Il contratto di locazione è l'accordo con il quale una parte s'impegna a lasciare il godimento dell'immobile ad un'altra dietro il versamento di un corrispettivo; il così detto canone di locazione. L'accordo, a pena di nullità, dev'essere registrato.
In questo articolo non ci soffermeremo sul concetto di nullità del contratto di locazione, che tanto ha fatto e fa discutere in dottrina e giurisprudenza, bensì sulla nozione di registrazione.
Quando bisogna registrare i contratti, quanto costa e chi paga?
La registrazione del contratto di locazione è propedeutica all'assoluzione di un obbligo tributario: il pagamento dell'imposta di registro. Tutta la disciplina della registrazione degli atti è contenuta nel d.p.r. n. 131/86.
Ai sensi dell'art. 3 del succitato d.p.r.
"1. Sono soggetti a registrazione i contratti verbali: a) di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite;
[…]".
Tuttavia, l'art. 2-bis della prima parte della tariffa allegata al decreto specifica che non soggiacciono all'obbligo di registrazione i contratti di locazione che in un anno non hanno durata superiore complessiva a trenta giorni. In questi casi, se non si opta per il regime della così detta cedolare secca, il reddito prodotto andrà a incidere solamente sulla base imponibile IRPEF.
Non ci sono dubbi sul fatto che, concluso un contratto di locazione differente da quello appena citato, sia necessario registrarlo.
Registrazione del contratto di affitto di una casa, la legge n. 431/98
In relazione alle locazioni di immobili ad uso abitativo, la risposta alla domanda sta nella legge n. 431/1998 e più nello specifico in quanto disposto dall'art. 13, primo comma, a mente del quale: "È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all' articolo 1130, numero 6), del codice civile. .
Registrazione del contratto di affitto, il testo unico dell'imposta di registro
Tale obbligo non pare, comunque, far venire meno quanto disposto dal d.p.r. n. 131/86, quanto meno con riferimento alle locazioni per uso differente da quello abitativo e cioè che obbligati alla registrazione sono le parti firmatarie. Oltre ad esse, se il contratto è concluso tramite agenzia, obbligato a quest'atto è anche il mediatore.
Ai sensi dell'art.10 d.p.r. n. 131/86
. 1. Sono obbligati a richiedere la registrazione:
d-bis) gli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all'articolo 2 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività per la conclusione degli affari. .
Ad avviso di chi scrive, il disposto di cui alla legge n. 431/98 non fa venire meno l'obbligo in carico all'agente immobiliare, non essendo espressamente disposta la deroga in relazione a quelle tipologie di locazioni.
Spese di registrazione contratto di affitto, chi le paga?
Entro quanto tempo va registrato il contratto di locazione?
Fermo restando quanto specificamente previsto dall'art. 13 della legge n. 431/98 in relazione alle unità immobiliari ad uso abitativo, ai sensi dell'art.17 d.p.r. n. 131/86
. 1. L'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni mediante versamento del relativo importo presso uno dei soggetti incaricati della riscossione, ai sensi dell'articolo 4 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 237.
2. L'attestato di versamento relativo alle cessioni, alle risoluzioni e alle proroghe deve essere presentato all'ufficio del registro presso cui e' stato registrato il contratto entro venti giorni dal pagamento.
3. Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale l'imposta può essere assolta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ovvero annualmente sull'ammontare del canone relativo a ciascun anno.
In caso di risoluzione anticipata del contratto il contribuente che ha corrisposto l'imposta sul corrispettivo pattuito per l'intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.
L'imposta relativa alle annualità successive alla prima, anche conseguenti a proroghe del contratto comunque disposte, deve essere versata con le modalità di cui al comma 1.
]".
Sublocazione e cessione del contratto di locazione
Registrazione contratto di locazione, quanto si paga?
A questo punto, la nota dolente, vale la pena comprendere a quanto ammonta tale imposta. Ce lo dice la tariffa allegata al decreto. In essa si legge che (Tariffa I)
PARTE I
Art. 5.
"1. Locazioni e affitti di beni immobili:
a) quando hanno per oggetto fondi rustici: 0,50%
a-bis) quando hanno per oggetto immobili strumentali, ancorché assoggettati all'imposta sul valore aggiunto, di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633: 1 per cento.
b) in ogni altro caso: 2%
NOTE
I) Per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l'imposta, se corrisposta per l'intera durata del contratto, si riduce di una percentuale pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero dell'annualità; la cessione senza corrispettivo degli stessi contratti è assoggettata all'imposta nella misura fissa di euro 67,00
II) In ogni caso l'ammontare dell'imposta, per le locazioni e gli affitti di beni immobili, non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00.
II-bis) Per i contratti di affitto di fondi rustici di cui all'articolo 17, comma 3-bis, l'aliquota si applica sulla somma dei corrispettivi pattuiti per i singoli contratti. In ogni caso l'ammontare dell'imposta dovuta per la denuncia non può essere inferiore alla misura fissa di euro 67,00".
Va ricordato, infine, che se si aderisce al così detto regime della cedolare secca non è dovuta alcuna imposta di registro.
