una serie d'indicazioni utili a disciplinare le conseguenze nel caso in cui le particolari esigenze che giustificano la stipula di contratto transitorio non dovessero sussistere. In particolare al quarto comma dell'art. 2 del succitato decreto ministeriale si afferma chiaramente che
"I contratti di cui al presente articolo (quelli transitori n.d A.) devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell'Accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto".
La mancata allegazione del motivo che giustifichi la stipula d'un accordo transitorio non è privo di conseguenze. Il successivo quinto comma del medesimo articolo specifica che:
"Fatto salvo quanto previsto dai commi 1 e 4 del presente articolo, nei casi in cui il contratto sia motivato sulla base di fattispecie non previste dall'accordo o difficilmente documentabili, gli accordi definiscono le modalità bilaterali di supporto ai contraenti da parte delle rispettive organizzazioni della proprietà e dei conduttori firmatarie degli accordi di riferimento".
Come dire: la norma è chiara nell'individuare le ragioni della transitorietà rimandando ad accordi locali. Se poi questi non contemplassero la specifica esigenza delle parti, allora la stessa norma, col supporto delle organizzazioni di categoria fa sì che le parti medesime possano trovare un accordo.
Si pensi, tra le varie e più note cause di transitorietà, al trasferimento momentaneo per cause di lavori, alla partecipazione ad un corso di formazione, necessità di cure ai familiari, lavori nell'abitazione ecc.
Molti accordi si concludono con la clausola "qualsiasi altra esistenza del locatore e/o conduttore collegata ad un evento certo, a data prefissata, ed espressamente individuata nel contratto".
Un modo che, certamente, consente di individuare le più varie e legittime esigenze di carattere transitorio delle parti contrattuali.
Contratti di natura transitoria, che succede se la causa di transitorietà non esiste?
Il sesto comma dell'art. 2 decreto ministeriale 16 gennaio 2017 specifica che:
"I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2, comma 1, della legge n. 431 del 1998 in caso di inadempimento delle modalita' di stipula del contratto previste dai commi 1, 2, 4, 5 del presente articolo."
In sostanza o si allega la causa della transitorietà o il contratto è ricondotto nell'alveo dei c.d. 4+4.
Gli allegati al decreto contengono lo schema contrattuale da utilizzarsi nel caso di stipula d'accordo transitorio. La durata, secondo quanto riportato nella gazzetta ufficiale di pubblicazione del decreto deve essere compresa tra uno e diciotto mesi.
Simile la disciplina per i contratti di locazione per studenti universitari (art. 3 d.m. 17 gennaio 2017). In questo caso, tuttavia, la durata può essere fissata da sei mesi a 3 anni.
È utile rammentare che per questo genere di accordi la legge prevede altresì di determinare il canone locatizio entro un margine prestabilito dalla legge.
