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Il leasing immobiliare abitativo e la Legge di stabilità 2016
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Il leasing immobiliare abitativo e la Legge di stabilità 2016

Leasing immobiliare abitativo. Facciamo chiarezza

Avv. Alessandro Gallucci  

La Legge di Stabilità 2016 (L. n. 208 del 28 dicembre 2015), cerca di promuovere l'utilizzo del leasing immobiliare per l'acquisto della prima casa.

Infatti, la legge, al fine, pare, di promuovere tale modalità contrattuale tra i privati e fornire un ulteriore strumento ad un mercato in crisi, ha previsto due piani di norme.

La Legge ha in primis normato tale forma di contratto sul piano che i tecnici definiscono "sostanziale", riguardante cioè alcuni aspetti dei rapporti tra le parti e dei reciproci diritti e obblighi.

La Legge ha poi anche previsto delle agevolazioni fiscali per chi è in possesso di determinati requisiti. In questo articolo ci dedichiamo agli aspetti contrattuali, previsti dall'art. 1, co.76 e ss., della Legge di Stabilità.

Il contratto è qui definito come "locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale". Con tale contratto la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo degli intermediari fianziari (di cui all'art. 106, T.U. delle leggi in materia bancaria e creditizia, contenuto nel D. Lgs. n. 385/1993) si impegna "ad acquistare o a fare costruire" l'immobile scelto dal "privato", che, in termini giuridici, è detto "l'utilizzatore".

Il bene viene dato nella disponibilità dell'utilizzatore per un dato tempo e verso un corrispettivo pattuito; detto corrispettivo deve tenere conto "del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto". Alla scadenza del contratto l'utilizzatore potrà decidere di acquistare la proprieta' del bene, ad un prezzo prestabilito.

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L'utilizzatore si assume a sua volta tutti i rischi e allo scadere del contratto potrà scegliere se acquistarlo – ad un prezzo prestabilito - oppure no (v. co.76).

Leasing immobiliare abitativo e revocatoria fallimentare

All'acquisto del bene non si applica l'azione revocatoria fallimentare, cioè l'azione legale volta a far venire meno gli effetti di determinati atti pregiduzievoli per i creditori ed indicati dalla legge: il co.77 della Legge di Stabilità infatti richiama la norma di cui all'articolo 67, terzo comma, lettera a), R.D. n. 267/1942, secondo cui "non sono soggetti all'azione revocatoria:

a) i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso...".

Risoluzione per inadempimento dell'utilizzatore

Se il contratto si risolve a causa dell'inadempimento dell'utilizzatore, questi è tenuto a restituire il bene, mentre il "concedente" deve pagargli parte del ricavato della vendita (o di altra "collocazione del bene") "dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto"; mentre "l'eventuale differenza negativa è corrisposta dall'utilizzatore al concedente".

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In dette operazioni di vendita e ricollocazione del bene la banca o l'intermediario finanziario devono rispettare criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell'utilizzatore.

Sospensione del pagamento

Al verificarsi di determinate condizioni, l'utilizzatore può chiedere la sospensione del pagamento una sola volta e per massimo 12 mesi. La durata del contratto verrà prorogata per un periodo corrispondente a quello della sospensione.

Le condizioni ammesse dalla legge – e che devono verificarsi dopo la firma del contratto - sono:

a) cessazione del rapporto di lavoro subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

b) cessazione dei rapporti di lavoro di cui all'articolo 409, numero 3), del codice di procedura civile (e cioè "rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato"), "ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa" (v. co.79).

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Terminato il periodo di sospensione, importi e periodicità di pagamento sono gli stessi di prima, salvo diversa pattuizione eventualmente conseguita (con la rinegoziazione delle condizioni di contratto).

Se, allo scadere del periodo di sospensione, l'utilizzatore non riprende a pagare, il contratto si risolve ai sensi del co. 78).

La legge specifica che "la sospensione non comporta l'applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive" (v. co.80).

Sfratto ad opera del concedente

La legge prevede espressamente che per ottenere il rilascio dell'immobile il concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II, del codice di procedura civile, in soldoni, il procedimento previsto per costringere "ad andare via" l'inquilino moroso che continua ad occupare la casa.

Le norme qui indicate, attinenti come si dice agli aspetti sostanziali del rapporto, a differenza di quelle sulle agevolazioni fiscali, di cui ai successivi co. 82 e 83, che valgono solo per gli anni 2016-2020, non sono a tempo.

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